住建部加快住房租賃立法 企業(yè)化經(jīng)營(yíng)將有法可依

　　盡管“去庫(kù)存”仍被列為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下稱“住建部”在新的一年中的工作之一，但其首要位置已經(jīng)被“穩(wěn)定確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”所替代?！胺孔邮怯脕碜〉模皇怯脕沓吹摹眲t已經(jīng)成為了最重要的政策指揮棒。

　　為解決高房?jī)r(jià)下“住有所居”的問題，“租購(gòu)并舉”的新一輪房改已經(jīng)在積極籌劃之中。作為“租購(gòu)并舉”法律保障的住房租賃立法工作，業(yè)已被住建部列入2017年的重點(diǎn)工作日程。

　　鼓勵(lì)、保障機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，成為住房租賃立法工作的核心目標(biāo)之一。在此之前，北京等城市已經(jīng)積極籌劃通過地方立法的方式，使住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展得到法律層面的保障。

　　今年重點(diǎn)

　　“部里面已經(jīng)做了傳達(dá)，2017年的主要任務(wù)之一，除了抓好熱點(diǎn)城市的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、三四線城市的去庫(kù)存工作之外，就是要加快構(gòu)建‘租購(gòu)并舉’的住房制度，這項(xiàng)工作的落腳點(diǎn)就是要加快住房租賃立法?！?月11日，一位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)的內(nèi)部人士告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者。

　　日前，住建部召開了全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)議，住建部部長(zhǎng)陳政高部署了多項(xiàng)2017年將要重點(diǎn)開展的工作。在“千方百計(jì)抓好房地產(chǎn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展”一項(xiàng)中，陳政高特別提到，努力構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度。

　　記者了解到，加快住房租賃立法，已經(jīng)被作為2017年將要開展的重要工作在住建部機(jī)關(guān)內(nèi)進(jìn)行了布置。住房制度改革與發(fā)展司、政策法規(guī)司、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司等內(nèi)設(shè)司局已經(jīng)被要求啟動(dòng)住房租賃立法的前期準(zhǔn)備工作。據(jù)悉，在該項(xiàng)工作中，也將聽取地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)及其有關(guān)職能部門的意見和建議。

　　實(shí)際上，2015年時(shí)，建立“租購(gòu)并舉的住房制度”就已經(jīng)被列為新一輪住房制度改革的重要目標(biāo)之一。2015年，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)在進(jìn)一步深化經(jīng)濟(jì)體制改革領(lǐng)域的工作安排中提出，要“提出進(jìn)一步深化住房制度改革方案”。據(jù)了解，在此之前，住建部就已經(jīng)啟動(dòng)了進(jìn)一步深化住房制度改革方案的前期研究和論證工作。

　　當(dāng)時(shí)，住建部對(duì)當(dāng)前中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀進(jìn)行了初步評(píng)估。評(píng)估認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)主要存在兩個(gè)問題：第一，缺少專營(yíng)住房租賃的企業(yè)，也未形成規(guī)模；第二，租賃市場(chǎng)主要是舊房和二手房，一手房租賃市場(chǎng)還比較少。于是，加快培育住房租賃市場(chǎng)的工作目標(biāo)，就被推至非常重要的位置。

　　2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開，在該次會(huì)議上，“房子是用來住的，不是用來炒的”成為房地產(chǎn)相關(guān)政策制定的最重要指揮棒。在這個(gè)政策指揮棒的作用之下，為住房租賃市場(chǎng)提供法律保障的住房租賃立法工作，終于提速。

　　機(jī)構(gòu)化目標(biāo)

　　1997年，按照國(guó)務(wù)院的要求，全國(guó)停止福利分房，第一次房改大幕徹底拉開。此后20年的時(shí)間中，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，盡管歷經(jīng)幾個(gè)周期調(diào)整，但仍然成為實(shí)質(zhì)性的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。

　　然而，伴隨對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要性的提升，高房?jī)r(jià)帶來的“住有所居”的問題也日益尖銳?！斑@個(gè)話題，部里面和中央有過多次研究和探討，都認(rèn)為，解決‘住有所居’的問題，一定要發(fā)展購(gòu)買和租賃兩個(gè)并行的市場(chǎng)，尤其是在租賃市場(chǎng)的發(fā)展中，要讓市場(chǎng)規(guī)律充分發(fā)揮作用。”一位參加過多次政策研討的權(quán)威人士稱。

　　多個(gè)獨(dú)立消息源向記者證實(shí)，住房租賃立法的核心目標(biāo)，已經(jīng)形成共識(shí)，其中之一，就是要為住房租賃市場(chǎng)走“機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；钡穆纷?，提供法律環(huán)境的保障和基礎(chǔ)性的制度支持。

　　目前，房屋租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀仍是以個(gè)人出租為主，中介機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)租為輔。缺乏以運(yùn)用房屋出租為主業(yè)的專門企業(yè)，同時(shí)，對(duì)于此類企業(yè)發(fā)展的政策、稅收環(huán)境等，也都十分不明確，“我們也很難確定，未來能不能把現(xiàn)有的租賃業(yè)務(wù)，作為發(fā)展的主業(yè)之一?！币患覐氖略擁?xiàng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士向記者表示。

　　但是，市場(chǎng)情勢(shì)的發(fā)展正在倒逼制度環(huán)境的發(fā)展。2016年底，為控制土地市場(chǎng)交易價(jià)格，北京市推出了新的土地出讓競(jìng)價(jià)方式——在達(dá)到競(jìng)價(jià)上限之后，參與競(jìng)價(jià)者通過競(jìng)爭(zhēng)自持面積比例等方式，決定地塊歸屬。最終，多塊以此方式出讓的地塊，以100%持有的方式，決定了地塊的歸屬。在100%自持之后，其出路只能是租賃。

　　“這種出讓方式的增多，會(huì)使市場(chǎng)快速進(jìn)入到一個(gè)必須以租賃為經(jīng)營(yíng)出路的階段，企業(yè)在探索這種生存方式，但同時(shí)，政策和法規(guī)的制定也要跟上，這樣才能培育出一批以此為主業(yè)的機(jī)構(gòu)，才能以市場(chǎng)化的手段，活躍這部分市場(chǎng)。”中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展研究中心研究院何怡剛告訴本報(bào)記者。

　　需要協(xié)調(diào)

　　“機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)住房租賃市場(chǎng)，除了立法層面，還需要很多部門的協(xié)調(diào)工作，或者說，如果住房租賃立法本身要進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，那么，還需要有很多協(xié)調(diào)領(lǐng)域的問題需要解決?！币晃环康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者。

　　按照他的說法，金融和稅收領(lǐng)域的問題，是最需要協(xié)調(diào)的領(lǐng)域。對(duì)于當(dāng)前有意從事租賃經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先面臨的是缺乏金融制度“出口”的制度性安排與設(shè)計(jì)。

　　“銷售型的房地產(chǎn)模式是高速周轉(zhuǎn)的，拿地、開發(fā)、銷售滾動(dòng)起來，但是，住房租賃行業(yè)如果是自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)，需要沉淀大筆的資金，如果這些資金沒有金融制度層面的出口，那么，很難形成規(guī)?；陌l(fā)展?！彼f。

　　目前，北京、上海、廣州、深圳四城市，正在進(jìn)行房地產(chǎn)信托投資基金的試點(diǎn)工作。這項(xiàng)被稱為Reits的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，實(shí)際上是以證券化的方式將自持租賃物業(yè)的收益權(quán)切分轉(zhuǎn)讓，從而實(shí)現(xiàn)自持資產(chǎn)的流動(dòng)性。但是，中國(guó)當(dāng)前的金融監(jiān)管制度尚未對(duì)這項(xiàng)金融產(chǎn)品給出空間。

　　此外，稅收配套政策的支持問題也廣受關(guān)注。由于目前個(gè)人持有房產(chǎn)豁免繳納房產(chǎn)稅，而以企業(yè)名義持有的房產(chǎn)，需要繳納房產(chǎn)稅，這無疑將在相當(dāng)大的程度上，加重規(guī)?；?jīng)營(yíng)住房租賃企業(yè)的負(fù)擔(dān)。而要解決這一問題，并非是住建部自己能夠解決的。

來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

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