房產(chǎn)稅推動(dòng)價(jià)格上漲淪為開發(fā)商“價(jià)托”

　　自4月份國家出臺(tái)“歷史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，半載已過，盡管房價(jià)瘋漲的勢(shì)頭得到了遏制，但百姓所期待的房價(jià)下跌并沒有明顯出現(xiàn)，樓市成交甚至在9月份出現(xiàn)回暖跡象。為鞏固此輪調(diào)控成果，國家又在9月底出臺(tái)了包括提高首付比例和限購在內(nèi)的新一輪調(diào)控政策，緊接著央行又3年來首次加息。種種跡象表明，這輪房地產(chǎn)調(diào)控“不達(dá)目的不罷休”，如果近期房價(jià)仍未達(dá)政府預(yù)期，更嚴(yán)厲的措施將接踵而至。

　　此前有報(bào)道稱，十一長假之后，財(cái)政部、國稅總局、住建部已經(jīng)聯(lián)合啟動(dòng)了對(duì)房產(chǎn)稅相關(guān)程序，其中包括對(duì)上海、重慶兩份試點(diǎn)方案修改的內(nèi)容。

　　此前，有專家表示，房產(chǎn)稅的推進(jìn)過程應(yīng)該是漸進(jìn)式的，首先在一線城市試點(diǎn)，北京、上海、廣州都有可能，建議首套商品房不應(yīng)被覆蓋，而投資房將成為房產(chǎn)稅調(diào)控目標(biāo)。還有學(xué)者建議，房產(chǎn)稅應(yīng)按照“一套房一律不征；二套房減征或不征；三套房以上（包括三套房）倍征”的原則征收。

　　2006年9月，李莉在上海內(nèi)中環(huán)買了第一套房，花了60多萬，買了一套65平方米的房子。2009年6月，李莉的寶寶即將出生，眼看房價(jià)猛漲，而現(xiàn)有的住房太小，她和老公商量以后，在遙遠(yuǎn)的南匯買了第二套住房，90萬，大約126平方米。

　　最近，李莉開始苦惱起來。因?yàn)樯虾＜磳⒃囆姓魇兆≌飿I(yè)房產(chǎn)稅的消息讓她覺得經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)一下子更重了?！跋裎覀冞@樣一套房子小，一套房子遠(yuǎn)的，住房問題沒有真正得到解決的人，還要收稅太不合理了?！崩罾蚋嬖V記者。

　　其實(shí)，李莉并不是唯一對(duì)房產(chǎn)稅有抵觸的市民。盡管張艷軍還沒有買房，但是房產(chǎn)稅一旦開征，他擔(dān)心自己的經(jīng)濟(jì)壓力會(huì)更大?！拔揖褪怯X得收房產(chǎn)稅不會(huì)降低房價(jià)，最后都是加到普通老百姓頭上，真正的有錢人不在乎這個(gè)。”

　　在不少市民的觀念里，征收房地產(chǎn)稅非但不能控制房價(jià)，反而會(huì)加重百姓的負(fù)擔(dān)。但是在國家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所所長劉佐看來，征收房地產(chǎn)稅與控制房價(jià)并沒有直接關(guān)系，對(duì)百姓生活的影響也很有限。“因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅只是一個(gè)普通的小稅種，其職能是為地方政府籌集一部分財(cái)政收入?！?/p>

　　官方尚無明確表態(tài)

　　種種跡象表明，住宅物業(yè)房地產(chǎn)稅的征收已經(jīng)是箭在弦上。

　　重慶市人民政府辦公廳近日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》（渝辦發(fā)（2010）357號(hào)）的一份文件中提到：按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，我市正積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作。

　　不止是重慶，上海也被傳為開征房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市之一。外界對(duì)征收房地產(chǎn)稅的時(shí)間、具體細(xì)則也有諸多猜測(cè)，甚至出現(xiàn)了不同的版本。有的稱是明年初開始征收，有的則說是明年兩會(huì)之后，有的傳重慶的房產(chǎn)稅偏重對(duì)高檔房、別墅的征收，存量和增量均包括在內(nèi)；有的則猜測(cè)上海針對(duì)新增一般房地產(chǎn)，按照人均面積做起征點(diǎn)考慮，稅率初定在0.5%-0.8%。

　　事實(shí)上，目前官方并沒有一個(gè)明確的表態(tài)。一位接近國家稅務(wù)總局的人士甚至向本報(bào)記者透露，目前他還沒有聽到相關(guān)確切的消息。

　　“對(duì)包括住宅在內(nèi)的房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅是目前各國通行的做法，中國改革房地產(chǎn)稅制度是完善財(cái)稅體制的需要。從國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)稅的征收對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響微乎其微?！彼麑?duì)本報(bào)記者表示。此前，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康也表示，未來房產(chǎn)稅應(yīng)該成為中東部省份財(cái)政收入的主要來源。

　　劉佐認(rèn)為，根據(jù)外國的經(jīng)驗(yàn)和中國目前的情況，如果按照房地產(chǎn)評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，稅率可以考慮設(shè)計(jì)為1%左右，由地方政府在稅法規(guī)定的幅度以內(nèi)掌握。同時(shí)，通過規(guī)定適當(dāng)?shù)拿舛愴?xiàng)目和免征額（價(jià)值或者面積）的方法照顧低收入階層和中等收入階層，擁有大量房地產(chǎn)的高收入階層則應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)較多的房地產(chǎn)稅。

　　和調(diào)控房價(jià)并無直接聯(lián)系

　　現(xiàn)在的一個(gè)習(xí)慣性思維是，住宅物業(yè)房地產(chǎn)稅的開征是政府調(diào)控房價(jià)的最后一根救命稻草，然而最終卻無法阻止房價(jià)的上漲。

　　華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)甚至說，在地產(chǎn)調(diào)控中，如果房產(chǎn)稅出臺(tái)，中長期來看，（房產(chǎn)稅）將會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給買方，從而推高房價(jià)。任志強(qiáng)分析，首先，出臺(tái)房產(chǎn)稅的出發(fā)點(diǎn)并不是調(diào)控房價(jià)，而是為了擺脫地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴；其次，在城市化與貨幣超發(fā)的背景下，房產(chǎn)稅出臺(tái)后，短期內(nèi)可能使市場(chǎng)波動(dòng)，但中長期來看，并不能改變供不應(yīng)求的狀況。因此房產(chǎn)稅出臺(tái)后，必將轉(zhuǎn)移給買方，從而推高房價(jià)。

　　一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士則對(duì)本報(bào)記者表示，目前主要是一些房地產(chǎn)老板出來講話，事實(shí)上不排除他們有趁機(jī)為后期房價(jià)上漲制造輿論。

　　“對(duì)于目前中國住房價(jià)格過高的問題應(yīng)當(dāng)做出深入、具體的分析，對(duì)癥下藥。”劉佐建議，首先可以看一看構(gòu)成房價(jià)的主要因素即建筑成本、開發(fā)商的利潤、政府收取的土地出讓金等稅費(fèi)是否合理，然后根據(jù)存在的問題采取措施。此外，政府可以采取加大廉價(jià)、廉租的社會(huì)保障性住房建設(shè)的力度等措施。

　　“上述問題都不是能夠直接通過征收房地產(chǎn)稅解決的?！眲⒆粽f。

　　此前，住建部政策研究中心副主任王玨林也表示，房產(chǎn)稅不能解決目前樓市的困境。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的問題不是房地產(chǎn)稅就能解決的，房地產(chǎn)市場(chǎng)要加快法制建設(shè)和管理。

　　基于市值開征或有難度

　　賈康曾表示，中國計(jì)劃改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系，考慮引入類似美國的房產(chǎn)稅。據(jù)了解，目前與美國房產(chǎn)稅根據(jù)房產(chǎn)市值計(jì)征不同，中國目前的商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅基于原始購置價(jià)計(jì)征。

　　“一個(gè)很大的難點(diǎn)在于房地產(chǎn)評(píng)估值的確定?！眲⒆粽f，各國通行的做法是按照房地產(chǎn)評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，但是目前中國的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)比較薄弱，稅務(wù)機(jī)關(guān)的評(píng)估和納稅人的評(píng)估可能很不一致；如果引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，如何保證該機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果的公平和公正顯然也是難題。

　　在中國展開住宅物業(yè)房產(chǎn)稅的征收工作也將消耗極大的人力物力。有媒體查閱上海住房保障和房屋管理局網(wǎng)站，目前上海注冊(cè)房產(chǎn)估價(jià)師有1351名。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2009年，上海存量房面積為4.98億平方米。評(píng)估一套住宅大約需要3個(gè)工作日，按每套100平方米計(jì)算，上海1351名評(píng)估師大約需要1萬天評(píng)估完畢，也就是28年才能完成，還不包括期間新增房屋面積。

來源：中華工商時(shí)報(bào)

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