社科院房地產(chǎn)藍(lán)皮書：2017年房地產(chǎn)進(jìn)入量價調(diào)整期

　　如何保障“房子是用來住的，不是用來炒的”？

　　中國社科院最新發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告(2017)》(以下簡稱《藍(lán)皮書》)提出，應(yīng)該加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。而這需要房地產(chǎn)稅、統(tǒng)一的土地市場、建立發(fā)展一線城市周邊新城，處理好商品房的供給和政府保障等多方面的措施配合。

　　《藍(lán)皮書》預(yù)測，2017年商品房銷售面積與銷售額增速比2016年雙雙回落，降幅分別為10個百分點(diǎn)和20個百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)商品房均價增速將由2016年的10%下降到2017年增長不超過1%。

　　2016年12月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

　　多名專家認(rèn)為，遏制房價過快增長，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，應(yīng)該分城施策，增加房價過快增長城市的土地供應(yīng)，同時綜合運(yùn)用增加三四線城市的公共服務(wù)水平等辦法。

　　房地產(chǎn)市場分化或加劇

　　5月9日，中國社科院城市所和社科院文獻(xiàn)出版社發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告(2017)》，預(yù)測2017年房地產(chǎn)市場進(jìn)入量價調(diào)整階段，房地產(chǎn)市場分化將加劇，但部分城市仍存在市場機(jī)會。

　　《藍(lán)皮書》認(rèn)為，一線城市步入存量房時代，新房開發(fā)建設(shè)的市場空間不斷被壓縮，二線過熱城市房價空間被透支，量價回調(diào)是大概率事件。

　　但具備產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市，將成為下一個市場發(fā)展的新風(fēng)口。此外，位于大城市周邊的小城市或自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢顯著的三四線城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展仍具備潛力。

　　該報告指出，為了加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，還需要加快推動房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和房地產(chǎn)稅收立法改革。

　　中國社科院城市所專職研究人員王業(yè)強(qiáng)指出，建議對房地產(chǎn)實(shí)施分類調(diào)控，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展。

　　他介紹《藍(lán)皮書》的內(nèi)容時表示，一線城市需要盤活城市的土地存量，鼓勵和支持存量土地挖掘，最大限度發(fā)揮土地的效益；三四線城市應(yīng)該鼓勵引導(dǎo)市民購買庫存商品房；同時注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展的可行性，在產(chǎn)業(yè)搬遷過程中實(shí)現(xiàn)人口的遷移，逐步盤活庫存。

　　目前促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定的發(fā)展，長效機(jī)制尚未形成。“高速上漲的房價嚴(yán)重透支城市居民未來消費(fèi)能力，最終影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;他說。

　　去年末舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。今年4月25日的政治局會議，再次提出要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制。

　　不過一線和二線熱點(diǎn)城市，目前房價并未出現(xiàn)明顯下降。某一線城市在去年9月底出臺遏制房地產(chǎn)政策后，今年4月以來出臺了更嚴(yán)厲的措施。但是這些措施只是解決了短期房價上升問題。

　　國家稅務(wù)總局稅科所研究員付廣軍認(rèn)為，房價上升的原因是地價。“比如一線城市的土地成本，有的一線城市土地成本占房價的60%，而四線城市的土地成本只占到25%。降房價首先要降地價。”

　　增加供地信息透明度

　　“調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一個縣城房子10年前是每平方米3200元，10年以后是每平方米3800元，基本上沒有漲。”付廣軍同時指出，“為什么大家不往中小城市流動，而都到大城市呢？因?yàn)榫蜆I(yè)機(jī)會多，到小城鎮(zhèn)沒有就業(yè)機(jī)會。也就是說公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的水平有差距，所以人口都往大城市集中。如果不改變這種模式，大城市的人口流動還是會增長的，(房地產(chǎn))需求還是要往上漲的。”

　　針對房價在熱點(diǎn)城市上升過快，而很多三四線城市房地產(chǎn)價格長期低迷的情況，國土部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，一線、二線、熱點(diǎn)城市，應(yīng)該增加土地供應(yīng)。對于三、四線城市或者是房地產(chǎn)發(fā)展相對比較冷的城市，要控制土地財(cái)政的老思路，把土地拿去發(fā)展產(chǎn)業(yè)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)。同時，地方政府也應(yīng)該增加供地的信息透明。

　　此前，有些城市稱將大幅增加土地供應(yīng)，不過由于大部分是保障房，加之很多位于郊區(qū)，非本地戶籍的常住人口購房需求無法解決，導(dǎo)致房價上升壓力仍然很大。

　　在房地產(chǎn)稅方面，付廣軍介紹，房地產(chǎn)有關(guān)稅收大概分三類，一種是房地產(chǎn)企業(yè)的稅收，以企業(yè)為納稅主體。二是房地產(chǎn)產(chǎn)品的稅收，包括開發(fā)環(huán)節(jié)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)，以商品為載體的稅收。三是財(cái)產(chǎn)稅，也就是房地產(chǎn)稅，持有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅。但他指出，在法律上，由于房產(chǎn)使用權(quán)年限等問題，我國房地產(chǎn)稅立法還需要繼續(xù)論證。

　　北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系教授馮長春提出另外一個辦法是建立新城。“像倫敦附近的新城發(fā)展挺好，解決了城市空間優(yōu)化的問題，另外房價也得到了控制。”

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道獲悉，目前在紐約、倫敦、巴黎周邊有很多新城，與中心城區(qū)的交通非常發(fā)達(dá)，其房價也不高。對于紐約而言，住在中心城區(qū)住房的房產(chǎn)稅率較高，遠(yuǎn)超1%。這使得很多人口放棄在中心城區(qū)居住。

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