房價“假跌”之后
房地產(chǎn)調(diào)控不容被地段差異帶來的房價“假跌”忽悠
歲末將至,今年以來從中央到地方針對房地產(chǎn)市場出臺了諸多空前的調(diào)控舉措,其效果到底如何?而一些城市過快上漲的房價是否得到了有效抑制?
本刊記者特別進行了深入調(diào)研,發(fā)現(xiàn)一些城市似乎已經(jīng)出現(xiàn)的降價勢頭,其實只是結(jié)構(gòu)性的“假跌”。
對于一些城市這種急于在“表面上”做文章,只求從數(shù)字上把房價降下來,期待嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控早一點過去的行為,采訪中專家們擔(dān)心,“將造成部分調(diào)控政策效應(yīng)"短期化",房價存在報復(fù)性上漲隱患”。
房價被“拉低”
據(jù)中國指數(shù)研究院報告,今年8月,福州市住宅成交均價達每平方米13826元,在全國35個主要城市中超過上海、廈門,位列第七。10月,這一價格降至11987元,排名也退居第十。
對于福州房價的速跌,業(yè)內(nèi)人士分析,與當(dāng)?shù)卣?0月中旬緊急頒布“限購令”等調(diào)控新政有關(guān),更與當(dāng)月成交樓盤所在區(qū)域的結(jié)構(gòu)性變化緊密相關(guān)。
本刊記者發(fā)現(xiàn),房價下跌的10月,遠離市中心的倉山區(qū)住宅銷量驟增,而在市中心高房價區(qū)域的鼓樓區(qū)住宅銷量卻相對銳減。福州住宅銷售報告統(tǒng)計顯示,8月,倉山區(qū)住宅銷量682套,鼓樓區(qū)住宅銷量69套,兩區(qū)比例約為10:1。10月,倉山區(qū)住宅銷量猛增至2506套,而鼓樓區(qū)銳減為34套,比例約為73:1。目前,倉山區(qū)新建住宅均價在每平方米1萬元左右,鼓樓區(qū)卻逼近了2萬元。早在10月份之前,福州市就對高價位的在建樓盤申請預(yù)售許可證采取了限制或暫緩發(fā)放等措施,這使“高價區(qū)”的住宅銷量立竿見影地跌了下來。就這樣,10月依靠“低價區(qū)”銷量的驟增,福州悄然“拉低”了房價。
據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露,北方一些一線城市也在采取類似辦法,即延緩市中心城區(qū)高價房入市,加大郊區(qū)低價房開盤。
這位人士分析,今年以來,國家房地產(chǎn)調(diào)控令一道緊過一道,某些地方政府開始“慌”了,擔(dān)心自己的“錢袋子”會收緊,擔(dān)心被問責(zé)。因此,一些城市急于在“表面上”把房價降下來,期待嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控早一點過去。
開發(fā)商“不急賣”
盡管在“限購令”之下,10月份福州的住宅銷量卻并未下降,反而驟增。對此,業(yè)內(nèi)人士透露,雖然福州市10月10日突然出臺了“限購令”并要求即日執(zhí)行,但一些金融機構(gòu)將政策寬限了幾日執(zhí)行。據(jù)福州住宅銷售報告統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,福州“限購令”頒布后的3天內(nèi)住宅簽約量達1300多套,約等于9月同期簽約量的8倍,整整占了10月份銷量的四成。
正是由于10月份的“大豐收”,盡管進入11月份房屋銷量驟減,但一些開發(fā)商底氣十足,“不急賣”。本刊記者日前在福州市倉山區(qū)一在售豪宅小區(qū)“泰禾·紅峪”采訪看到,該樓盤從去年到今年9月底已售多棟樓房,近期一些高層住宅樓已基本完工,卻因拿不到預(yù)售許可證而暫停銷售。
“以往一棟樓一開始打地基,就能拿到預(yù)售許可證。而現(xiàn)在,我們也不知道什么時候能拿到預(yù)售許可證,許多購房者比我們還著急?!薄疤┖獭ぜt峪”售樓中心的一位工作人員告訴記者,目前,該住宅小區(qū)均價超過每平方米1.5萬元。
與“泰禾·紅峪”緊鄰的在售高層住宅小區(qū)“天鵝灣”26號樓還沒有正式銷售,就接近“售罄”。“我之所以急著在還未預(yù)售的樓盤交了預(yù)約金,無非是看到,許多新建的高檔樓盤售價不單價格沒跌,反而漲得更快。”一位不愿意透露姓名的購房者擔(dān)憂,政策越是不讓人買房,可能越是助長部分購房者的“搶購”心理,房價也越可能跌不下來。
2008年10月,“天鵝灣”一帶新建商品房均價僅為每平方米5000元,如今卻很難找到1萬元以下的新房。
政策效應(yīng)“短期化”
業(yè)內(nèi)人士普遍擔(dān)心,隨著調(diào)控政策效力退去,將引發(fā)房價的報復(fù)性上漲。
融信福建投資集團有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴本刊記者,加上此前首付款、貸款利率上調(diào)等政策影響,福建省主要城市的房地產(chǎn)市場銷量都在急劇下跌,開發(fā)商回籠資金速度減緩?!斑@與2008年同期相似,結(jié)果卻截然不同”。
“過去,開發(fā)商普遍缺錢,資金回籠慢,降價促銷壓力大?,F(xiàn)在,開發(fā)商手頭資金相對寬裕。各樓盤維持現(xiàn)價短期內(nèi)不漲主要是應(yīng)地方政府的要求”,這位負(fù)責(zé)人表示。
占地280多畝的“大衛(wèi)城”是融信福建投資集團在遠離福州市中心開發(fā)的一個高級住宅區(qū),該樓盤均價現(xiàn)已達每平方米1.2萬元,而同一地段去年同期的商品房均價僅8000元左右。“大衛(wèi)城”售樓部經(jīng)理周文忠告訴記者:“樓盤預(yù)售5個多月,截至目前累計銷售近900套?,F(xiàn)在,整個樓市銷量雖大幅下跌,但我們已無房可售,購房者想買要等新房源的推出。”
周文忠說:“近期,受"限購令"等政策影響,占購房者20%的外地客戶一下子沒了,等"限購令"到期后,這部分外地客戶肯定會再度涌現(xiàn)?!币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士告訴記者:“與前幾年相比,今年福州城區(qū)可售房數(shù)量不足1萬套,而往年可售房量平均在2萬多套。供應(yīng)緊張,房價持續(xù)上漲甚至大漲,將不可避免?!?/p>
地價猛漲也將逼迫房價跟漲。上述融信福建投資集團負(fù)責(zé)人說:“今年2月,融信集團拍得福州市區(qū)一塊380多畝的地,樓面地價近每平方米9000元,該地今年11月動工,明年預(yù)售時均價肯定要高于1.5萬元,否則只能虧本。”
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認(rèn)為:“許多地方的"限購令"時間都太短,福州市僅限購到今年12月底,一旦政策執(zhí)行到期,必然會帶來市場的報復(fù)性反彈,其效果將大打折扣,這將進一步使人們加劇對政策逆反預(yù)期的形成?!?/p>
在王阿忠看來,許多地方的一些樓市調(diào)控政策不夠嚴(yán)肅,存在“假降”現(xiàn)象。這很容易讓開發(fā)商通過銷售不同樓盤或低端樓盤來控制市場價格,“制造”均價下降來蒙蔽政府,使政府以為政策達到預(yù)期目的了,從而停止調(diào)控,導(dǎo)致調(diào)控政策失去連續(xù)性。
業(yè)內(nèi)人士及專家普遍認(rèn)為,當(dāng)前應(yīng)加快房地產(chǎn)長期制度建設(shè),完善調(diào)控手段,嚴(yán)格執(zhí)行,鞏固成效。
浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授景乃權(quán)告訴記者,統(tǒng)計學(xué)意義上的房價上升或下降對老百姓而言,意義不大,真正有意義的是此輪房地產(chǎn)調(diào)控效果百姓是否滿意,保障房是否滿足了低收入家庭的需要,老百姓是否真正實現(xiàn)了“居有其所”。
景乃權(quán)說,除房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的影響因素外,經(jīng)濟全球化、流動性過剩、通脹預(yù)期以及人民幣升值等外部因素對住宅需求影響越來越大。由于這些因素都不是房地產(chǎn)市場本身能夠決定,調(diào)控時如單純依靠增加房地產(chǎn)市場供給將不能解決房價上漲的問題。他建議,調(diào)控房地產(chǎn)要取得長效,不能僅關(guān)注房地產(chǎn)市場局部的均衡,而應(yīng)結(jié)合其他相關(guān)市場特別是資本市場的發(fā)展來進行。
王阿忠建議,在短期內(nèi),解決房價持續(xù)快速上漲的有效辦法是,堅決杜絕開發(fā)商將樓盤“分期開發(fā),階段漲價”的亂象。從長期來看,政府部門必須通過在房地產(chǎn)市場建立長效的調(diào)控機制,如落實房產(chǎn)稅征收,嚴(yán)加抑制市場投機行為。
王阿忠還指出,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的不健康發(fā)展,其根源在于地方的土地財政。因此,要從制度創(chuàng)新上徹底切斷地方政府土地財政與房地產(chǎn)市場的利益鏈。
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