調控政策疾風驟雨 控制房價任重道遠

　　引言：2010年的樓市調控，注定是將載入史冊的一場偉大博弈，在這場大戲中，政府、開發(fā)商、投資者、炒房客、住房者的身影無處不在，多方的沖擊，多方的角力，共同構成了這一幅壯麗的畫卷。雖然樓市調控政策一輪又一輪，力度越來越強，但調控的效果多少有點差強人意。在這種情況下，政府未來是否會繼續(xù)出臺新一輪調控政策？2011年中國樓市將走向何方？2010年究竟是高房價時代的終點還是中點？這些問題似乎難以回答，既然如此，就讓我們一起來回顧一下今年以來的樓市調控全過程，希望在這之后，各位讀者的心里能有一份自己的答案。

　　如果有人想問2010年的樓市調控關鍵詞，那真是不勝枚舉：新國十條、首付比例、二套房、三套房、預售、房產稅、土地增值稅預交率、新國五條、限購令、保障房、公租房、閑置土地、差別化房貸……這其中，每一個詞都代表著一次多方角力的核心戰(zhàn)場，而每一次主戰(zhàn)場的轉移，背后都有著說不盡的故事。

　　一、歷次房價調控一覽

　　自1989年中國首套商品房誕生以來，國家調控房價上演了很多次。

　　1998年7月3日，中國徹底取消福利分房，與之配套，銀行接連降息降低開發(fā)商的負擔。

　　2003年6月13日，央行發(fā)布121號文件抑制房地產資金。但當年8月12日，國發(fā)18號文將房地產業(yè)視為“國民經濟的支柱產業(yè)”。從此，房價飛漲。

　　2004年，“8?31大限”問世，央行開始加息。然而，房價并沒有停止攀升。

　　2005年，中央出臺新“國八條”，但房價在下半年出現(xiàn)報復性上漲。

　　到2006年，“國六條”出臺進行新一輪調控。但現(xiàn)實是，政策一個比一個嚴厲，房價一次比一次漲得高。一個新鮮的名詞“房奴”問世。

　　2007年，《物權法》通過，然而，當年地王頻現(xiàn)。

　　2009年春節(jié)一過，樓市量價齊升。當年12月，國務院明確表示“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，這標志著中國房地產政策，從刺激消費又全面轉向“抑制”房價。

　　然而，2010年的樓市，依然猶如脫韁之馬，由此引發(fā)“新國十條”和“新國五條”兩輪嚴厲調控。但房價還是沒跌?！?/p>

　　二、2010樓市調控主脈絡：

　　1月10號，國辦發(fā)出通知，要求穩(wěn)定市場預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2010年樓市調控的前奏由此展開。

　　3月18日，國資委要求，除已確定的16家以房地產為主業(yè)的央企外，78家不以房地產為主業(yè)的央企15天推出房地產業(yè)務。國家調控樓市的決心初見端倪盡量避免誤傷。

　　3月28日至4月2日，隨著新華社以《紅火景象下的樓市之憂》為開篇評論，連發(fā)6篇文章伊始，中央媒體連續(xù)14天炮轟高房價、高地價，以及追問房地產市場存在的問題。政府在最后出招前照例打出了“輿論牌”。

　　4月份，國家開始陸續(xù)頒布號稱史上最牛的房產調控“新國十條”詳見后表。2010年樓市調控的大幕正式拉開。

　　4月30日起，北京、深圳、重慶、廣州陸續(xù)出臺地方樓市調控細則。2010年樓市正式進入實質性操作階段。

　　6月4日，住建部又發(fā)文進步規(guī)范二套房認定標準《關于規(guī)范第二套住房認定標準的通知》?！锻ㄖ肥沟枚追康恼J定執(zhí)行更易于操作，同時也堵上了一些地區(qū)消極執(zhí)行調控政策的漏洞。

　　8月17日起，人民日報以《別讓樓市調控成了“百日維新”》 為題，短短一個月內六發(fā)“二次調控預警”， 新華社更是以《必須打擊開發(fā)商“逆市操作”》為開篇評論，七駁“樓市即將回暖”。2010年樓市“二次調控”的輿論鋪墊整合完畢。

　　9月29日，正當開發(fā)商期盼傳統(tǒng)的“金九銀十“能否使樓市回暖，帶來一個銷售的“小陽春”時，國家又出臺鞏固樓市調控成果的措施，俗稱“新國五條” 詳見后表。2010年的樓市“二次調控”揭開了神秘面紗。

　　縱觀整個調控過程，2010年國家的房產調控政策一波接一波，環(huán)環(huán)相扣。通過頻頻出臺的調控政策，可見國家對樓市調控的決心，但能否終結目前的高房價，還是一個糾結不清的謎題。

　　三、2010年房價運行情況概覽

　　2010年年初，國內房價 持續(xù)走高，全國70個大中城市房價同比漲幅一舉突破10%的“準紅線”，引發(fā)了社會輿論的強烈不滿，國家開始著手進行調控。4月“新國十條”的出臺，使得全國70個大中城市房價同比漲幅由12.8%開始回落。

　　在“新國十條”出臺后三個月的時間內，國內房地產市場進入價穩(wěn)量跌的博弈階段，但是，進入8月，國內樓市再度出現(xiàn)了價升量增的狀況，樓市的回暖跡象及開發(fā)商的逆市提價立即招致了國家的第二輪調控政策。

　　隨后，國內樓市的小陽春快速退去，全國70個大中城市房價同比漲幅再度出現(xiàn)了連續(xù)兩個月的回落。

1全國70個大中城市房價同比漲幅

　　進入11月，即“新五條”出臺后的第二個月，多數(shù)城市的房價仍在上漲。據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，11月份，全國100個城市住宅平均價格為8487元/平方米，環(huán)比上漲0.82%，其中，86個城市房屋價格環(huán)比上漲，14個城市環(huán)比下跌，二三線城市成為漲價主力。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院最新披露的數(shù)據(jù)顯示，11月，北京、上海等十大重點城市中，除南京環(huán)比下跌0.07%外，其他9個城市房價平均高達15407元/平方米，環(huán)比上漲0.41%，同比飆升34.29%。

　　以目前的情況看，由于房價仍然不肯低下它那“高貴”的頭，因此，不排除國家繼續(xù)推出第三輪調控政策的可能性。而第三輪的調控手段，除了加息巨大的空間尚存外，政府手中最強大的儲備“武器”，也是最讓業(yè)界懼怕的房產稅或將“亮劍”。

　　結束語

　　2010年國家對樓市的嚴厲調控到現(xiàn)在為止，還沒有能撼動整體的高房價，但是，從最近兩月的全國各地的推盤現(xiàn)狀可以看出，樓市價格上漲同盟的根基已經發(fā)生了很大的動搖。北京通州區(qū)域的一些樓盤最近幾周的動靜就很大，房山、大興的價格也沒有以往那么堅挺，以價格換銷量的策略被越來越多的開發(fā)商采用。降價者銷量可觀，堅挺者只能硬扛越來越大的政策和市場壓力。

　　目前來看，希望調控政策的效果一步到位是不切實際的，接近年底時，看到各個區(qū)域出現(xiàn)價格的分化，可見政策起到的作用至關重要，而打破價格上漲同盟應該是一個可喜的成績。前有銷量的誘惑，后有政策的壓力，預計后市開發(fā)商價格策略的分化將越來越明顯，而從量變到質變的過程中，政策的效果有望逐步得到市場的認可。

　　附：2010年國內房地產市場調控政策一覽

　　時間 措施 要點

　　2010.11.03 四部委全面叫停第三套住房公積金貸款

　　中國住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會等四部委3日再次發(fā)出通知，全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個人住房貸款首付提至五成。

　　2010.09.29 中國出臺措施鞏固房地產市場調控成果新五條

　　國家出臺鞏固樓市調控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。

　　2010.09.27 國土部住建部出重拳：閑置土地一年以上禁拿地

　　土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合下發(fā)《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》下稱《通知》，要求貫徹落實“國10號文”確定的工作任務，進一步加強房地產用地和建設的管理調控，積極促進房地產市場繼續(xù)向好發(fā)展。

　　2010.09.18 李克強：加快公租房建設；堅決抑制投機性需求

　　加快保障性安居工程建設工作座談會17日在北京召開。中共中央政治局常委、國務院副總理李克強強調，要堅持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房.

　　2010.09.08 京滬先行啟動空置房調查：空置率數(shù)據(jù)暫難出爐

　　北京媒體日前援引北京市統(tǒng)計局副局長、新聞發(fā)言人于秀琴的話表示，關于空置房的調查，是國家統(tǒng)計局投資司委托幾個試點城市的調查總隊來做，試點城市包括北京、上海、廣州等四五座城市。

　　2010.09.04 首批十城市土地規(guī)劃獲批：102市須上報總體規(guī)劃

　　國務院已正式批準杭州、南昌等10個城市土地利用總體規(guī)劃，標志著市級土地利用總體規(guī)劃正式進入批準階段。

　　2010.08.02 國土部發(fā)1457宗閑置土地黑名單

　　國土資源部已將一份涉及全國1457宗閑置土地的統(tǒng)計表交予銀監(jiān)會，銀監(jiān)會將根據(jù)這份“黑名單”做一次全面的風險排查。其中80%的閑置土地可能被收回。

　　2010.07.12 銀監(jiān)會：嚴格執(zhí)行差別化房貸政策不能動搖

　　針對近日有媒體關于個別地區(qū)全面放松第三套房貸的報道，銀監(jiān)會有關負責人表示，差別化房貸政策的要求和標準沒有任何變化，商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴格執(zhí)行二套及以上房貸政策。

　　2010.06.12 住建部等七部門發(fā)文：加快發(fā)展公租房

　　由住房城鄉(xiāng)建設部等7部門聯(lián)合制定的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》12日正式對外發(fā)布，旨在解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難。

　　2010.06.04 三部委發(fā)文明確個人房貸二套房認定標準

　　住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應依據(jù)擬購房家庭包括借款人、配偶及未成年子女成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。

　　2010.05.22 廣州出臺國十條樓市新政細則： 未停止三套房貸

　　廣州細則主要是重申國務院“國十條”的多項措施，如嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，堅決抑制不合理住房需求；對定價過高、漲幅過快的樓盤進行重點清算和稽查；明確保障性住房供應量、商品房和限價房供應量等等。

　　2010.05.22 重慶樓市新政出臺：未對第三套房停貸

　　重慶調控重點著眼于加強住房保障、增加有效供給、規(guī)范市場秩序等，沒有對三套房停貸作出限制，同時對首次購買住房并以按揭方式支付的主城納稅人實行財政補助，有保有壓的調控措施。

　　2010.05.06 深圳版新國十條出爐：暫停三套房貸款

　　5月6日，深圳出臺“新國十條”執(zhí)行細則，規(guī)定商業(yè)銀行根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上本市納稅證明或社會 保險繳納證券的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

　　2010.04.30 北京出臺地方樓市新政：同一家庭限新購一套房；暫停三套及以上房貸、首提個人售房計稅、限制外地人購房

　　同一購房家庭只能新購買一套商品住房；金融機構和稅務部門可以根據(jù)本市房屋權屬交易系統(tǒng)中個人住房記錄，實施差別化的信貸和稅收政策。暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。

　　2010.04.21 二套房以住房套數(shù)界定；不再以貸款為準

　　銀監(jiān)會銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才21日在接受記者采訪時，解讀了最新出臺的房貸新政。他強調，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認定是否為第二套、第三套，同時，認定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認定標準出現(xiàn)了根本性的變化。

　　2010.04.19 住建部：未獲預售許可項目；開發(fā)商不得收取定金 今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。

　　2010.04.17 國務院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

　　2010.04.15 國務院常務會：貸款買二套房首付不得低于50%貸款利率不得低于基準利率的1.1倍 14日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

　　2010.04.13 住建部：加快保障房建設遏制房價過快上漲 住房城鄉(xiāng)建設部13日召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設，其中，公共租賃住房建設是下一階段工作的重點，同時遏制部分城市房價過快上漲。

　　2010.04.11 銀監(jiān)會：銀行不得對投機投資購房貸款 中國銀監(jiān)會11日指出，銀行業(yè)金融機構要增加風險意識，不對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。

　　2010.03.18 國資委要求78家非地產主業(yè)央企15天出退出方案 按照國資委要求，除已確定的16家以房地產為主業(yè)的央企外，78家不以房地產為主業(yè)的央企正在加快 調整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目后要退出房地產業(yè)務。

　　2010.03.10 國土部強調房地產用地監(jiān)管 將開展突擊檢查

　　國土部發(fā)通知：一、加快住房建設用地供應計劃編制；二、促進住房建設用地有效供應；三、切實加強房地產用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開制度；五、開展房地產用地突出問題專項檢查。

　　2010.02.20 銀監(jiān)會發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者

　　流動資金貸款不得用于固定資產、股權等投資，不得用于國家禁止生產、經營的領域和用途。

　　2010.01.10 國辦發(fā)出通知要求促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展

　　國辦發(fā)出通知，要求進一步加強和改善房地產市場調控，穩(wěn)定市場預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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