調(diào)控通脹齊襲樓市 低泡沫房產(chǎn)或成救市法寶

　　被稱為“有史以來最為嚴厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有讓高房價問題得到很好的解決，11月國家統(tǒng)計局公布的10月全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)不但沒有呈現(xiàn)出房價全面下滑的趨勢，反而再次驗證了樓市“越調(diào)越高”的怪圈理論。

　　在成都，限購令是否出臺還并無定論，卻已有開發(fā)商對此進行回應(yīng)，“其實有比限購令更好的解決中國現(xiàn)今高房價問題的方法！”與此前對限購令提出異議的聶梅生、潘石屹所不同的是，成都的開發(fā)商務(wù)實且更看重解決途徑，“在通脹全面來臨之際，‘低泡沫房產(chǎn)’思路更能解決當(dāng)今中國的現(xiàn)實問題?！?/p>

　　樓市重演“越調(diào)越高”現(xiàn)狀

　　樓市“越調(diào)越高”的怪圈理論似乎又在重演。

　　9月29日，繼“國十條”之后，被業(yè)界稱之為“二次調(diào)控”的“新國五條”正式出爐，隨后，包括上海、廣州、深圳在內(nèi)的眾多城市效仿北京推出了限購令，以落實“新國五條”的基本方針。其中不少城市規(guī)定，同一購房家庭只能在當(dāng)?shù)刭徺I一套住房。

　　盡管購房門檻不斷嚴設(shè)，投機需求也陸續(xù)在被“住建部重點監(jiān)管”的各大城市壓至史上最低位，然而從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，房價卻并沒出現(xiàn)應(yīng)聲下跌的態(tài)勢，數(shù)據(jù)顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.6%，漲幅比9月份縮小0.5個百分點，環(huán)比上漲0.2%。

　　而已出臺了限購令的15個城市中，10月份的房屋銷售價格除了上海、杭州、寧波、廣州、溫州環(huán)比9月分別出現(xiàn)了0.1%、0.3%、0.2%、0.1%、0.6%的跌幅，其余城市價格指數(shù)仍出現(xiàn)了環(huán)比上升趨勢。而90平方米及以下房屋銷售價格數(shù)據(jù)顯示，只有天津、杭州、福州、三亞4個城市環(huán)比9月分別下降了0.5%、0.4%、0.1%、0.3%，其余10個城市房屋銷售價格仍有不同程度的上漲幅度。

　　一位開發(fā)人士表示，“其實從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)上看，10月份全國商品房銷售面積9278萬平方米， 同比增長了16%，環(huán)比下降11.2%。而去年9月份銷售面積是8955萬平方米，10月份銷售面積是7998萬平方米。對比這一數(shù)據(jù)其實可以看出，今年的調(diào)控對需求抑制并不明顯，至于二次調(diào)控的作用，目前還很難說，可能還需要時間來驗證?！钡@位開發(fā)人士稱，如果需求抑制不了，價格的抑制“應(yīng)該難盡人意”，所以，“能夠保持目前的價格不大幅上漲其實就說明政策就已經(jīng)起作用了。”

　　房價越調(diào)越高的背后真相

　　“房地產(chǎn)越調(diào)越高的本質(zhì)在于：貨幣流動性過剩、通脹壓力日益嚴重，所以抵消了房地產(chǎn)調(diào)控的政策效應(yīng)?！?四川中德世紀置業(yè)有限公司總經(jīng)理汪斌如是說。

　　中德汪斌稱，今年的房地產(chǎn)調(diào)控“非常嚴厲”，“從 1月 7日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，到4月17日國務(wù)院出臺“國十條”，再到國慶大假前14個城市陸續(xù)出臺限購令。應(yīng)當(dāng)說，上述調(diào)控措施對于過熱的房地產(chǎn)市場，是一劑高強度降溫藥，作用極大，但從國家統(tǒng)計局今年公布的數(shù)據(jù)來看，房價卻并沒有下跌?！蓖舯蠓Q，原因就在于貨幣流動性過剩、通脹壓力日益嚴重。

　　中德汪斌表示，“這幾年因為經(jīng)濟危機等原因，我國的貨幣政策趨向?qū)捤?，這就造成了流動性過剩和通脹問題”。

　　汪的話不無道理，今年以來，就不斷有學(xué)者專家呼吁正視此問題，而首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院副院長謝太峰教授在接受媒體采訪時就表示，央行于金融危機后的1年半時間內(nèi)已經(jīng)向市場投放了12萬億元的貨幣。

　　“目前美國又開動了印鈔機，6000億美元很快將使全球，尤其是像中國這樣的經(jīng)濟發(fā)展體國家將迅速面臨輸入性通脹問題。”中德汪斌認為，加上不斷上漲的CPI指數(shù)帶來的壓力，將很快使國民進入一種恐慌性資產(chǎn)“保全”戰(zhàn)。

　　此話絕非虛言，據(jù)了解，近段時間，諸如“通脹”、“避險”之類的名詞頻頻出現(xiàn)在各大報端，不少成渝兩地的居民都開始感受到一種前所未有的壓力。本月12日晚在某寫字樓亮相現(xiàn)場，一位前來咨詢樓盤的李女士就表示，她準(zhǔn)備出手購進寫字樓的原因就在于擔(dān)心通脹一旦全面來臨后，自己的資產(chǎn)會縮水。而根據(jù)相關(guān)媒體報道，目前成渝兩地有不少囤貨族也開始出手，囤米囤油囤各種能囤的東西。

　　“這種情況下，調(diào)控政策的作用自然就被削弱了。”中德汪斌稱，中國改革開放以來，唯一保值且升值的投資產(chǎn)品是房地產(chǎn)，“很多人買房就是為了養(yǎng)老，買房現(xiàn)成已成為了一種中國式的保險?！蓖舯硎?，房子是稀缺性資源，而中國剛需又非常旺盛，所以在中國，投資不動產(chǎn)是目前看來唯一做到了保值升值的最好投資工具。

　　所以，回到現(xiàn)實問題，此種情形下，限購令所起作用將是個問號?！安蛔屓速I房，辦法多得是啊。現(xiàn)在就有許多沿海地區(qū)的投資者，到鄉(xiāng)下去收身份證，買農(nóng)民的身份證，然后所有權(quán)的相關(guān)法律文書全部做完，以農(nóng)民的身份來買第一套房。再不行，他會轉(zhuǎn)戰(zhàn)還沒實施限購令的二三線城市，加大這些城市的房地產(chǎn)泡沫?！?/p>

　　低泡沫房產(chǎn)救市論

　　“所以限購令并非解決中國當(dāng)今高房價問題的最好辦法，而比限購令更好的解決方法，我認為是‘低泡沫房產(chǎn)’思路?！敝械峦舯笳Z出驚人。

　　中德汪斌表示，“盡管此前龍永圖以‘有需求就不存在泡沫’表達了他對房地產(chǎn)泡沫問題的看法，但在我看來，中國房地產(chǎn)市場其實是存在泡沫的?！?/p>

　　中德汪斌認為，“其實一個行業(yè)具有泡沫是正常的，這說明這個行業(yè)是有利益可以追逐的，所以反而能充當(dāng)拉動投資的潤滑劑，促進這個行業(yè)發(fā)展。但是就目前的中國國情而言，房地產(chǎn)泡沫的確不能太高，高的話就會爆了?！?/p>

　　汪用了目前被普遍認可的一種學(xué)術(shù)觀點表達了他的看法，“造成當(dāng)前中國房地產(chǎn)泡沫有五個原因。一是房地產(chǎn)的投入持續(xù)增高，二是由于中國處于城市化的特定時期，消費持續(xù)增高， 三是房價收入比偏高，四是價格持續(xù)攀升?！?/p>

　　而第五個也是最重要的原因則是：流動性過剩，造成房地產(chǎn)投資權(quán)重比例超過其它行業(yè)。“流動性過剩的原因一是銀行發(fā)鈔太多，二是很多行業(yè)利潤逐漸減少，資本就會向有利益的房地產(chǎn)行業(yè)流動。這也是郎咸平的觀點，我認為很有道理?！?/p>

　　令人驚訝的是，與此前業(yè)界大腕對“房地產(chǎn)無泡沫論”集體點頭所不同的是，汪的上述觀點得到了成都不少開發(fā)人士的認可。一位不愿透露姓名的本土開發(fā)人士表示，“雖然此前有董潘等眾多著名開發(fā)人士說房地產(chǎn)沒有泡沫，但并不代表這個行業(yè)的人都持這種看法，其實房產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，在投資過旺的情況下，肯定會發(fā)生泡沫的?！绷硪晃粊碜愿＝ǖ拈_發(fā)商也坦承，目前中國一線城市和一些過熱的二線城市肯定是有泡沫的，“房地產(chǎn)是高利潤行業(yè)，一旦過熱就很容易形成泡沫，而且容易出問題。”

　　“以北上廣為代表的房地產(chǎn)市場確實存在大量的投資行為，并被民眾過分關(guān)注，但這只是局部市場，并不能代表整個中國的現(xiàn)狀?！备吡H成都分公司總經(jīng)理蔡孟頤認為目前很多二線城市，還存在大量剛性需求缺口，“在這些市場，泡沫即使有，也不算高泡沫，應(yīng)該說中國目前其實只有北上廣的高泡沫現(xiàn)象表現(xiàn)得相對明顯?！?/p>

　　所以，在四川中德世紀置業(yè)有限公司總經(jīng)理汪斌看來，低泡沫房產(chǎn)的真正含義即是，“通過行政手段和行業(yè)行為，將房地產(chǎn)維持在一個低泡沫狀態(tài)，以降低某個市場房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象?！?/p>

　　按中德汪斌的理論，房地產(chǎn)投資在社會總投資的占比如果低于20%，即表明房地產(chǎn)市場是健康的，如果高于20%，即說明權(quán)重失衡，行業(yè)開始過熱?！叭绻粋€行業(yè)投資比重過高，說明其他行業(yè)是無利可圖的，或者說利潤率很低，這樣會造成資本向這個行業(yè)涌入，從而出現(xiàn)泡沫，并讓泡沫不斷攀升?！敝械峦舯蟊硎荆绻顿Y都往一個行業(yè)走，那就會引起社會經(jīng)濟現(xiàn)象的扭曲。

　　開發(fā)商提倡行業(yè)利潤率應(yīng)該控制在20%左右

　　中德汪斌稱，從房地產(chǎn)在全國不同城市的投資比重來看，北京是63%，江浙一帶在36%。而成都，根據(jù)成都市統(tǒng)計局9月報表，今年1-9月成都投資總額為3197.22億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資為917.24億元，占比為28.68%。很顯然，相比北京和江浙一帶，雖然成都的房地產(chǎn)投資并沒出現(xiàn)明顯過熱現(xiàn)象，但也高于汪所說的20%。

　　所以，回到現(xiàn)實問題，要想改變房地產(chǎn)過熱現(xiàn)狀，一是行業(yè)自律行為，二是行政手段。

　　四川中德世紀置業(yè)有限公司在成都國際城南的黃金地帶有900多畝土地，計劃打造一個具有英倫風(fēng)情的國際化高端項目——中德·英倫聯(lián)邦。目前項目離入市尚有近半年時間，不過中德卻提出了一個頗有意思的銷售主張：“關(guān)愛有家。”

　　“我們項目地處以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的國際城南，其區(qū)域的從業(yè)者具有明顯的年輕化特征，而年輕群體對高房價的耐受力是最差的，常常要奮斗好多年才能圓買房安家夢?！彼拇ㄖ械率兰o置業(yè)有限公司表示，盡管他們的項目定位高端，品質(zhì)也堪比同一區(qū)域內(nèi)的“譽峰”和“中?！こ悄弦惶枴?，但他們卻早做好了“平價”入市的準(zhǔn)備。

　　“我們希望能通過合理的價格，讓房子成為這些青年才俊們觸手可及的夢想?！彼拇ㄖ械率兰o置業(yè)有限公司總經(jīng)理汪斌稱，要改變一個行業(yè)過熱的現(xiàn)狀，打擊需求并不能解決本質(zhì)問題，降低這個行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的利潤率才是關(guān)鍵?！爸挥羞@樣，才會阻止資本對這個行業(yè)的追逐。”

　　汪斌稱，要想讓行業(yè)健康發(fā)展，企業(yè)就應(yīng)該正視高房價給整個行業(yè)帶來的惡劣影響。在中德汪斌看來，房企應(yīng)該把利潤率控制在20%左右，而以此形成的價格水平，就不會讓房地產(chǎn)往過熱方向發(fā)展。同時，這個城市也不會因為房價太高而拒絕青年才俊的加盟，能夠很好的形成有機的新陳代謝。而這，也正是中德地產(chǎn)提出“關(guān)愛有家”主張的背后真相。

　　汪斌稱，“地方政府是否可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市化進程式等重大經(jīng)濟指標(biāo)制訂出區(qū)域指導(dǎo)價，以便能讓這個行業(yè)能遵循可持續(xù)發(fā)展的合理利潤，維護整個行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展?！蓖舯蟊硎?，此前有專家學(xué)者提出政府應(yīng)該出“限價令”，“但在市場經(jīng)濟中，限價會產(chǎn)生市場之外的相關(guān)社會問題，比如容易引發(fā)職能部門權(quán)力尋租。而指導(dǎo)價是根據(jù)經(jīng)濟規(guī)模、貨幣規(guī)模及市場的發(fā)展情況浮動的，在此情形下，房企會自覺把利潤率控制在一個合理空間內(nèi)，以此形成一個良性的市場?！?/p>

　　“目前成都房企的利潤率大多在10%至25%之間不等，所以成都市場其實還算相對健康?！币晃粊碜愿＝ǖ拈_發(fā)人士對房企控制利潤率說法表示出了贊同，該人士甚至還覺得房企應(yīng)該把利潤率控制在10%才對，“市場其實是公平的，要不想被市場報復(fù)，那么就應(yīng)該遵循一個基本準(zhǔn)則。

　　“其實行政手段是下策，最重要的是行業(yè)自律行為。”另一位開發(fā)人士也表示，房地產(chǎn)之所以屢被調(diào)控，就是因為行業(yè)發(fā)展太過瘋狂。這位開發(fā)人士稱，“2007年價格瘋漲，結(jié)果導(dǎo)致市場大亂，最后出現(xiàn)大治!如果不是最后世界性經(jīng)濟危機導(dǎo)致政策轉(zhuǎn)向，恐怕好多企業(yè)都捱不過2009年。”

　　在這些經(jīng)歷過2007市場瘋狂和2008年調(diào)控的行業(yè)人士看來，如果企業(yè)都能夠遵循“只取合理利潤”的市場規(guī)則，健康有序地發(fā)展，行政手段又何來之有呢？

　　成都開發(fā)商首度正視中國房地產(chǎn)泡沫

　　所以，循此邏輯，中德汪斌提出的“低泡沫房產(chǎn)”思路，從本質(zhì)上來說，更像是一種行業(yè)準(zhǔn)則。

　　汪的理論是以房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中的作用為論據(jù)基調(diào)的。中德汪斌認為，中國改革開發(fā)三十年，一直是粗放型經(jīng)濟發(fā)展，“所取得的經(jīng)濟成就是非常驚人的，可謂經(jīng)濟發(fā)展史上的奇跡。但中國經(jīng)濟目前還存在兩大問題，一是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，二是改變增長方式?！?/p>

　　“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政府一直在做，中央近年來扶持農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，一是想改變我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，二是想把增長方式轉(zhuǎn)移到內(nèi)需上來?！?/p>

　　但即使有了良好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和良好的增長方式，也需要解決中國的最核心問題，即：就業(yè)問題。

　　“就業(yè)問題是現(xiàn)今世界所有國家的問題，美國的問題除了去杠桿化的問題以外，就是就業(yè)問題。英國、歐洲的問題也是如此。美國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整在60-70年代的時候也已經(jīng)伴隨著全球化的過程而完成，但由于沒有把就業(yè)問題做為核心問題來解決，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整越好，越合理，社會分工按照市場的原理進行了細化，其結(jié)果是：產(chǎn)業(yè)空心化，技術(shù)科技化集中化。因為沒有實際解決就業(yè)的問題，導(dǎo)致這一矛盾現(xiàn)已成為美國社會的主要矛盾?！敝械峦舯蠓Q，隨著中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，中國的就業(yè)問題也不可避免地暴露出來。

　　在此過程中，以強勁剛性需求為動力支撐的中國房地產(chǎn)，就正好巧妙地解決了上述問題，“高速發(fā)展的中國房地產(chǎn)在拉動內(nèi)需消費的同時，又很好地解決了就業(yè)問題。中國現(xiàn)在處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程，必然會經(jīng)歷一個陣痛期和磨合期，房地產(chǎn)行業(yè)能在此過程中緩沖社會就業(yè)壓力，而國家及地方政府在此期間也可通過此完成財富積累，為陣痛期和磨合期提供強大的財政支持，最終實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和增長方式改變的順利轉(zhuǎn)型?！敝械峦舯笳J為，即便不把房地產(chǎn)放在支柱產(chǎn)業(yè)的位置上，中國房地產(chǎn)在現(xiàn)階段所起的作用也很難有其他行業(yè)來替代。

　　要形象地展示這種作用，數(shù)字顯然更具說服力。根據(jù)《中國經(jīng)濟年鑒》，2001年，我國全年房地產(chǎn)投資額為6344.11億元，到2004年，這一數(shù)字變化為13158.2億元。而到了2009年，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資總額已升至36232億元。對比近年來國家重點扶持的的制造業(yè)，2009年制造業(yè)累計投資完成額是58280億元。很顯然，從兩者的投資情況看，房地產(chǎn)仍是我國經(jīng)濟中最重要的一環(huán)。

　　而根據(jù)相關(guān)研究，從投入產(chǎn)出的角度上，每投資 100 萬元所提供的就業(yè)崗 位，重工業(yè)是 400 個，輕工業(yè)是 700 個，第三產(chǎn)業(yè)可高達 1000 多個。所以，作為與幾十個行業(yè)息息相生的房地產(chǎn)行業(yè)，每年所帶來的就業(yè)人數(shù)，的確是極其驚人一個數(shù)字。

　　中德汪斌認為，“房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟強有力的經(jīng)濟增長點，同時促進了政府和民間的投資，樂觀地估計在未來的5年到10年，或更長時間內(nèi)中國的房地產(chǎn)市場仍然是全世界最大的市場，這句話其實是很多人的觀點，而這也的確是中國的一個基本國情?！?/p>

　　所以，在中德汪斌看來，解決房地產(chǎn)問題，不是硬生生地打壓，而是應(yīng)該對其進行健康引導(dǎo)，以便讓房地產(chǎn)能夠在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期間更好地發(fā)揮其作用，幫助解決中國現(xiàn)實問題。而作為房企，也需要在此過程中深思，是要一個不斷追逐暴利最終引發(fā)行業(yè)崩盤的結(jié)果，還是要一個健康可持續(xù)發(fā)展的良性市場。

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