中指研究院預(yù)判2017年房地產(chǎn)市場冷暖

　　1月4日，中國指數(shù)研究院在“聚焦大數(shù)據(jù)開創(chuàng)新未來 2017首屆中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會(huì)”上預(yù)測：2017年，因城施策將在控風(fēng)險(xiǎn)與去庫存基調(diào)下不斷深化，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場面臨量價(jià)回調(diào)，位于大城市周邊的小城市或自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢顯著的三四線城市，未來市場發(fā)展仍具備潛力。

　　一二線城市面臨量價(jià)回調(diào)

　　中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，2016年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出2017年貨幣政策要保持穩(wěn)健中性?！拔覀兊睦斫馐牵贺泿殴?yīng)規(guī)模增速適中，貨幣貸款投向更趨均衡，在房地產(chǎn)方面繼續(xù)引導(dǎo)資金流向合理自住需求，在區(qū)域結(jié)構(gòu)方面更多流向庫存壓力較大的三四線城市”。

　　黃瑜認(rèn)為，貨幣政策的“穩(wěn)健中性”決定了2017年貨幣環(huán)境全面寬松不再，并且考慮到美元加息預(yù)期的影響，央行或?qū)⑦m度收緊國內(nèi)人民幣的流動(dòng)性，以平衡人民幣幣值的穩(wěn)定。房地產(chǎn)政策方面，在強(qiáng)化房屋回歸居住屬性的同時(shí)，通過因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控和中長期的長效機(jī)制來推進(jìn)住房體制建設(shè)。

　　“對于2017年我們的整體判斷是一二線城市市場的量價(jià)將進(jìn)入調(diào)整階段，但是不同的城市仍存在市場機(jī)會(huì)?！秉S瑜表示，一線城市步入存量房時(shí)代，新房開發(fā)建設(shè)的市場空間不斷被壓縮，城市產(chǎn)業(yè)升級帶來的存量土地和存量物業(yè)盤活將是未來的主題，租房市場也有望成為行業(yè)新機(jī)遇。二線過熱城市房價(jià)空間被透支，“量價(jià)回調(diào)”成大概率事件，但具備產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市，將成為下一個(gè)發(fā)展的新風(fēng)口，天津、武漢和鄭州受益于城市群發(fā)展，城市潛力逐漸顯現(xiàn)，量價(jià)進(jìn)入平穩(wěn)增長周期；西部節(jié)點(diǎn)型城市如重慶、成都、西安等發(fā)展有望進(jìn)入新階段，其房價(jià)尚屬相對洼地。

　　兩類三四線城市最具潛力

　　從長周期來看，住房價(jià)值仍主要體現(xiàn)在其居住屬性，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的核心要素在于人口，無論是資源的凝聚還是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終都將體現(xiàn)為人口的聚集，而人口規(guī)模也決定了城市住房需求的總量。

　　黃瑜表示，過去的一年中，多數(shù)一二線城市房價(jià)已漲至較高水平，使得購房需求在一定程度上會(huì)向三四線城市溢出，但并非一二線向三四線城市的全面?zhèn)鲗?dǎo)。“我們認(rèn)為，最有潛力的三四線城市大致分為兩種：一種是位于發(fā)達(dá)大城市周邊的小城市，借勢一體化發(fā)展機(jī)遇，承接產(chǎn)業(yè)、人口轉(zhuǎn)移的同時(shí)，房地產(chǎn)需求自然不斷增長；另一種是依靠自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，吸引更下一層級的人口流入與置業(yè)需求。當(dāng)然，無論是哪類城市，房地產(chǎn)市場的發(fā)展一定是建立在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)之上，有產(chǎn)業(yè)才有未來，否則房地產(chǎn)的狂飆突進(jìn)最終也難逃泡沫破裂的命運(yùn)。”

　　房企拿地仍將集聚熱點(diǎn)城市

　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，2016年，一二線城市中除呼和浩特、石家莊等個(gè)別城市外，其他城市商品住宅銷售額均超過開發(fā)投資額。杭州銷售投資比超過2，長沙、蘭州、廈門、合肥、蘇州這一比例也達(dá)到 1.8 以上。雖然2017 年市場監(jiān)管趨嚴(yán)，但房企對于過去一年取得高回報(bào)的城市，尤其市場規(guī)模已經(jīng)達(dá)到一定程度的城市，拿地投資偏好存在慣性，因此一線城市以及杭州、蘇州、合肥等熱點(diǎn)城市2017 年仍將是房企拿地投資的重點(diǎn)區(qū)域。

　　黃瑜指出，2016 年那種“天時(shí)、地利、人和”的大環(huán)境難再現(xiàn)，2017 年貨幣政策也將導(dǎo)向穩(wěn)健中性，因此對于房企來說，除了抓住城市發(fā)展周期擇機(jī)進(jìn)入外，更應(yīng)加強(qiáng)對城市風(fēng)險(xiǎn)的管控，主動(dòng)升級產(chǎn)品策略，未雨綢繆，居安思危，才能積極應(yīng)對可能到來的市場調(diào)整，在分化中抓住機(jī)會(huì)。

來源：中國證券網(wǎng)

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