房?jī)r(jià)越貴房產(chǎn)投資越虧 買房子等于租了70年

在今年年初，人們考慮的是，買入房產(chǎn)能否增值，并跑贏CPI；時(shí)至歲尾，人們卻應(yīng)該自問(wèn)：今天的投資房產(chǎn)，是否已經(jīng)成為了一項(xiàng)負(fù)債？

11月，CPI同比上升5.1%，高于10月份的4.4%，創(chuàng)出28個(gè)月新高。

時(shí)近年末，京城房?jī)r(jià)松動(dòng)，部分購(gòu)房者也從“圍觀”轉(zhuǎn)向考慮出手。不少人問(wèn)：“買兩套房抗通脹，過(guò)兩年漲一點(diǎn)兒就賣掉行不行？”

通脹時(shí)代，普通人大都會(huì)選擇房地產(chǎn)作為保值和升值的手段。但實(shí)際上，房市與股市道理完全一致，關(guān)鍵是價(jià)格與價(jià)值本身是否相符。今天房產(chǎn)的投資價(jià)值，早已成為一種糟糕的投資選擇。

“傻子才買房子”

“打擾了，請(qǐng)問(wèn)您位于××的房子賣嗎？”這是家住朝陽(yáng)小關(guān)的趙女士近期經(jīng)常接到的“騷擾”電話。

開(kāi)始趙女士還耐心向中介解釋，她的房子一直是自住，不考慮出售，并勸對(duì)方把信息刪掉。但隨后趙女士發(fā)現(xiàn)，自己在網(wǎng)上的電話信息已經(jīng)永遠(yuǎn)不可能被刪除了，隔三岔五就有中介打電話來(lái)問(wèn)她是否出售房屋。

最近一次，趙女士正在公司開(kāi)會(huì)，突然一個(gè)陌生電話打過(guò)來(lái)，有了之前的經(jīng)驗(yàn)，她選擇了拒絕接聽(tīng)。陌生電話繼續(xù)打來(lái)，趙女士再次按掉。陌生電話頑強(qiáng)地又打過(guò)來(lái)，趙女士一看不得不接了，估計(jì)是有什么緊急事務(wù)。

“您打算買房子嗎？”對(duì)方開(kāi)口就問(wèn)。不勝其煩的趙女士甩出了一句：“傻子現(xiàn)在還買房子！”

趙女士事后想想，自己說(shuō)出的實(shí)際上是心里話：“現(xiàn)在買房投資其實(shí)就是在和國(guó)家政策相抗衡?！?

趙女士的“不買房”依靠的是直覺(jué)，而對(duì)曾經(jīng)擁有多套房產(chǎn)的專業(yè)投資人士楊先生來(lái)說(shuō)，“不買房”則是有自己的一套嚴(yán)密邏輯。

他認(rèn)為，房產(chǎn)目前只適合持有、賣出，而絕不適合買入――“房地產(chǎn)投資的真正利潤(rùn)來(lái)源并不僅在于價(jià)格的絕對(duì)上漲，而更重要的是杠桿的利用率以及貸款的低利率”。楊先生說(shuō)，相對(duì)其他可靈活進(jìn)出的資產(chǎn)而言，投資房產(chǎn)最重要的理由之一是“杠桿”。而目前三套以上房產(chǎn)的政策實(shí)際上取消了投資杠桿；同時(shí)，與2008年的降息和各種鼓勵(lì)購(gòu)房的國(guó)家政策相反，現(xiàn)在加息通道已經(jīng)打開(kāi)，政策又打壓投資，因此目前對(duì)于房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，投資主要理由也就消失了。

“沒(méi)有杠桿的房地產(chǎn)投資，絕稱不上是一筆好的生意?！睏钕壬f(shuō)。今年4月，因?yàn)樘崆靶岬搅朔慨a(chǎn)新政風(fēng)暴，楊先生拋出了多套房產(chǎn)，只留下了兩套租售比仍然滿意的房產(chǎn)。

為什么楊先生留下了租售比滿意的房產(chǎn)？

楊先生解釋說(shuō)，一方面，房產(chǎn)出租的收益至少要覆蓋貸款，才能帶來(lái)正向的現(xiàn)金流，否則就是一項(xiàng)負(fù)債。楊先生手頭的兩套房產(chǎn)，貸款與租金之比為1比2，后者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了前者，盡管目前進(jìn)入加息周期，但較高的租金回報(bào)仍可保無(wú)虞。另一方面，房產(chǎn)總價(jià)目前僅為年租金收益的10倍。換句話說(shuō)，如果不貸款，靠租金也可保證10年回本。

“很多人現(xiàn)在陷入了投資房產(chǎn)的誤區(qū)。”楊先生說(shuō)，全民炒房熱潮之后，再投資房產(chǎn)，未來(lái)的收益很可能不是正回報(bào)。

只有地產(chǎn)賺了

未來(lái)的收益很可能不是正回報(bào)，那么究竟房產(chǎn)如何判斷價(jià)值？

與地產(chǎn)大鱷們鼓吹的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的理論不同，楊先生認(rèn)為，房產(chǎn)其實(shí)一直在貶值，而真正上漲的，是地產(chǎn)。

楊先生表示，房地產(chǎn)是由兩個(gè)部分組成，一是房子、二是土地。房子越用越舊，價(jià)值越來(lái)越低，最終需要推倒重建。在使用期間，房產(chǎn)始終在折舊和貶值。人們通常說(shuō)的房地產(chǎn)升值，是指土地升值，而不是房屋本身升值。

按照現(xiàn)行政策，中國(guó)房地產(chǎn)的土地使用權(quán)是70年，70年后房產(chǎn)的使用權(quán)到期，土地使用權(quán)歸國(guó)家。有人會(huì)說(shuō)，70年后的個(gè)人產(chǎn)權(quán)應(yīng)該會(huì)依然延續(xù)。

“雖然政策的變動(dòng)無(wú)法預(yù)料，但按照中國(guó)現(xiàn)在的施工質(zhì)量，房產(chǎn)根本用不到70年。”楊先生說(shuō)，考慮到這一現(xiàn)實(shí)，70年后房地產(chǎn)皆無(wú)，其實(shí)買房的意義在一定程度上相當(dāng)于租房，只不過(guò)租期是70年。國(guó)外的政策當(dāng)然不同，例如在美國(guó)，投資人買房后，土地使用權(quán)是永久的――所以房地產(chǎn)的投資評(píng)估，從估值的角度來(lái)說(shuō)，只需將70年現(xiàn)金流折現(xiàn)即可。

楊先生舉例說(shuō)，假設(shè)房子出租，租金回報(bào)是每年的現(xiàn)金流。簡(jiǎn)化起見(jiàn)，不算維護(hù)性支出，如果假設(shè)租金的增長(zhǎng)率與通脹相同，折現(xiàn)率為10%。假設(shè)初始租金是1，則70年產(chǎn)生的經(jīng)折現(xiàn)的租金總和是16倍。按股市的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，就是最高16倍市盈率，初始投資回報(bào)率為6.25%。如果將折現(xiàn)率調(diào)整為8%，則市盈率為23倍，回報(bào)率僅為4.4%。

關(guān)于房地產(chǎn)投資的成本和房地產(chǎn)的估值，70年土地使用權(quán)，70年房子折舊完畢，假設(shè)是90平方米，2萬(wàn)一平方米，則總價(jià)是180萬(wàn)。假設(shè)全款，年成本是2.8萬(wàn)。相當(dāng)于每月2300元的租金。

“其實(shí)按國(guó)家現(xiàn)行政策，買房也相當(dāng)于是租房，只不過(guò)能租70年，中國(guó)的房子70年后能否再用都很難說(shuō)。”楊先生說(shuō)。

投資房產(chǎn)誤區(qū)一

跑贏通脹

買房抗通脹――這是目前最為流行的投資理由。

今年年初，本報(bào)《財(cái)?shù)馈肪头治?，基于投資預(yù)期買房預(yù)防通脹，實(shí)質(zhì)上卻往往跑不贏CPI。

今天投資買房為什么跑不贏通脹？

理由是，評(píng)估一項(xiàng)資產(chǎn)的惟一正確方法就是自由現(xiàn)金流。對(duì)房產(chǎn)而言，自由現(xiàn)金流的來(lái)源就是租金，而租金的高低，直接表明了租售比的高低。如果租金不能覆蓋房貸、物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等開(kāi)支，則會(huì)成為一項(xiàng)負(fù)債。同時(shí)如果不能高于CPI的增長(zhǎng)，更是一項(xiàng)虧本的買賣。

投資人楊先生舉例說(shuō)，一般情況下，房產(chǎn)最直接的回報(bào)是租金。而租售比就是房產(chǎn)的回報(bào)率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京目前的年平均租售比為1比43左右，相當(dāng)于2.3%的回報(bào)率。如果算上中介費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、裝修費(fèi)用等，北京房地產(chǎn)的平均實(shí)際凈回報(bào)率在2%左右。通俗地說(shuō)，一套市值100萬(wàn)元的房產(chǎn)每年凈回報(bào)約為2萬(wàn)左右。

這是房產(chǎn)的回報(bào)，而房產(chǎn)的投入又是什么呢？楊先生說(shuō)，投入包括兩個(gè)部分：按揭貸款和買房者自身的資金。

按揭貸款成本：即目前按揭貸款利率，約為5.94%左右。

買房者的資金成本：因人而異。但按最保守的估計(jì)，如果買長(zhǎng)期國(guó)債，可以獲得無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益。目前2007國(guó)債13的收益率約為4.52%左右。也就是說(shuō)買房者的資金成本在4.52%以上。

楊先生分析說(shuō)，總體上看，房地產(chǎn)的總投入是按揭貸款和買房者資金成本的加權(quán)平均。按照20%首付，80%貸款計(jì)算，一個(gè)房產(chǎn)的總資金成本為：5.94%×80%+ 4.52%×20%=5.656%。也就是100萬(wàn)的房子，每年投入約為5.656萬(wàn)。

來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng)

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