二三線城市調(diào)控再接力：燕郊樓市率先降溫

　　自6月以來，繼一線城市加強調(diào)控后，二三線城市再度開啟新一輪調(diào)控。包括溫州、佛山、廊坊、邢臺等城市陸續(xù)發(fā)布調(diào)控措施。

　　21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三線城市房價上漲速度超過一線是最近三線政策高發(fā)的主要原因。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大，4月份比3月份擴大0.4個百分點。另外，根據(jù)實際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了燕郊地區(qū)以外，不少二三線城市市場反而呈現(xiàn)上升趨勢。樓市的火爆也傳導到土地市場，二三線城市土地住宅明顯升溫。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，5月全月，全國單宗地塊超過5億的成交合計102宗，這其中溢價率超過50%的地塊有71宗，這71宗地塊里，高達87%分布在二三線城市。溢價率超過100%的地塊合計45宗，其中有41宗出現(xiàn)在二三線城市，占比高達91%。

　　在二三線城市中，燕郊樓市是歷來樓市調(diào)控周期都值得觀察的樣本。該地區(qū)目前具有大量二手房，同時也有不少投資客。

　　樓市調(diào)控蔓延

　　6月開始，樓市調(diào)控繼續(xù)。包括溫州、佛山、廊坊、邢臺等城市陸續(xù)發(fā)布調(diào)控政策。

　　6月1日，溫州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和市國土資源局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強住房和用地供應管理有關(guān)工作的通知》，明確要求已開盤銷售的項目未經(jīng)價格主管部門批準不得隨意調(diào)整價格或取消優(yōu)惠幅度；5月31日，佛山進一步加強了住房限購政策，將二手房納入限購范圍。隔日佛山再出政策，要求加強新建商品房預售監(jiān)管工作，購房人預定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款應當全部存入商品房預售款監(jiān)管專用賬戶；6月2日，廊坊市出臺了《關(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》；6月4日邢臺市人民政府辦公室關(guān)于促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知。

　　綜合比較來看，目前發(fā)布調(diào)控城市普遍表現(xiàn)出較好的樓市行情。

　　據(jù)溫州市住建委統(tǒng)計，去年溫州市區(qū)新建商品住宅成交均價為20325元/平方米，較上年提高11.4%。今年1至5月成交均價2.07萬元/平方米。截至去年12月31日，溫州市區(qū)新建商品房的去化周期僅5.21個月，低于6-16個月的合理區(qū)間。

　　根據(jù)佛山市住建局公布的成交數(shù)據(jù)，截至4月底，佛山4月已成交二手住宅12077套，這是佛山樓市史上，二手房成交套數(shù)首次超過一手房。端午前后，佛山權(quán)威房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，佛山二手房網(wǎng)簽量為2859套，環(huán)比上升23%；網(wǎng)簽面積為326152平方米，環(huán)比上升26%。

　　易居研究院研究員嚴躍進認為，二三線城市全面回暖，和近期一線城市政策頻頻收緊的環(huán)境有關(guān)系。一方面是部分需求加快進入了二三線城市，另一方面是部分二三線城市的購房者不再觀望，購房的積極性在增加，從這幾個角度看，此類城市市場交易總體上會有一個明顯的上升態(tài)勢，既利好去庫存，也利好購房者置業(yè)計劃的完成。對比歷史數(shù)據(jù)，部分城市創(chuàng)下了交易的歷史新高，對于當?shù)胤科髞碚f也是一個積極的利好。

　　嚴躍進認為，對于此類城市來說，樓市調(diào)控的導向就是如果房價上漲過快，就會進行管控。從實際情況看，主要是一些熱點三線城市或者三大城市群周邊的二三線城市房價過快上漲。管控也是為了防范炒房，對于一些外溢需求的抑制有積極作用。

　　燕郊率先降溫

　　從以往調(diào)控周期看，隸屬于河北省三河市的燕郊樓市都是一個非常值得觀察的晴雨表。該地區(qū)對樓市調(diào)控的反應快于其他地區(qū)。而自3月以來，燕郊也受到廊坊地區(qū)多輪調(diào)控影響。

　　3月21日，河北廊坊出臺政策，按照廊坊市房管局等多部門聯(lián)合出臺的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見》，此次實行住房限購的區(qū)域為廊坊市主城區(qū)(含廣陽區(qū)、安次區(qū)、廊坊開發(fā)區(qū))、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣。按照規(guī)定，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；本地戶籍居民家庭購買第1套住房，申請商業(yè)性個人住房貸款的，首付款比例不低于30%；對擁有1套住房的本地戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；對購買第三套及以上住房的本地戶籍居民家庭，暫停辦理商業(yè)性個人住房貸款。

　　6月2日，廊坊市進一步加碼調(diào)控措施，再度出臺《關(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》(下稱《意見》)，《意見》指出非當?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊數(shù)?年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房。此外，意見還提出，要嚴格落實地方政府主體責任。建立房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)席會議制度，努力把房價穩(wěn)定在2016年10月的水平，確保環(huán)比不增長。

　　21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相比其他環(huán)京城市，燕郊開始出現(xiàn)比較明顯的較大降幅。根據(jù)鏈家網(wǎng)多個項目成交數(shù)據(jù)對比，燕郊普遍出現(xiàn)3000-4000元/平方米的下降。鏈家燕郊多位中介人員也證實，燕郊樓市進入明顯的調(diào)整階段，購房者觀望情緒明顯。而一些著急用錢的業(yè)主開始降價拋售房產(chǎn)。

　　張明(化名)于今年3月份在燕郊福城上上城五期以接近2.8萬元/平方米購置了一套小兩居商品房。但近期，他發(fā)現(xiàn)，同樣的戶型成交價已經(jīng)跌至2.5萬元/平方米。

　　鏈家一位中介人員注意到，此次廊坊市發(fā)布的《意見》稱，“努力把房價穩(wěn)定在2016年10月的水平，確保環(huán)比不增長。”該人士稱，據(jù)他觀察，燕郊不少二手房小區(qū)已經(jīng)跌回到2016年10月水平。21世紀經(jīng)濟報道記者查閱鏈家網(wǎng)公布的成交單價看也驗證了此說法。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，燕郊的二手房市場體量更大，而其他地區(qū)樓市基本都是最近兩年發(fā)展起來的，所以可售的二手房數(shù)量不多，大部分物業(yè)都還沒有房本。燕郊已經(jīng)發(fā)展十幾年，新建住宅已經(jīng)很少，大部分業(yè)主已經(jīng)有房本可以再上市。另外，從價格方面看，燕郊是環(huán)京區(qū)域價格最高漲幅最大的，很多早期進入的投資客成本非常低，這使得投資客即使減少部分收益拋售，也依然可以獲得較高利潤。但與之不同的是，環(huán)京其他區(qū)域的投資成本相對較高，所以當?shù)貥鞘兴尸F(xiàn)的博弈時間會比較長。

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