調(diào)控風(fēng)急樓市降溫初現(xiàn) 樓市四小龍中3城成交量斷崖式下跌

　　限購！限貸！在這個不尋常的國慶假期里成了刷屏熱詞。

　　9月30日至10月9日，幾乎每天都有新的城市出臺樓市調(diào)控政策，到目前已有北京、上海、南京等19個城市啟動了“雙限”政策，有的還在不斷加碼。

　　密集調(diào)控直接影響了購房者的預(yù)期。各地官網(wǎng)的新房銷售數(shù)據(jù)顯示，除杭州、蘇州等個別城市逆勢上漲外，大多數(shù)城市新房成交量環(huán)比出現(xiàn)了40%左右的下跌，其中，“樓市四小龍”中有3個城市呈現(xiàn)斷崖式下跌。

　　多城連鎖反應(yīng) 成交量下跌

　　南京10月1日的認購量還高達498套，但10月5日晚出臺升級版“雙限”政策后，10月6日和10月7日的認購量就急跌至29套和33套。據(jù)統(tǒng)計，10月1日至10月9日，南京共認購商品住房1445套，成交1601套，創(chuàng)五年來同期的最低值，而這一認購數(shù)據(jù)，甚至連去年的一半都不到。

　　廈門的樓市同樣是一片冷清。10月1日至10月7日，廈門一手房成交量僅為143套，同比下跌65.38%。一手住宅成交32套，同比下跌88.89%，日均成交不足5套，創(chuàng)下近6年來最低值，10月3日那天甚至出現(xiàn)“零成交”。而9月份，廈門共計成交一手住宅673套，比今年8月的817套減少了144套。至此，廈門一手住宅成交量已連續(xù)5個月下滑，并且有一周不如一周之勢。廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，10月8日，一手房網(wǎng)簽數(shù)僅為90套。

　　北京的新房成交量也在急速下跌。10月1日至10月7日，北京新房不含保障房與自住房累計成交1154套，日均成交量僅165套，相比中秋小長假的日均成交套數(shù)減少了161套，相比9月的日均成交量減少了320套。而在這1154套中，商住占比高達88%，純新建住宅僅簽約143套。10月8日，新房網(wǎng)上簽約量繼續(xù)處于低位，為183套。

　　深圳樓市在加碼“雙限”之后，單日成交量最低降至個位數(shù)。10月1日，深圳樓市成交數(shù)據(jù)還在246套，10月2日降至12套，到10月3日，成交套數(shù)僅8套。而10月4日新政發(fā)布當(dāng)天，網(wǎng)簽成交飆升到180套，10月5日為103套，10月6日、10月7日又回落至兩位數(shù)。

　　濟南新房的成交量則是“從高空跌到谷底”。10月2日最高1765套，當(dāng)晚“限購限貸”政策出臺，10月3日開始網(wǎng)簽量就大幅縮減，呈跳崖式下跌，到10月7日成交量僅為230套。

　　“日光盤”匿跡 搶購客縮量

　　南京樓市調(diào)控不斷升級，投資型購房需求大幅下滑，新房火熱程度快速降溫，此前逢開盤必日光的現(xiàn)象自“雙限”之后尚未再現(xiàn)。

　　江寧區(qū)是目前南京樓市里樓盤最多的區(qū)域，新盤也占了很大的份額。新政后的江寧，客戶量總體減少約五成，在上坊片區(qū)的東城金茂悅，一位置業(yè)顧問告訴記者，“客戶量少了近六成，但由于加推數(shù)量只有135套，所以還是較快賣完了?！?/br>

　　作為南京南站的主力樓盤，綠地玉暉和旭輝鉑悅秦淮等幾個樓盤的客戶量也急速減少。一些項目已經(jīng)把之前所有定存客戶的錢退掉了，置業(yè)顧問說道：“流失客戶大概在三成左右，主要為投資客?！?/br>

　　江北新區(qū)是南京市新熱點，也是很多投資客爭相搶占的地方。但在新政之后，很多樓盤的客戶量減少五成。一大型房企的置業(yè)顧問告訴記者，“項目由原先四五人搶一套房，目前只要是符合購買政策的，基本都可以買到房了，客戶量直接就減少一半?！?/br>

　　和其他板塊的降溫相比，南京河西南板塊卻受影響不大，一些樓盤依舊被瘋搶。10月9日，記者先后來到老盤正榮潤峯和純新盤金地中心風(fēng)華，發(fā)現(xiàn)購房客依舊絡(luò)繹不絕。正榮潤峯置業(yè)顧問告訴記者，登記購房的人雖然比以前少很多，但一套房估計還有三四個人搶。金地中心風(fēng)華置業(yè)顧問告訴記者，在“雙限”之后，有1000多組退出，但目前仍有1000多組的排號。

　　新房二手房價格齊落

　　一般來說，每有調(diào)控政策施行，總是量先于價產(chǎn)生變化，但蘇州是價“跌”在先，量跌在后。

　　蘇州市住建局網(wǎng)站上的“蘇州市區(qū)商品住房成交均價走勢圖”顯示，新政出臺前的10月1日和2日，房價沖至2.2萬元/平方米左右的高點，但10月3日政策出臺當(dāng)天房價就回落到1.9萬元/平方米左右，到10月6日，房價“跌”至1.3萬元/平方米左右。而國慶假日期間，蘇州商品房成交3025套，同比上升了128.65%。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，蘇州的“雙限”執(zhí)行得非常嚴(yán)格，不僅將外地購房人“擠出”，也影響了高端樓盤的銷售。而價位適中的樓盤成為當(dāng)?shù)刈宰≌叩氖走x，這在一定程度上拉低了蘇州市新房的銷售均價。9月份，蘇州新房成交6000套，環(huán)比增長14.28%；而新房成交均價為19410元/平方米，環(huán)比下降3.06%。

　　不過，蘇州這種價跌的情況沒能繼續(xù)。10月8日和10月9日，又反彈至每平方米1.6萬元左右。而新房成交量卻出現(xiàn)回落。10月8日住宅成交124套，比前一日成交減少217套，降幅為63.64%，成交面積12988.02平方米，比前一日交易減少27750.32平方米，降幅68.12%。10月9日，住宅成交套數(shù)大跌至93套，成交面積跌至9444.99平方米。

　　強力監(jiān)管之下，南京河西備受追捧的仁恒江灣城四期近期將推最后兩幢樓，其房價仍將參照此前劃定的4.5萬元單價“紅線”制定，比該樓盤二手房單價低出2萬多元，購房門檻降至900萬元起。河西南曾炙手可熱的學(xué)區(qū)房樓盤佳兆業(yè)城市廣場，將于本月加推房源，售價也將參照之前劃定的3.5萬元限價“紅線”來定，比該樓盤目前二手房單價低出約1萬元。

　　新房價格漲不上去，加之“雙限”高懸，高檔小區(qū)的二手房價格也有望應(yīng)聲而落。南京麒麟板塊的部分二手房價格從每平方米2.5萬元降到2.2萬元，總價下調(diào)5萬元至8萬元的比比皆是。據(jù)房產(chǎn)中介分析，主要是業(yè)主擔(dān)心房價下跌，想盡快出手去投資別處。

　　隨著調(diào)控政策陸續(xù)落實，更多的購房者、投資客會陷入觀望當(dāng)中，暫時不會入市，而一些對后市不樂觀的搶跑樓盤或會降價出貨，一些利用杠桿炒房的投資客已開始著急出手。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，“銀十”肯定不再火爆，樓市已明顯降溫，并趨于理性。新房和二手房的交易量一旦萎縮，或?qū)D出部分區(qū)域、樓盤的價格水分?！半p限”的真實效果如何，還有待時間進一步檢驗。（劉向紅）

來源：上海證券報

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