2011年房企加速并購 房地產(chǎn)壟斷初現(xiàn)猙獰

　　近日深圳萬科公司公布數(shù)據(jù)顯示，截至12月1日，今年已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積830.7萬平方米，銷售金額1000.6億元，萬科地產(chǎn)成為首個銷售金額突破千億大關(guān)的房企。與此同時，保利地產(chǎn)、中國海外、綠城中國以及萬達(dá)集團(tuán)等房企，今年銷售金額都將突破500億元，與萬科一起組成國內(nèi)房企的第一梯隊(duì)。此外，碧桂園、世茂地產(chǎn)、雅居樂、金地集團(tuán)等全年銷售金額在200-300億之間的構(gòu)成了第二陣營。

　　在政策不斷打壓的2010年，開發(fā)商們?nèi)〉萌绱顺煽?，美?lián)物業(yè)全國研究中心謝志軍分析認(rèn)為，隨著明年貨幣政策的轉(zhuǎn)向以及調(diào)控政策的深化，開發(fā)商融資渠道將愈加收緊，大型開發(fā)商的快速銷售策略將對中小開發(fā)商的市場帶來沖擊，行業(yè)的并購行為將在明年更趨明顯。

　　據(jù)悉，自今年年初開始，萬科在3個城市共有9個項(xiàng)目先后入市，推盤明顯加速，今年僅在深圳，萬科金域華府、第五園、金色沁園、萬科清林徑、天琴灣、金色半山、萬科紅7個樓盤就先后推出，在東莞和惠州，還有萬科棠樾和惠州萬科城進(jìn)入市場銷售。

　　眾多的項(xiàng)目讓深圳萬科今年的銷售面積大增，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年1月-11月，萬科的銷售量為828.8萬平方米，同比增加了33%；單位首家在12043元/平方米，較2009年增加27.7%；銷售收入則為998.1億元，同比增加為72.3%；除了萬科之外，保利地產(chǎn)的年銷售量已經(jīng)達(dá)到626.2萬平方米，同比增加28.9%，在銷售價(jià)格方面的均價(jià)為9126元/平方米，與2009年相比增加8.2%，在銷售收入方面保利至12月1日之前為571.5億元，同比增加了42%。恒 大地產(chǎn)的銷售量為626.2萬平方米，銷售收入達(dá)到477.2億元；中國海外的銷售量達(dá)到了470.7萬平方米，銷售收入達(dá)到了587.2億港元。

　　此外，碧桂園的銷售量達(dá)到了560萬平方米，銷售收入為304億元。緊隨其后的富 力地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)、雅居樂、金地集團(tuán)等也紛紛有200萬平方米以上的銷售量以及200億以上不等的銷售收入。謝志軍分析認(rèn)為，目前以500億元銷售收入為分水嶺的兩個陣營形成，而這兩個陣營的差異背后折射出的是銷售策略分化。與中小開發(fā)商追求單盤利潤最大化不同的是，大型房企在銷售價(jià)格與銷售量的取舍上，則更傾向于追求銷售量，以快速銷售的方式縮短了項(xiàng)目的運(yùn)作周期，同時迅速擴(kuò)大市場占有率，既保證了企業(yè)資金鏈的安全，又增加抵御政策調(diào)控帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因此，銷售策略的分化不僅令第一陣營與第二陣營之間的差距拉大，而且被擠占后，中小開發(fā)商潛在被并購的可能性加大。

　　一份萬科2010年1-11月的銷售圖顯示，1月份-5月份某萬科的銷量最高為63.3萬平方米，在出現(xiàn)洼地的2月銷售面積僅為15萬平方米，但是從6月份開始，萬科的銷售面積大幅提高至85.7萬平方米，并且一直持續(xù)到11月份，期間9、10兩個月一度出現(xiàn)113.6萬和130.7萬平方米的高峰。而事實(shí)上，6月份萬科的銷售均價(jià)低至10233元/平米。

　　謝志軍認(rèn)為，正是6月份實(shí)施的快速銷售策略，對成交量起到立竿見影的效果。此外，2010年，萬科實(shí)施并購動作頻繁，今年以來在全國范圍內(nèi)已完成了收購超過20起，涉及金額超過30億元。謝志軍表示，隨著行業(yè)集中度的提高，大型房企對行業(yè)的影響越明顯，一方面是有效供給增加，除增加中小戶型供應(yīng)外，對中小開發(fā)商不惜捂盤謀求單盤利潤最大化的行為產(chǎn)生抑制效果；另一方面是起到平抑房價(jià)作用。同時，隨著明年貨幣政策的轉(zhuǎn)向以及調(diào)控政策的深化，開發(fā)商融資渠道將愈加收緊，大型開發(fā)商的快速銷售策略將對中小開發(fā)商的市場帶來沖擊，行業(yè)的并購行為將在明年更趨明顯。

來源：南方日報(bào)

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