二次調控后六城市樓市調查: 冷熱不均觀望氣氛濃厚

"9·28"樓市調控措施推出以來，各地樓市走向如何？中國證券報記者兵分六路，深入北京、上海、廣州三個一線城市和成都、濟南、武漢三個二線城市采訪發(fā)現(xiàn)，上述六個城市樓市價格走向不一，分化明顯。

上海、濟南逆市上漲，兩地的高檔樓盤都較受追捧。所不同的是，上?？s量，濟南放量。廣州樓市成交量持續(xù)下滑，但市中心區(qū)豪宅樓盤的成交讓中心區(qū)均價近十周維持高位運行，并于上周創(chuàng)出22124元/平方米的新高。此前備受關注的廣鐵南站地塊，11月25日下午被廣鐵集團以86億元拍得。樓面地價達17276元/平方米，創(chuàng)造了廣州單價新地王。近期成都限購傳言四起，在一定程度上起到了逼單的效果，市民踴躍購房，11月總成交量有可能超過10月再創(chuàng)新高。

北京和武漢樓市價格平走。由于12月1日起北京將啟動商品房預售資金監(jiān)管，資金鏈趨緊預期促使開發(fā)商11月加速推盤。11月1日-24日，北京獲預售許可證的項目達到43個，比10月份增長53.6%，預計11月預售項目將超過50個，創(chuàng)年內(nèi)新高。武漢樓市波瀾不驚，不少樓盤同今年上半年相比，雖然價格沒有下降，但市場整體呈現(xiàn)量跌價平的趨勢，觀望氣氛日漸濃厚。

北京：中低價樓盤蜂擁入市搶搭末班車

從12月1日開始，北京將啟動商品房預售資金監(jiān)管，資金鏈趨緊預期促使北京開發(fā)商11月加速推盤。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月1日-24日，北京獲取預售許可證的項目達到43個，比10月份增長53.6%，預計11月預售項目將超過50個，創(chuàng)年內(nèi)新高。

市場成交方面，11月以來，北京商品住宅期房共成交6785套，成交面積67.15萬平方米，比10月同期分別增加46.07%和28.52%；商品住宅現(xiàn)房共成交761套，成交面積10.40萬平米，比10月同期分別增加65.80%和35.42%。

推出“優(yōu)惠”措施試探市場

9·29國五條以后，樓市成交低迷，部分開發(fā)商開始選擇打折或者項目“低開”等策略試探市場。

相關樓盤數(shù)據(jù)顯示，11月以來，北京市商品房成交金額前20的樓盤，半數(shù)項目在打折促銷。位于朝陽北路的某樓盤最高折扣達9.5折，通州區(qū)京貿(mào)國際城均價從27000元/平方米直降至19800元/平方米，降價幅度約7000元/平方米，位于順義的阿卡笛亞莊園近期推出了直降5000元/平方米的優(yōu)惠活動。位于大興西紅門的鴻坤理想城成交均價從上月的2.4萬/平方米降到了2萬元/平方米以下。

亞豪機構數(shù)據(jù)顯示，11月1日-20日，北京商品住宅成交均價為20468元/方平米，環(huán)比每平米上漲658元，漲幅為3.32%。從7月份開始，北京市新建商品房的開盤預售均價就開始走低，11月中旬的預售均價已經(jīng)由7月份的28000元/平方米下滑到現(xiàn)在的20000元/平方米左右，這個價位相當于今年1月份的水平。

陽光100置業(yè)集團常務副總裁范小沖指出，年底將至，房企進入年度結算、沖擊業(yè)績的關鍵時期，部分企業(yè)可能加速推盤回籠資金。開發(fā)商擔心未來“錢袋”將被捂緊，達到預售條件的開發(fā)商便選擇加快開盤趕個“末班車”。這是近期北京中低價位樓盤頻繁入市的主要原因。

中原地產(chǎn)分析師張大偉也表示，商品房預售資金?？顚Ｓ脤﹂_發(fā)商影響很直接。一般而言，開發(fā)商都會同時在一個或者多個城市開發(fā)多個項目，如果資金被鎖定將使得開發(fā)商很難閃轉騰挪，資金鏈斷裂風險明顯加大。如果預售資金監(jiān)管政策嚴格執(zhí)行，將會推動開發(fā)商加快現(xiàn)有項目的開發(fā)，增加市場供應。

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