下半年 房價增幅或呈回落趨勢？

　　近日，《中國住房發(fā)展報告》課題組完成的《中國住房2016中期報告》在北京發(fā)布。

　　報告認為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的總體回升主要是由于政策促進和市場預(yù)期變化所引起，波動分化是由于各城市不同的基本面及其對統(tǒng)一政策不同的反應(yīng)，以及城市間市場聯(lián)動和傳染所導(dǎo)致的。

　　報告認為從前期政策及市場反應(yīng)來看，總體政策方向明確，中間調(diào)整也比較及時，并取得了一定的效果。但調(diào)控中也出現(xiàn)了一些問題：國家層面上，政策連續(xù)加碼力度稍大，預(yù)期管理不夠成熟，缺乏對城市間聯(lián)動關(guān)系的考慮等；一、二線城市政府層面上，市場監(jiān)管沒及時跟上，土地供應(yīng)政策較為被動等；三、四線城市政府方面，有關(guān)釋放需求、調(diào)整供給的實質(zhì)性制度性政策出臺不多。

　　報告預(yù)測，基于過去房地產(chǎn)周期經(jīng)驗以及影響因素變化對未來趨勢預(yù)判，2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場可能會迎來一個短期調(diào)整期。持續(xù)的政策刺激與有力的制度變革的力度，決定調(diào)整幅度和時間提前或者延后?！罢{(diào)整可能遲到，但不會缺席?！本唧w來說，從2016年下半年至2017年第二季度的預(yù)測時間段內(nèi)，房價增幅或呈回落趨勢。房地產(chǎn)投資增長幅度或?qū)②吘彛?017年或?qū)⒊霈F(xiàn)波動。

　　另據(jù)第一財經(jīng)報道，2016年以來，全國商品住宅平均銷售價格增幅3月份為最高。商品住房庫存2016年上半年預(yù)計比2015年降低約0.5億平方米。上半年房地產(chǎn)投資對GDP增長的貢獻為0.37個百分點。5月份商品房累計銷售、房地產(chǎn)投資同比增速出現(xiàn)了微幅收窄新跡象；先行指標大幅回升，除土地以外所有指標都已轉(zhuǎn)正或快速增長，同時5月份增長幅度有所放緩；住房價格上升城市數(shù)量不斷增多，城市間分化持續(xù)加劇。

　　“當(dāng)前房地產(chǎn)市場的總體回升主要是由于政策促進和市場預(yù)期變化所引起，波動分化是由于各城市不同的基本面及其對統(tǒng)一政策不同的反應(yīng)，以及城市間市場聯(lián)動和傳染所導(dǎo)致的?！眻蟾嬲f。

　　該研究報告課題組認為，目前有五個問題值得關(guān)注：

　　一是空間錯配持續(xù)加劇，住房結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存；二是潛在供給大幅增加，代表未來供給水平的住房新開工面積同比增速持續(xù)快速增長；三是價格大幅上漲波動，一、二線部分城市房價和地價呈現(xiàn)非理性上漲；四是房企面臨信貸違約風(fēng)險，企業(yè)資金來源松緊失當(dāng)交替頻繁。企業(yè)負債率創(chuàng)歷史新高，三、四線及以下城市高庫存房企面臨資金鏈斷裂風(fēng)險，資金供給的可持續(xù)性面臨挑戰(zhàn)；五是房地產(chǎn)投資后勁不足，未來經(jīng)濟下行壓力依然較大。下半年尤其2017年宏觀經(jīng)濟增長面臨動力依然存在不足。

　　報告建議，確保住房市場短期內(nèi)平穩(wěn)回落，避免劇烈調(diào)整，確保住房市場長期可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。未來的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)鎖定五大目標：促進庫存持續(xù)減少，確保房價平穩(wěn)運行，力爭投資實現(xiàn)中速，扭轉(zhuǎn)供需空間錯配，防范住房金融風(fēng)險。采取“細水長流”調(diào)控策略，保持調(diào)控有“溫度”可持續(xù)；實施前瞻性引導(dǎo)調(diào)控政策，主動發(fā)聲引導(dǎo)市場預(yù)期；實施適度超前的調(diào)控策略，適時或提前出臺相關(guān)政策；實施分城施策的調(diào)控政策，同時要求城市間調(diào)控協(xié)同配合；加快政策主導(dǎo)向制度主導(dǎo)調(diào)控的轉(zhuǎn)變，讓制度改革釋放新需求。

　　報告同時呼吁，調(diào)整中國城市發(fā)展的方針，重構(gòu)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系，深入推動住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性空間結(jié)構(gòu)改革。放開對大城市的限制，在大城市中心城區(qū)人口超過最優(yōu)規(guī)模時，建立多中心，解決城市病；將大中小城市、小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展和以城市群為主體形態(tài)結(jié)合起來，全面發(fā)展城市群內(nèi)的中小城市和小城鎮(zhèn)。

　　落實到房地產(chǎn)上，報告建議，放開一、二線城市人口限制，加大一、二線城市和城市群內(nèi)中小城市的土地和住房供應(yīng)，實現(xiàn)住房供需匹配，促進住房市場的空間收斂，帶動住房投資增長。采取相應(yīng)措施，通過土地指標的空間交換制度，調(diào)節(jié)、限制三、四線及以下城市的土地供給和住房供給，將庫存逐步消化。

來源：中國經(jīng)營網(wǎng)

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