鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果必須抑制融資過快增長(zhǎng)

　　9個(gè)熱點(diǎn)城市的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲，而且最大漲幅擴(kuò)大為2.5%，轉(zhuǎn)眼又出現(xiàn)了普遍上行的跡象。

　　今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)可以說是一波三折。去年四季度，房?jī)r(jià)本來已經(jīng)出現(xiàn)了普遍下行的跡象，12月份，15個(gè)熱點(diǎn)城市有12個(gè)的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降。但今年一季度，房?jī)r(jià)走勢(shì)突然變化，環(huán)比上升的城市個(gè)數(shù)逐月增加，到3月份，有9個(gè)熱點(diǎn)城市的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲，而且最大漲幅擴(kuò)大為2.5%，轉(zhuǎn)眼又出現(xiàn)了普遍上行的跡象。4月剛剛過去，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局尚未發(fā)布數(shù)據(jù)，但一些中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月，北京、廣州新建商品住宅的成交量和成交均價(jià)都出現(xiàn)了環(huán)比下跌?？雌饋?，4月之后房?jī)r(jià)的走勢(shì)可能又會(huì)轉(zhuǎn)向。

　　房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行的走勢(shì)，是因?yàn)橥顿Y投機(jī)受到了調(diào)控措施的抑制；但投資投機(jī)的力量并沒有消失，只是暫時(shí)偃旗息鼓，經(jīng)過一段時(shí)間，在適應(yīng)了調(diào)控措施之后，又會(huì)釋放出來，推動(dòng)房?jī)r(jià)再現(xiàn)漲勢(shì)；于是房?jī)r(jià)上漲較快的城市繼續(xù)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，對(duì)投資投機(jī)施加更大的壓力，又可以使房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭受到一段時(shí)間的抑制。

　　去年9月30日之后各地陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控措施。今年3月17日和18日，當(dāng)時(shí)漲價(jià)勢(shì)頭較強(qiáng)的北京和廣州又先后出臺(tái)新政，又分別于3月26日和30日出臺(tái)了進(jìn)一步的措施，這應(yīng)該是4月北京和廣州的房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)下行跡象的主要原因。這次調(diào)控的效力能否持續(xù)，能夠持續(xù)多久？拭目以待。

　　在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，出現(xiàn)了一種新的現(xiàn)象——投資投機(jī)力量與相關(guān)調(diào)控的博弈。在以往的多輪調(diào)控中，這樣的博弈并不明顯，投資投機(jī)力量一般都會(huì)在調(diào)控措施出臺(tái)之后停歇比較長(zhǎng)的一段時(shí)間，一般在一年左右；而且，它們往往是在調(diào)控措施放松以至刺激政策出臺(tái)之后才再次爆發(fā)。也就是說，投資投機(jī)力量是順應(yīng)政府調(diào)控的。但這次，投資投機(jī)力量似乎捉起了迷藏。

　　3月17日北京出現(xiàn)新政，開始認(rèn)房又認(rèn)貸，提高首付，縮短貸款期限，而且實(shí)施了限售這樣的新措施。但投資投機(jī)者發(fā)現(xiàn)商住房并不受限制，很多資金立刻轉(zhuǎn)向投資商住房。一發(fā)現(xiàn)這樣的跡象，北京市政府馬上就采取措施，3月26日就對(duì)商住房的銷售、購(gòu)買、信貸進(jìn)行了限制，堵上了這個(gè)投資投機(jī)渠道。廣州也是如此。以往的調(diào)控基本上沒有對(duì)商住房投資有過限制。由此可見本輪調(diào)控決心之大，發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題就解決一個(gè)問題。

　　為什么本輪調(diào)控決心這么大？一方面，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭并未受到真正抑制，所以需要不斷出臺(tái)措施鞏固調(diào)控的效果。另一方面，是因?yàn)橹醒朊鞔_了“房子是用來住的，不是用來炒的”，而且地方政府加強(qiáng)了政治意識(shí)、大局意識(shí)，不能因?yàn)檠矍暗慕?jīng)濟(jì)利益而放任房?jī)r(jià)上漲。

　　為什么投資投機(jī)力量仍然比較強(qiáng)呢？一是因?yàn)槭袌?chǎng)主體已經(jīng)形成了一種思維慣性——地方政府不可能長(zhǎng)時(shí)間抑制房?jī)r(jià)，遲早會(huì)為了經(jīng)濟(jì)利益而采取刺激措施，目前房?jī)r(jià)的下行意味著今后房?jī)r(jià)更大幅度的上漲，因此要抓住時(shí)機(jī)入市。二是因?yàn)橥顿Y投機(jī)者仍然能夠比較便利地獲得融資，這為它們的博弈提供了比較充足的“彈藥”。一季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額28.39萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)26.1%；其中，個(gè)人住房貸款余額19.05萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35.7%。這都是非常高的增長(zhǎng)率。據(jù)此還可以估計(jì)，房地產(chǎn)領(lǐng)域通過其他渠道獲得的融資支持也非常多。本輪調(diào)控主要是因城施策，因此，在各地出臺(tái)嚴(yán)厲措施的同時(shí)，房地產(chǎn)的融資環(huán)境卻沒有相應(yīng)地收緊。實(shí)際上，一季度的整體融資環(huán)境仍然是比較寬松的。

　　房地產(chǎn)調(diào)控的效果要得到鞏固，必須使融資增長(zhǎng)受到抑制。近日有媒體報(bào)道，多個(gè)城市的房貸利率折扣減少了，北京有包括工農(nóng)中建交在內(nèi)的8家銀行對(duì)首套房利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率。這當(dāng)然能夠在一定程度上抑制資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但融資環(huán)境的收緊，只靠地方政府是不夠的。金融監(jiān)管部門加強(qiáng)監(jiān)管會(huì)更為有效，他們近期已經(jīng)開始這樣做了。

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