樓市調(diào)控年三水房價一路小跑

　　2010年注定是一個不平靜的樓市年。全國針對樓市的宏觀調(diào)控一輪接著一輪,其層次之高、手段之多、措施之嚴(yán),堪稱“史上最嚴(yán)厲”,不少一線城市的高房價有了松動跡象,樓市甚至一度出現(xiàn)“零成交”。

　　對于三水而言,在“宏觀調(diào)控”的大背景下,這座三線城市2010年的房價仍是一路小跑,“漲”聲不停,個別新樓盤售價突破7000元大關(guān),10月以來的住宅成交量還出現(xiàn)了“爆發(fā)式”增長。

　　區(qū)別于一二線城市,三水的樓市有著什么樣的特點?全國范圍的“宏觀調(diào)控”對三水產(chǎn)生了什么影響?是何種因素支撐著三水房價不斷沖高?2011年,三水的房價還會繼續(xù)上漲嗎?

　　【現(xiàn)象】

　　洋房均價短暫低迷后一路上揚

　　根據(jù)佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布的商品房銷售備案數(shù)據(jù),去年11月和12月,三水新建住宅銷售均價不含別墅、高檔公寓、經(jīng)濟適用房都保持在4400多元/平方米。

　　今年一開年,銷售均價“低開低走”,1月為3800多元/平方米,2月繼續(xù)走低,僅為3600多元/平方米,月銷售量也出現(xiàn)了大幅萎縮。

　　短暫的低迷之后,今年3月三水新房銷售均價重返4400元/平方米,這之后房價一路向上“小步跑”。9月、10月、11月月月突破5000元/平方米關(guān)口,其中10月均價最高,為5628元/平方米。

　　12月尚未結(jié)束,目前月銷售均價不得而知。但根據(jù)佛山經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司對每日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的監(jiān)測,12月第1周三水洋房銷售均價為5538元/平方米,第2周為5661元/平方米,第3周更是達到6236元/平方米,是三水的周銷售均價首次站上6000元/平方米的“新高”。

　　同一樓盤售價年底比年初普漲約20%

　　在洋房均價一路“小步跑”的大趨勢下,三水個別樓盤不同時期推出的單位,價格也在穩(wěn)步上漲。

　　以時代城為例,今年1月推出一期時,帶裝修的售價為4800元/平方米,而9月、10月推出二期時,價格已經(jīng)上漲至5800元/平方米,漲幅約20%。又如樂平鎮(zhèn)的百合嘉園,根據(jù)佛山經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢公司發(fā)布的數(shù)據(jù),該樓盤今年1月的成交均價為3082元/平方米,11月的成交均價已是4020元/平方米,漲了大約1/3。

　　不過,并不是每個樓盤都會出現(xiàn)如此大的漲幅,三水雅居樂1月成交均價為6121元/平方米,11月為6260元/平方米,漲幅不大。

　　佛山經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢公司的林家祈表示,三水的同一樓盤從今年年初到年末,一般漲價幅度在20%左右。之所以出現(xiàn)這樣的局面,一方面是因為房價本身在漲,另一方面開發(fā)商往往喜歡“低開高走”,先推品質(zhì)較次的單位,將高品質(zhì)的單位留到后面,制造出樓盤在不斷“升值”的感覺。

　　林家祈說,在佛山禪城、桂城一帶,一些樓盤年初售價8000多元/平方米,現(xiàn)在價格則上升到11000元/平方米左右,漲幅超過30%。相比于那些區(qū)域的漲幅,三水房價的上漲應(yīng)該還是處于可控的范圍。

　　【分析】

　　剛性、改善型需求主導(dǎo)市場“調(diào)控”影響不大

　　今年是“樓市調(diào)控年”,一波接一波的“調(diào)控新政”相繼出臺,給三水樓市造成了怎樣的影響?

　　今年的首波調(diào)控政策出現(xiàn)在1月,最突出的變化是,二套房貸門檻提高,首付至少四成。佛山市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的備案數(shù)據(jù)顯示,1月、2月,三水樓市“短暫低迷”,成交均價環(huán)比下跌,成交量也減少。但進入3月,情勢很快有了改變,樓市成交數(shù)據(jù)“量價齊升”,上一波調(diào)控似乎快要被人遺忘了。

　　4月,更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺,首套房貸款首付提至三成,二套房首付提至五成,三套房貸在部分城市被叫停。

　　與上次不同,面對這次調(diào)控,三水房價并沒有下跌,而是保持著小幅攀升,但成交量明顯減少。根據(jù)備案數(shù)據(jù),6月、7月的成交面積都在3萬平方米以下,而今年的多個月份,這個數(shù)據(jù)都保持在4萬平方米以上。

　　“金九銀十”很快到來,在這個樓市的旺季,三水樓市成交量開始復(fù)蘇,10月的成交量甚至出現(xiàn)了“爆發(fā)式”的增長,盡管9月29日國家又出臺了調(diào)控新政。

　　看上去,國家的調(diào)控政策,似乎在三水沒有起到太多的作用,這其中原因為何?

　　佛山經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司的林家祈表示,國家宏觀調(diào)控主要針對的是樓市的投資客和投機客,但三水畢竟不是一二線大城市,投資客和投機客都不多。

　　根據(jù)他的觀察,三水的買房人中大約有80%是剛性需求或改善型需求,這些需求并不是宏觀調(diào)控想要打壓的。另一方面,對于剛性需求來說,只要能買得起,他們都會想辦法購買。因此,宏觀調(diào)控對三水的影響不會特別大。

　　“如果說真的有影響,那應(yīng)該是讓購房者出現(xiàn)了一種觀望的心理,”林家祈說:“在這種觀望的情緒下,往往開發(fā)商一降價,或是推出好的戶型,這些人立馬就會出手?！?/p>

　　三水市民林先生就是在今年10月買的房,他告訴記者,因為結(jié)婚需要房子,他實在沒法再等了。他相中了三水奧林匹克花園位置靠內(nèi)的一戶房子后果斷出手,以5800元/平方米的價格買了下來。盡管根據(jù)新政,像他這樣初次買房,貸款首付也已提至三成,“但好在房子總價不是特別高,咬咬牙還是可以接受”。

　　供應(yīng)量偏小幾大開發(fā)商決定房價

　　林家祈告訴記者,他在研究中發(fā)現(xiàn),三水的樓市幾乎都是由知名地產(chǎn)商開發(fā)的一些大盤來主導(dǎo),像雅居樂、時代城、奧林匹克花園等等,這些大盤的銷售量占到總銷售量的相當(dāng)大一部分。

　　知名地產(chǎn)商進駐導(dǎo)致三水的樓市主要以中高檔樓盤為主,戶型也以大戶型為主,價格當(dāng)然就不會便宜；與此同時,三水樓市的供應(yīng)量偏小,一個樓盤要多次開盤,每次開盤只推100多戶,這也造成“房子稀缺”的假象,常常開盤不久房源就被搶購一空。

　　“在高明,情況就很不一樣?！绷旨移碚f,高明樓市主要被當(dāng)?shù)氐囊恍┬⌒偷禺a(chǎn)商占據(jù),外地的地產(chǎn)商規(guī)模都不大,沒有品牌房地產(chǎn)企業(yè)。目前,高明有不少中低檔樓盤,供應(yīng)量很豐富,市場比較均衡。相比于三水,高明的房價不容易被抬高。

　　對于供應(yīng)量小這一點,市民阿朱頗有體會。她今年1月底買的房,買房前看來看去也就那么幾個樓盤,后來發(fā)現(xiàn)時代城的性價比很高,又挑到不錯的一戶,趕緊拍板買了下來:“在三水買房選擇余地小,看準(zhǔn)了就得出手,否則就沒機會了?！?/p>

　　【2010猜想】

　　房價還會再漲嗎?

　　明年的房價還會漲嗎?記者把這個問題相繼拋給了房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)咨詢公司以及普通的市民。

　　三水云東?；▓@房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長陳應(yīng)標(biāo)表示:“正常的上漲,我想還是會的。”他向記者分析說,隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展,難免會出現(xiàn)一定的通脹。在他看來,不高于10個百分點的通脹率都算正常。“如果將通脹的因素考慮進去,三水房價在今年的漲幅也算是比較正常的,不算快也不算慢。”陳應(yīng)標(biāo)說。

　　佛山經(jīng)緯地產(chǎn)咨詢有限公司的林家祈認(rèn)為,明年房價怎么走,關(guān)鍵還是要看國家的調(diào)控政策,如果國家出臺的調(diào)控政策太嚴(yán)厲,難免影響市場走勢。另外,如果房價增速太快,也可能會導(dǎo)致市場透支,從而出現(xiàn)一定的價格泡沫,帶來不穩(wěn)定因素。

　　三水市民趙先生關(guān)注樓市多年,在他看來,三水房價還會漲。他給出的理由是———廣佛同城。廣佛地鐵的開通,撬動了佛山的樓市,而中心城市房價上升,周圍城市的房價一般都會被帶動。相比臨近的廣州、禪城動輒一兩萬的房價,趙先生覺得,三水目前的房價水平還有一定的升值空間。

　　他還從三水區(qū)的“十二五”規(guī)劃綱要中找到依據(jù),未來5年,三水的人口要達到80多萬,其中很多就是外來的技術(shù)型人才,這些人才的涌入必將帶來剛性的購房需求。這將會是房價上漲的一大動力。

　　哪些地塊應(yīng)該重點關(guān)注?

　　三水云東海花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長陳應(yīng)標(biāo)表示,目前為止,三水城市中心的土地已經(jīng)所剩無幾,未來開發(fā)的樓盤將集中在城西河口片區(qū)以及城北的高豐村一帶。

　　根據(jù)佛山經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司的統(tǒng)計,今年三水的土地市場上,位于西南街道的地塊成交活躍。年初以來,西南街道范圍內(nèi)掛牌出讓的土地面積達56.27萬平方米,比去年多出49.8%,土地拍賣主要集中在城西河口片區(qū)以及城北的高豐村一帶。林家祈說,這兩個地塊都是政府著力打造的新興生活區(qū),未來將會是三水城區(qū)房地產(chǎn)的新生力量,兩個片區(qū)的發(fā)展?jié)摿Χ疾豢尚∮U。

　　而在陳應(yīng)標(biāo)的眼里,城北高豐村一帶則更有發(fā)展?jié)摿?。相比于城西的河口片區(qū),他一直認(rèn)為城北一帶會有更好的發(fā)展,因為交通便捷、配套也相對完善。他向記者透露,花園地產(chǎn)早在2年前就在高豐村一帶拿了一塊面積約100畝的土地,未來將會對那塊地潛心打造。

　　■買房故事

　　市民阿朱

　　調(diào)控前“狠心”買房沒想到“撿了便宜”

　　阿朱是湖南人,在三水工作了2年多,與老公結(jié)婚之后,兩人就一直盤算著在三水買一套房子,好把生活安定下來。去年年底,阿朱開始和老公一起“踩盤”,那時“樓市調(diào)控”的呼聲甚囂塵上,整個樓市都是山雨欲來風(fēng)滿樓。阿朱也覺得,國家調(diào)控之后,房價沒準(zhǔn)就跌下來了,她打算靜觀其變,不貿(mào)然出手。

　　今年1月時代城開盤,阿朱拉著老公去“踩盤”,本來只是隨便看看,去了銷售中心發(fā)現(xiàn),這個盤性價比很不錯。房價4800元/平方米,包括1000元/平方米的裝修,小戶型只有87平方米,這樣算下來,一套房子總共才40多萬元,還不用額外花錢裝修,阿朱一下子就心動了。

　　很快,她和老公在眾多戶型中挑中了一戶,可一想到馬上就要“調(diào)控”了,兩個人還是在猶豫。這時,售樓小姐告訴他們,看盤的人太多了,如果他們不買,選中的房子就要被別人買走。“買!”兩個人一狠心,在售樓合同上簽了字。

　　將近一年過去,眼看房價不但沒跌下來,還漲了不少,阿朱覺得,自己和老公當(dāng)初真是做了一個明智的決定:如果那時候不買,現(xiàn)在買二期的,每平方要貴1000元呢!”

　　因為這兩年三水經(jīng)濟發(fā)展勢頭好,阿朱覺得房價肯定會漲,過幾年等到廣佛肇輕軌開通,說不定三水房價還會大漲?！胺凑缤矶家I,越晚買肯定越貴,不信你等等看?”阿朱說。

　　市民樂先生

　　辦貸款“慢半拍”首付兩成變?nèi)?/p>

　　三水的樂先生去年年底出手在雅居樂買了房,但因為種種原因,他一直拖到春節(jié)后才向銀行申請貸款。那是2010年2月,首次購房者貸款買房,首付最低只需兩成。可他向某家銀行提交了所有貸款申請材料之后,銀行卻告訴他,房貸業(yè)務(wù)暫停了,讓他回去等通知。

　　這一等就是一個多月。4月14日,房貸新政出臺,首次購房者的房貸首付款,由最低兩成提高到三成,貸款利率也提高了。樂先生一下子急了:“這樣一來首付要多出好幾萬元,原來準(zhǔn)備好的錢又不夠了!”他趕緊去找銀行,幾天后重新啟動了貸款申請程序,果然不出所料,這次他必須付三成的首付了。

　　無奈,樂先生只好再去籌錢。讓他略感欣慰的是,貸款利率并沒有提高,他仍然可以享受7折貸款利率優(yōu)惠。

　　如今,樂先生已經(jīng)順利申請了貸款,開始了供樓的日子,但談起自己“慢半拍”帶來的麻煩,樂先生說,他也知道調(diào)控是要控制房價,但像他們這種工薪階層,買房本來就不易,新政出臺之后,卻讓他們買房的門檻更高了,“這算不算是一種誤傷呢?”

　　■政策鏈接

　　2010年國家樓市調(diào)控打出“組合拳”

　　第一招:收緊房貸

　　1月7日,國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》簡稱“國十一條”,猜測多時的二套房貸政策塵埃落定,“二套房貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價”。

　　4月14日,購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付三成以上；購買第二套房首付五成以上,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　5月26日,《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》要求對“二套房”的認(rèn)定執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

　　9月29日,《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》要求全面暫停發(fā)放三套及以上住房貸款,首套房首付一律三成以上。

　　11月1日,多家銀行總行下發(fā)通知,全面取消房貸7折利率。

　　11月3日,《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》公積金二套房貸首付比例不低于五成,利率不得低于公積金貸款利率的1.1倍,并在全國范圍叫停公積金三套房貸。

　　第二招:規(guī)范土地市場

　　3月8日,《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》規(guī)定土地拍賣首付款比例提高到50%。

　　3月22日,國土資源部要求各地在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計劃沒有編制公布前,不得出讓住房用地。

　　12月19日,招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊需上報。

　　第三招:“限外”

　　4月17日,《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》新國十條,提出部分地區(qū)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停貸。

　　11月4日,《關(guān)于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房的通知》規(guī)定境外個人只能在境內(nèi)購買一套用于自住的住房。

　　第四招:征稅

　　9月29日,通知從10月1日起調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。

　　11月5日,《關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》中明確“其他”類包括商用物業(yè)、車位等項的征收標(biāo)準(zhǔn)為6%。

　　第五招:加息

　　10月19日,中國人民銀行宣布金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25%。

　　12月25日,中國人民銀行宣布金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別再次上調(diào)0.25%。

　　■樓市動態(tài)

　　新樓盤營銷策劃大打“綠軸”牌

　　12月26日,位于三水區(qū)西南四中西側(cè)的山水一品樓盤正式對外開放銷售中心。山水一品位于西南街道三興路與興達路交界處,步行幾百米即可到達三水廣場,緊鄰未來的三水城市綠軸。

　　山水一品的開發(fā)商是三水花園地產(chǎn),這是該公司繼山水莊園、山水凱旋花園之后的另一處樓盤。該樓盤由4棟高層組成,主打中小戶型,四種戶型的建筑面積分別為88.77平方米、96.38平方米、112.47平方米、134.86平方米。

　　樓盤的推廣上,山水一品抓住“綠軸”概念大作文章。所謂“綠軸”是指未來三水中心區(qū)將建設(shè)一條城市主干林蔭道,源于北部的山體,向南蜿蜒到達北江邊,東西寬200米—700米,稱為“中心綠軸”綠軸。綠軸建設(shè)已于2006年啟動,目前正在推進階段。

　　花園地產(chǎn)總經(jīng)理助理李健偉表示,山水一品建成之后將緊鄰綠軸,隨著綠軸周圍的商業(yè)圈、文化圈、生活圈的成型和日益濃郁,三水城市的人居環(huán)境將得到美化,人居品質(zhì)也會進一步升級。

來源：南方日報

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀