房地產(chǎn)調(diào)控實施需要采用多種組合政策

仇保興：房地產(chǎn)調(diào)控要用組合政策

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興近日在媒體撰文表示，隨著中國房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)份額逐步增大，房價波動明顯同步加劇，未來房價調(diào)節(jié)的難度將會更大。房地產(chǎn)調(diào)控要組合使用土地、財稅、金融等政策。

仇保興認(rèn)為，由于城鎮(zhèn)化剛性需求、民間投資領(lǐng)域過窄、全球化熱錢涌入與人民幣升值預(yù)期、房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失、土地財政、各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距等六大因素，中國房地產(chǎn)調(diào)控的難度比任何國家都大。

仇保興表示，房價過快上漲容易引發(fā)資產(chǎn)泡沫，如果僅由市場調(diào)節(jié)，房價將呈逐步上升的趨勢，房價最終將超出大部分居民承受能力。房價過快上漲導(dǎo)致投資投機(jī)需求旺盛，對實體經(jīng)濟(jì)資金需求會產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。

對于未來房地產(chǎn)調(diào)控，仇保興指出，重點要做好兩方面工作。一是做到兩個協(xié)同，即部門之間的協(xié)同及中央與地方的協(xié)同，這樣房地產(chǎn)調(diào)控將形成中央各部門橫向聯(lián)動、中央和地方縱向聯(lián)動的“合縱連橫”的局面。

二是房地產(chǎn)調(diào)控政策的組合使用。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策“工具包”可包括土地、財稅、金融政策，保障性住房供應(yīng)包括指令性地提高保障房比重、管制措施等一系列措施，并根據(jù)不同地域、不同房地產(chǎn)市場發(fā)展情況給予地方政府不同的“工具包”，使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控更具靈活性和針對性。

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劉曉忠:房租擠出白領(lǐng)凸顯城市模式之弊

不斷躥升的房租價格使沉寂良久的白領(lǐng)返鄉(xiāng)潮再度受人關(guān)注。據(jù)報道，今年前11月北京普通住宅房租價格達(dá)到3179元，同比上漲了23％，日益走高的租金令部分北漂一族開始醞釀返鄉(xiāng)工作之可能。

高房價和高房租對白領(lǐng)階層的擠出效應(yīng)，并不僅限于北京。目前，諸多一線城市房租的上漲，正降低了部分白領(lǐng)立足一線城市生活之可能。如果說高房價只是動搖而未擊潰部分白領(lǐng)階層在一線城市呆下去的信心，那么高房租對白領(lǐng)階層的沖擊將更為嚴(yán)重。

當(dāng)前，一線城市對部分白領(lǐng)階層的擠出效應(yīng)不斷強(qiáng)化。房租上漲的成因是復(fù)雜的，持續(xù)上漲的房價導(dǎo)致諸多白領(lǐng)暫時購房置業(yè)無望后，他們選擇性地進(jìn)入租賃市場以蝸居形式追逐希望，導(dǎo)致租賃市場出現(xiàn)緊張。房租漲幅遠(yuǎn)高于其收入增速，一些白領(lǐng)不得不選擇逃離。崇尚投機(jī)的住房市場加劇了租賃市場的困難，當(dāng)前投資和投機(jī)需求主要著眼于房市價差交易，這些人買入住房后，如果出租過將不得不以二手居住房進(jìn)行出售從而壓低價格，因此大量投資房不愿進(jìn)入租賃市場，而更多以毛坯房的形式空置。

另外，當(dāng)前預(yù)計開征的房產(chǎn)稅將增加住房保有環(huán)節(jié)成本，這部分新增稅負(fù)成本雖對投機(jī)交易房價影響有限，但卻無形中抬高了租賃市場的價格。城中村舊房改造等因素也是在助推著房租走高。

住建部近日頒布《商品房屋租賃管理辦法》，要求出租住房的應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計的房間為最小出租單位，這一政策規(guī)定將增加分割出租屋的出租者之政策風(fēng)險，從而要么導(dǎo)致大量拼租出現(xiàn)，要么加劇一線城市租賃市場的供給沖擊，從而倒逼房租價格上漲，這種規(guī)范必然帶來的是對部分白領(lǐng)和外來務(wù)工者的擠出效應(yīng)。諸多一線城市房租的上漲，使部分白領(lǐng)和外來務(wù)工者通過忍辱負(fù)重的蝸居生存下去，進(jìn)而追求體面生活的概率大大下降。

然而，房租上漲的擠出效應(yīng)背后，映射出城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩難悖論。殊不知，這些蝸居于一線城市的部分白領(lǐng)和外來務(wù)工人員，主要服務(wù)于城市私人部門和服務(wù)業(yè)。這些領(lǐng)域是一個城市高速運轉(zhuǎn)所必需的部門，同時這些部門的生產(chǎn)率相對較低，其交易成本則相對較高。因此，房租的持續(xù)上漲既導(dǎo)致這些服務(wù)業(yè)經(jīng)營成本上升，同時又抬高了外來務(wù)工人員的生活成本，在這些行業(yè)工資增長空間受生產(chǎn)率低無法大幅提高，在高房租面前，很可能導(dǎo)致服務(wù)業(yè)的競爭力在一定程度上削弱。

同樣，房租的上漲將抬高一線城市私人部門的運營成本和對部分白領(lǐng)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。而諸多中小私人部門是一個城市經(jīng)濟(jì)活力的重要載體，是城市分工細(xì)化、專業(yè)化的主要載體。一個城市的發(fā)展不能僅依托基建投資和大企業(yè)的群居，大型企業(yè)能群居一線城市，更多是這些中小私人企業(yè)的專業(yè)化服務(wù)降低了其運營成本。因此，高房價和高房租給城市帶來的擠出效應(yīng)，不再僅僅是對部分人力資源的擠出，更需警惕的是對部分白領(lǐng)的擠出效應(yīng)。

毋庸置疑，房價和房租的非理性上漲，根源還是土地級差地租的虛幻增長。而事實上，城市土地級差地租之增長大多源自土地使用用途的改變。單位土地產(chǎn)值增長低于土地級差地租之價格增幅，那么地租（土地出讓金）、房價和房租的持續(xù)上漲本身就是一種虛幻的泡沫增長，這將抬高城市經(jīng)濟(jì)增長和運營成本，使城市經(jīng)濟(jì)陷入泡沫化增長陷阱。一旦城市的地租、房價和房租等脫離該城市實際水平，城市的發(fā)展就不得不倚重更大的城市化規(guī)模來制造土地級差地租來維系運營。這如同一個城市在一畝土地上真正產(chǎn)生100萬元的經(jīng)濟(jì)增加值，而卻在一畝土地上需要支付遠(yuǎn)高于100萬的投入，且該投入仍然以兩位數(shù)的比率增長。是為用購房和租房供需來解讀房價和租金價格上漲之成因的問題所在，畢竟供需狀況是可以刺激和營造而出來的。

由此可見，房價、房租持續(xù)上漲之惑，很可能是讓經(jīng)濟(jì)背負(fù)高成本運營的發(fā)展之咒，其擠出的絕不僅僅是部分白領(lǐng)那么簡單。

已經(jīng)習(xí)慣了北京、上海、廣州等一線城市高房價的中國老百姓們發(fā)現(xiàn)，一些二、三線城市逐漸出現(xiàn)了“一線房價”。中國社科院日前發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告2010－2011》指出，向二、三線城市擴(kuò)張已經(jīng)成為多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的策略。

長期以來，北京、上海、廣州、深圳等一線城市一直都是大學(xué)生就業(yè)首選目的地。但最近一次網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，超過一半的受訪白領(lǐng)開始考慮到其他壓力較小的城市尋找舒適生活。這些在一線城市居住三年以上的受訪者中，55%的人表示他們將在未來幾年內(nèi)選擇離開，主要原因是高房價和大城市的生活成本。受訪者普遍認(rèn)為，與其呆在這些大城市承受那么大的生活壓力，不如到諸如杭州、青島和廈門等二三線城市尋求個人發(fā)展和生活的空間，更為實際和實在。

來源：搜房網(wǎng)綜合整理

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