商業(yè)地產(chǎn)：游走在升溫與過熱之間

"周一剛上班，就聽公司小楊說他家?guī)讉€親戚把手上的店鋪盤掉了。最近一段時間，好些群里的網(wǎng)友也在拋售他們的店鋪……"福州某房地產(chǎn)論壇上一位網(wǎng)友發(fā)帖稱。對此，有不少網(wǎng)友提出了"現(xiàn)在買進(jìn)還差不多，怎么會拋售店鋪？"的疑問。

事實(shí)上，在不少人看來，今年商業(yè)地產(chǎn)熱浪席卷榕城。然而近段時間，一些人停下了"奮勇直追"的腳步開始擔(dān)心福州商業(yè)地產(chǎn)無法承受之重--城市綜合體的大量上馬是否會讓福州的商業(yè)地產(chǎn)從眼下的"盛夏"轉(zhuǎn)變?yōu)槿舾赡旰蟮?剩下"。

商業(yè)地產(chǎn)虛火？

"今年以來福州商業(yè)地產(chǎn)氣勢如虹，可最近店鋪轉(zhuǎn)手頗為頻繁，不少人甚至剛認(rèn)購就猶如懷揣燙手山芋般急于脫手，眼下我是該出手呢還是應(yīng)避其鋒芒？"近日，記者接到熱心讀者李先生打來的咨詢電話。據(jù)李先生介紹，此前其為尋找一間地段好、周邊配套齊全的店鋪奔波良久而無所獲，但近段時間卻發(fā)現(xiàn)不少理想的店鋪在轉(zhuǎn)讓，"所謂一鋪養(yǎng)三代，我一直很注重商鋪的位置，有些位于未來福州城市綜合體的店面自己想都沒想過還有機(jī)會接手，現(xiàn)在我是心慌慌意彷徨啊！"據(jù)悉，目前福州有超過10處大型商業(yè)場所進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性操作階段，如金山特易購、金山萬達(dá)廣場、金融街萬達(dá)廣場、SM城市廣場、東方新天地商業(yè)廣場、紅星美凱龍家居廣場、海西塔商業(yè)廣場、新一代寶龍城市廣場等。然而商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的同時，也不斷有人轉(zhuǎn)手出讓，使得部分人產(chǎn)生了"商業(yè)地產(chǎn)的價值是否被高估了"的擔(dān)憂。

在福州資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士劉福泉看來，商業(yè)項目初次購買者以短線投資居多，只要有了預(yù)期的利潤就轉(zhuǎn)手。不能因?yàn)榻诓簧偃顺鍪凼种械纳啼伨痛伺袛嗌虡I(yè)地產(chǎn)過熱、投資者對未來沒有信心。對此，九歌萬派董事長劉波表示贊同，"商鋪購買本身需要購買者擁有一定的社會資源，不少人拿到如此搶手的貨源就像黃牛黨一樣轉(zhuǎn)手賣了賺差價，在市場火爆的時候存在很多類似的投機(jī)行為。"福州資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士楊臻認(rèn)為，有別于住宅價值，商圈的培育需要3-5年的過程，這期間租金很低，包括市場的售價也高不上去，但是當(dāng)這個商圈形成的時候價格也會跟著水漲船高。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營需要一個周期，一些人出于短線營利的目的會選擇盡快出手。

多模式發(fā)展是關(guān)鍵

事實(shí)上，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，總量看，福州的商業(yè)地產(chǎn)并無過熱之虞，但更多地需要在具體規(guī)劃和定位上下功夫。

劉福泉表示，福州已經(jīng)步入海西快速發(fā)展的軌道，越來越多的人對這個城市有了新的期待，進(jìn)而對商業(yè)地產(chǎn)有了新的預(yù)期，"福州在建的和計劃開工的城市綜合體項目共有十來個，這在以前是不可想象的，因?yàn)閯e說十幾個，一個綜合體都很難生存。由此可見海西的前景帶給福州巨大的發(fā)展空間，而這個空間也會給商業(yè)地產(chǎn)帶來很多的機(jī)會。"對此，福州資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士林先生表示贊同，"商業(yè)地產(chǎn)比住宅市場更豐富、更系統(tǒng)、更專業(yè)化，它綜合了諸多方面的因素，具有更大的增值空間。"上述業(yè)內(nèi)人士林先生指出，根據(jù)《福州市城市總體規(guī)劃（2009-2020）》草案，2015年市域人口將達(dá)800萬人，"房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)項目對于推動一座城市的城市化進(jìn)程具有拉動作用，而人口的增長使得商業(yè)地產(chǎn)周邊能有龐大的基礎(chǔ)消費(fèi)群體支撐項目的運(yùn)營，也就大大降低了項目開發(fā)和運(yùn)營的風(fēng)險。"此外，有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著五四北、金山、東部新城等板塊的發(fā)展，原本分散的幾個新區(qū)與中心城區(qū)的聯(lián)系日益緊密，福州城區(qū)"多中心發(fā)展"的格局已悄然呈現(xiàn)，"在此番格局之下，集中了商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店、娛樂等多種業(yè)態(tài)的城市綜合體的開發(fā)熱潮更添助力。"雖然商業(yè)地產(chǎn)前景看好，還是有不少業(yè)內(nèi)人士對于其建成后福州市場的去化能力提出了質(zhì)疑。上述業(yè)內(nèi)人士林先生就指出，在商業(yè)地產(chǎn)熱的里面，還存在不少隱患，如一窩蜂復(fù)制商業(yè)地產(chǎn)模式問題就會造成市場消化困難的局面。

福州某投資有限公司項目負(fù)責(zé)人程先生認(rèn)為，未來3-5年福州將出現(xiàn)非常多的商業(yè)地產(chǎn)，未來福州市場能否承受得住"百花齊放"的關(guān)鍵在于這些項目的性質(zhì)，"如果這些商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)都是萬達(dá)模式，那么毫無疑問將出現(xiàn)供給過剩的問題。"在程先生看來，萬達(dá)模式的特點(diǎn)不在于所謂的商業(yè)集中，它的優(yōu)勢在于：其一，它以非常低的成本拿到土地，與政府議價能力很強(qiáng)；其二，它的建設(shè)速度非?？欤谫Y金處理上已經(jīng)產(chǎn)生了很大的收益，"這些贏利模式是在商業(yè)繁榮的面上看不到的，萬達(dá)模式的優(yōu)勢也正源于此。"上述業(yè)內(nèi)人士林先生認(rèn)同之余也表示，商業(yè)地產(chǎn)是否供給過剩并非商鋪的數(shù)量，而在于是否有出現(xiàn)新的贏利模式、創(chuàng)新業(yè)態(tài)、創(chuàng)新集中式商業(yè)建造方式等，"最根本的是發(fā)展個性化、有特色的綜合性商業(yè)。""業(yè)態(tài)雷同，則效益不高；前期定位準(zhǔn)確，則可異軍突起。"這是記者在采訪中聽到最多的一句表達(dá)不同但含義相同的話。

來源：海峽財經(jīng)導(dǎo)報

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