樓市2016：在“去庫存”聲中瘋狂上漲 高歌猛進(jìn)后回歸理性

　　2016年，新制度、新規(guī)則開始重構(gòu)。國際政治環(huán)境中，黑天鵝事件多發(fā)；國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，“令世界震驚”的中國各項(xiàng)改革正有序推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局悄然改變。2017年新年來臨之際，我們選擇最牽動中國老百姓心弦的兩大產(chǎn)業(yè)房產(chǎn)和汽車及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行深度解讀，把脈行業(yè)變局及發(fā)展趨勢。

　　2016年的樓市，猶如一部跌宕起伏的懸念劇，劇里每一個情節(jié)都牽動著房企、中介、購房者的神經(jīng)。

　　將時針撥回到2015年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，“去庫存”成為2016年五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。2016年初，在購房利好政策措施下，全國樓價在“去庫存”聲中一路高歌猛進(jìn)。北京、深圳等多個城市甚至出現(xiàn)了房價一天跳漲3次的現(xiàn)象，讓購房者驚心動魄，也刺激了地價上漲。一時間，全國各地“地王”頻現(xiàn)，“房價—地價” 輪番上漲。在2016年整個上半年，樓市熱鬧非凡，同時也面臨著區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)散和熱點(diǎn)地區(qū)失控風(fēng)險。

　　2016年9月30日，北京市率先開啟“史上最嚴(yán)限購”。短時間內(nèi)，北京、天津、蘇州等多個城市先后發(fā)布樓市調(diào)控政策。2016年的十一黃金周變成了調(diào)控周，讓不少人猝不及防。隨后“史上最強(qiáng)執(zhí)法”配合行動，對房企、中介的整治也上升到了一個新的高度。在“史上最嚴(yán)限購”和“史上最強(qiáng)執(zhí)法”的雙重作用下，樓市得以降溫。

　　2016年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會議對樓市的定調(diào)激起樓市輿論風(fēng)潮?！胺孔邮怯脕碜〉?，不是用來炒的”，短短13個字，激起千層浪。這一重要信號，也給亢奮了一年的樓市潑了一頭冷水。這被看作是在減弱住房金融屬性，讓房子回歸居住屬性。同時，會議在抑制房地產(chǎn)市場泡沫、增加土地供應(yīng)、落實(shí)人地掛鉤等方面的部署，也決定著2017年樓市調(diào)控的基調(diào)和市場走向。

　　在“去庫存”聲中瘋狂上漲

　　2015年末，從中央經(jīng)濟(jì)工作會議，到地方和全國兩會，定調(diào)2016房地產(chǎn)市場為“去庫存”之年。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月底，我國商品房待售面積69637萬平方米，各大媒體用“天量”庫存來形容。

　　在北京，畢業(yè)6年依舊談房色變的秦先生一直以來持觀望態(tài)度。在看完了這一系列的新聞報道后，他終于暗下決心，一定要趁著“去庫存”這一“千載難逢”的機(jī)會買一套房。“那時候堅(jiān)信，決策層肯定會出臺一系列對購房者利好的措施，刺激購房消費(fèi)，破解去庫存難題?！?/br>

　　秦先生的判斷沒有錯。在“去庫存”的經(jīng)濟(jì)任務(wù)中，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶、鼓勵各方購買庫存商品房出租、鼓勵房企降價，以及取消過時的限制性措施等一并祭出。

　　事實(shí)上，在2016年春節(jié)前后，樓市已經(jīng)迎來三輪政策利好。2月2日，央行聯(lián)合銀監(jiān)會送出“信貸大禮”。在不實(shí)施限購的城市，對首套房首付比例最低降至兩成，二套房首付比例最低可付三成。2月17日，調(diào)整住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時間執(zhí)行活期和三個月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。之后，又迎來房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策，對個人購買前兩套住房給予降低契稅優(yōu)惠，對個人將購買2年及以上的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　隨著超過150個城市出臺去庫存新政，降低首付、松綁住房公積金、減稅、鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城買房、首付貸等“政策優(yōu)惠包”紛至沓來。而這樣的利好政策主要指向二三線城市，對于北京、上海等一線城市來說，多種因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求。秦先生處在政策紅利邊緣。

　　另一方面，各類金融杠桿直接點(diǎn)燃了2016年初沉寂的房地產(chǎn)市場?？涨皩捤傻馁彿凯h(huán)境使得三四線樓市回暖，部分一二線樓市走向過熱。尤其是2016年初之后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)井噴式爆發(fā)，由一線向周邊及二線城市波浪式擴(kuò)散回暖，面臨著區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)散和熱點(diǎn)地區(qū)瘋狂和失控的風(fēng)險。

　　“那時，每天聽著‘漲漲漲’的呼嘯聲，幾乎絕望了?！鼻叵壬氜D(zhuǎn)在各大樓盤、中介，身心俱疲。購房夢似乎再次成為幻影，秦先生只好一次次降低自己的購房要求。5月初，秦先生終于下定決心，交了20萬定金，預(yù)購了通州的一套小戶型，登上了購房的“大船”。

　　2016年上半年，除了房價一路高歌猛進(jìn)外，全國范圍內(nèi)還掀起了“地王”大戰(zhàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年9月底，全國共誕生211個“地王”。在“地王效應(yīng)”推動下，市場熱情高漲，整體拉升了新房成交價格。美房網(wǎng)首席房產(chǎn)投資分析師康輝介紹，這一輪的房價上漲在一線城市和部分二線城市漲幅平均達(dá)到了40%~50%，個別地方更高。根據(jù)安居客公布的《2016國民安居報告》，截至2016年11月，全國70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲10.8%。

　　在最嚴(yán)調(diào)控中降溫

　　房地產(chǎn)市場“地王”頻出、投資投機(jī)性需求過熱，造成的房價上漲必然引出樓市調(diào)控政策的出臺。

　　2016年9月30日，北京市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，首套普通住宅首付漲至35%，二套房首付提高至50%，率先開啟“史上最嚴(yán)限購”。9日內(nèi)，北京、天津、成都等22個城市先后發(fā)布樓市調(diào)控政策。這讓秦先生措手不及。如果違約，不僅完全打亂了他所有計(jì)劃，而且承擔(dān)違約責(zé)任也是一筆不小的損失，但繼續(xù)追求購房夢，首付款提高又是難題。

　　“政府的所有調(diào)控手段都是逆市場行為。在市場過熱的時候，會潑一桶冷水，在市場低迷的時候，會燒一把火。政策本身是一種反向的調(diào)控，最終目的是促成市場平穩(wěn)?！笨递x在接受記者采訪時表示，一些調(diào)控政策的實(shí)施在實(shí)際操作中的確給部分市民帶來了麻煩。而在法律判決面前，遭遇政策性違約會考慮向違約方傾斜?？递x稱，在其研究的多個政策性違約案件中，法院在判決中也會考慮不可抗力因素，不讓違約方承擔(dān)過多的違約責(zé)任。

　　遭遇政策變動后，經(jīng)過再三考慮，秦先生還是暫時放棄了購房計(jì)劃，再一次與房東續(xù)簽了租房合同。

　　事實(shí)上，早在2016年3月，上海就已經(jīng)開始進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控了。孫女士2008年開始在上海工作，在浦東區(qū)擁有一套70平方米的住房。2013年3月因工作變動離開上海，1年后又重回上海工作。原本希望借去庫存機(jī)遇換置一套大戶型居室，但還沒等到優(yōu)惠政策降臨，樓市就已經(jīng)開始收緊。2016年3月，上海市政府出臺《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。孫女士不得不暫時放棄換置房屋計(jì)劃。

　　而在同一天，深圳也實(shí)施了調(diào)控，頒布了“社保1改3、二套房首付最低4成”的調(diào)控政策。這一政策使得2016年第二季度深圳樓市成交量幾乎出現(xiàn)斷層。盡管如此，也沒能束縛住一路狂奔的房價。

　　與以往不同的是，2016年在實(shí)施“史上最嚴(yán)限購”之時，“史上最強(qiáng)執(zhí)法”也在配合行動。10月，住建部公布了45家違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單。隨著房地產(chǎn)行業(yè)違法專項(xiàng)整治執(zhí)法行動與調(diào)控新政同步推進(jìn)，樓盤虛假宣傳、不正當(dāng)競爭、價格違法、捂盤惜售、囤積房源、炒房團(tuán)購，中介發(fā)布虛假房源、哄抬樓市、房東跳漲等違法違規(guī)行為，均在立案查處之列。

　　在密集的政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場逐漸降溫。國家統(tǒng)計(jì)局在2016年12月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在因地制宜、因城施策的調(diào)控政策作用下，15個一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場迅速降溫，房價走勢明顯趨穩(wěn)。11月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少，分別比上月減少7個和8個；環(huán)比下降的城市個數(shù)增加，分別比上月增加4個和7個。

　　同策咨詢機(jī)構(gòu)研究部發(fā)布的《2016-2017年全國商品住宅市場年度報告》顯示，在各城市樓市調(diào)控政策出臺后，投資客逐漸退離房地產(chǎn)市場。

　　回歸居住屬性

　　2016年年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會議對樓市的定調(diào)一石激起千層浪，“房子是用來住的，不是用來炒的”頓時成為熱議的話題。這被看作是在減弱住房的金融屬性，讓住房回歸居住屬性。同時，會議在抑制房地產(chǎn)市場泡沫、增加土地供應(yīng)、落實(shí)人地掛鉤等方面的部署，也決定著2017年樓市調(diào)控的基調(diào)和市場走向。

　　事實(shí)上，在促進(jìn)房屋回歸居住屬性方面，各地已經(jīng)開始出招。2016年11月25日，上海住建部門發(fā)布通知，進(jìn)一步完善差別化住房信貸。從11月29日起，上海市在加強(qiáng)房屋交易審核工作、差別化信貸政策、審核購房首付資金來源等方面作出規(guī)定。12月22日，廣州市住建部門明確部分區(qū)域公共租賃住房保障租賃補(bǔ)貼系數(shù)，助力房屋租賃市場發(fā)展。12月23日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等9部門聯(lián)合發(fā)文，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案條件、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)邊界、業(yè)務(wù)承接與房源客源信息發(fā)布規(guī)范等作出了具體的規(guī)定。

　　康輝認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”，目的在于防控風(fēng)險，使房地產(chǎn)市場回到健康可持續(xù)發(fā)展的軌道上來，避免房價大起大落。

　　中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告2016~2017》預(yù)測，2017年中國樓市將迎來一個短期調(diào)整期?？傮w將平穩(wěn)回落，但具有不確定性。在具體指標(biāo)上，全國房價整體增幅將收窄，個別月份或?qū)⒔^對下降。其中，一二線城市中先前房價上漲快的城市的房價增幅回落會更大，三四線城市分化。

　　展望2017年國內(nèi)樓市，上海易居房地產(chǎn)研究院《2016-2017年度全國房地產(chǎn)市場報告》以下簡稱《報告》指出，2016年第四季度的市場與政策邏輯將在2017年延續(xù)，相應(yīng)的，部分市場指標(biāo)出現(xiàn)降溫也符合預(yù)期。同時，受供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和三四線城市仍需繼續(xù)去庫存等利好因素的影響，房地產(chǎn)部分供應(yīng)指標(biāo)依然有望維持個位數(shù)的增長態(tài)勢。

　　《報告》同時指出，2017年在經(jīng)濟(jì)政策方面，貨幣政策漸趨中性，財(cái)政政策加碼寬松。在房地產(chǎn)方面，政策將緊緊圍繞上述中央經(jīng)濟(jì)工作會議的部署展開，預(yù)計(jì)相關(guān)部委還將出臺一系列配套措施，其主要方向是因城施策，加快建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制。該《報告》還預(yù)測，2017年樓市將總體降溫。全國商品房均價強(qiáng)勢不再，但仍有望實(shí)現(xiàn)正增長，預(yù)計(jì)全年增幅在5%左右。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)從供給、需求和價格三個方面分析認(rèn)為，供應(yīng)端方面，預(yù)計(jì)類似開發(fā)投資等指標(biāo)依然會呈現(xiàn)個位數(shù)的正增長，說明補(bǔ)庫存的導(dǎo)向很明顯，這個過程中也是一個供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革持續(xù)的過程。需求端方面，預(yù)計(jì)交易面積會有所下滑，即比2016年下滑5%左右的水平，但總體上依然高于其他年份。價格方面，預(yù)計(jì)價格依然會有5%左右的增幅，這主要是成交均價，但價格指數(shù)方面預(yù)計(jì)到了2017年下半年會開始下跌，這說明剔除掉CPI因素以及房源結(jié)構(gòu)等因素后，從統(tǒng)計(jì)角度看會有下跌的可能。

　　“房子是用來住的，不是用來炒的?！睕Q策層的這個表述再一次讓秦先生看到了希望。這也是他內(nèi)心最真實(shí)的渴望，他把這句話發(fā)到了朋友圈后，再次暗下決心：2017年，一定要給自己安個家。

來源：中國經(jīng)營報

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