商業(yè)地產(chǎn)市場分化態(tài)勢加劇

　　今年以來，樓市調(diào)控不斷趨嚴(yán)，諸多房企開始加速進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場可投資規(guī)模仍然較大，但分化趨勢更趨明顯，部分商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)呈現(xiàn)出同質(zhì)化嚴(yán)重、經(jīng)營困難等現(xiàn)象。
 

　　可投資規(guī)模仍較大
 

　　目前諸多房企陸續(xù)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國日前聯(lián)合公告稱，萬達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)中國宣布，融創(chuàng)以總額631.7億元接手萬達(dá)集團(tuán)13個(gè)萬達(dá)文旅項(xiàng)目以及76個(gè)酒店項(xiàng)目。遠(yuǎn)洋資本近期也通過境外股權(quán)交易方式收購中銀資產(chǎn)包項(xiàng)目，完成交割。
 

　　與此同時(shí)，江蘇銀行與高和資本早前共同發(fā)起設(shè)立國內(nèi)首只商業(yè)地產(chǎn)ABS基金，規(guī)模高達(dá)200億元。該基金專注于盤活商業(yè)地產(chǎn)，以在公開市場發(fā)行的商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品作為主要投資標(biāo)的，致力于商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品價(jià)值發(fā)掘和市場流動(dòng)性激活。
 

　　事實(shí)上，我國可投資的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模仍較大。根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年我國可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模達(dá)3.4萬億美元，排名全球第二位，但交易活躍度仍然偏低，正處于從低流動(dòng)性向中等流動(dòng)性市場進(jìn)化的轉(zhuǎn)折期。從城市層面分析，京、滬兩地在交易規(guī)模和活躍度方面均明顯領(lǐng)先于國內(nèi)其他城市，已接近甚至趕超亞太地區(qū)主要市場。2014-2016年間上海的大宗物業(yè)投資額和活躍度，均已超越香港和新加坡。
 

　　分化態(tài)勢日趨明顯
 

　　從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來看，全聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)研究會會長王永平表示，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營導(dǎo)向經(jīng)歷了兩次變革，最早的商業(yè)物業(yè)是租金導(dǎo)向，項(xiàng)目開發(fā)完成后開發(fā)商以出租店面、收取租金為主；之后隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，購物中心競爭加劇，逐漸走向以經(jīng)營品牌為導(dǎo)向，出現(xiàn)不同商業(yè)品牌的分流與分化。而現(xiàn)在這一階段，商業(yè)物業(yè)已轉(zhuǎn)變?yōu)橐越?jīng)營消費(fèi)者為導(dǎo)向，通過消費(fèi)者選擇入駐品牌。
 

　　與此同時(shí)，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，分化態(tài)勢也日趨明顯。“從未來三五年來看，特別是一線、準(zhǔn)一線、區(qū)域性中心城市核心商業(yè)地段已經(jīng)很少有土地、新建寫字樓和酒店式公寓入市。”遠(yuǎn)洋集團(tuán)總裁助理兼遠(yuǎn)洋資本總經(jīng)理王洪輝認(rèn)為，對現(xiàn)有位于核心區(qū)域的存量物業(yè)進(jìn)行改造提升，是未來最具可挖掘性和盈利空間的投資機(jī)會。
 

　　明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策表示，核心地段的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)租賃目前表現(xiàn)較好。若租金收益率能進(jìn)一步提升，或能滿足REITs的要求。但問題是大部分商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重、運(yùn)營艱難，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展與實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也是息息相關(guān)。
 

　　在上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦看來，從目前商業(yè)地產(chǎn)的市場形勢來看，部分項(xiàng)目入駐率很高，但有些項(xiàng)目則“月月?lián)Q商家”。因此，未來還需要很長的動(dòng)態(tài)調(diào)整過程，這不僅是地產(chǎn)商的調(diào)整，也是區(qū)域里不同商業(yè)的調(diào)整。
 

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