房地產(chǎn)指標(biāo)回落：意味著房?jī)r(jià)普漲結(jié)束 樓市分化加劇

　　房地產(chǎn)多項(xiàng)指標(biāo)回落，只是意味著房?jī)r(jià)普漲階段的結(jié)束，同時(shí)意味著樓市分化的加劇。熱門(mén)城市和熱門(mén)地段總會(huì)擇機(jī)回溫的格局并未改變。

　　近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布7月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況。在開(kāi)發(fā)投資端，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)再度下滑至94.01，比6月份回落0.39點(diǎn)。今年1月至7月，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速比1月至6月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅投資增速大幅回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。在銷(xiāo)售端，1月至7月，商品房銷(xiāo)售面積增速比1月至6月回落1.5個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售額增速回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　多項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)回落，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)在總體上已接近頂部。在下半年，樓市很可能出現(xiàn)逐漸下行的趨勢(shì)。這背后，部分緣于一線城市和一些二線城市收緊了調(diào)控繩索，提高了樓市開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的門(mén)檻；部分緣于一些樓市火爆上漲后，市場(chǎng)有調(diào)整的要求。特別是“地王”頻現(xiàn)和三四線城市樓市庫(kù)存仍居高不下，抑制了企業(yè)的投資熱情。

　　樓市適當(dāng)降溫，對(duì)宏觀面來(lái)說(shuō)是一件好事。過(guò)去樓市的發(fā)展和樓價(jià)持續(xù)上漲，曾階段性地具有多贏效應(yīng)：地方政府可獲得巨額土地財(cái)政收入，銀行可獲得可靠的房貸利潤(rùn)，早期購(gòu)房者可改善居住狀況和財(cái)務(wù)狀況。但是，這種階段性的多贏效應(yīng)，正被越來(lái)越嚴(yán)重的負(fù)面效應(yīng)覆蓋。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱不止一次導(dǎo)致資金嚴(yán)重錯(cuò)配，使其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)得不到足夠的資金支持，加大了產(chǎn)業(yè)失衡的嚴(yán)重程度和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度。另一方面，住房消費(fèi)和投資壓抑了居民的日常消費(fèi)需求，加大了企業(yè)成本。有調(diào)查表明，房?jī)r(jià)高漲，已成制約企業(yè)發(fā)展的三大因素之一。華為深圳搬遷的傳聞，充分表明了樓市對(duì)企業(yè)造成的困擾。此外，一線和二線城市的虹吸效應(yīng)，導(dǎo)致三四線城市“鬼城”頻出，樓房積壓嚴(yán)重，造成極大浪費(fèi)，弱化了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)能力。

　　正是看到了房地產(chǎn)畸形發(fā)育的風(fēng)險(xiǎn)，政策面近期明確提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，并堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策。7月份，在適度寬松的一片預(yù)期中，M2同比增速只有10.2%，遠(yuǎn)低于13%的年均水平，或許折射了決策層的審慎考量。這一考量不可能與房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)關(guān)。

　　不過(guò)，現(xiàn)在就把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷(xiāo)售增速的回落，視作房地產(chǎn)市場(chǎng)反轉(zhuǎn)的信號(hào)，還為時(shí)尚早。與貨幣政策的穩(wěn)健相比，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體調(diào)控，要靈活得多。因城施策是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主調(diào)，一二線城市與三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有著涇渭分明的政策待遇。這也意味著，那些有居住和投資價(jià)值，而在本輪周期中上漲幅度不大的二線城市，政策未必會(huì)收緊，杠桿也未必會(huì)調(diào)整。此外，過(guò)去的調(diào)控史表明，對(duì)一線城市和熱門(mén)二線城市實(shí)施的限購(gòu)措施越嚴(yán)格，未來(lái)的反彈也越強(qiáng)烈。即使現(xiàn)在遏制住了房?jī)r(jià)，但長(zhǎng)期看未必能持續(xù)。這是地區(qū)發(fā)展差異、環(huán)境差異決定的。

　　因此，房地產(chǎn)多項(xiàng)指標(biāo)回落，只是意味著房?jī)r(jià)普漲階段的結(jié)束，同時(shí)意味著樓市分化的加劇。熱門(mén)城市和熱門(mén)地段總會(huì)擇機(jī)回溫的格局并未改變。真正的改變，要等待更基礎(chǔ)性的環(huán)境變化。比如土地財(cái)政弱化、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的財(cái)富效應(yīng)充分顯現(xiàn)等等。顯然，這需要時(shí)間。

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