快速變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)、政策以及現(xiàn)代消費(fèi)觀正在改變著中國(guó)的租房市場(chǎng)與居住方式。面對(duì)長(zhǎng)租公寓這一潛力股，一些嗅覺(jué)敏銳的開(kāi)發(fā)商紛紛布局租賃市場(chǎng)。
來(lái)自克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，在中國(guó)排名前三十位的房企中，已經(jīng)有三分之一進(jìn)入到了這個(gè)領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)的入局，是否意味著長(zhǎng)租公寓即將迎來(lái)蓬勃發(fā)展的新時(shí)機(jī)？長(zhǎng)租公寓又能否成為下一片藍(lán)海？
近年來(lái)，存量房市場(chǎng)快速增長(zhǎng)、政府對(duì)住房租賃市場(chǎng)大力扶持等因素讓長(zhǎng)租公寓炙手可熱。
據(jù)鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告顯示，當(dāng)前中國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模是1.1萬(wàn)億，預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)的規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬(wàn)億元增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元，到2030年將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億元。
此前長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的主要玩家以房屋中介、酒店集團(tuán)以及互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司為主，而近年來(lái)房企陸續(xù)進(jìn)入到這一領(lǐng)域，眾多標(biāo)桿房企已將長(zhǎng)租公寓提升為集團(tuán)的重點(diǎn)戰(zhàn)略方向之一。
去年萬(wàn)科將長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目上升為“泊寓計(jì)劃”，龍湖將長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)上升到了集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展層面，成立“冠寓”運(yùn)營(yíng)公司，碧桂園上海區(qū)域新成立了長(zhǎng)租公寓和產(chǎn)城事業(yè)部，石榴集團(tuán)以房地產(chǎn)加互聯(lián)網(wǎng)路徑開(kāi)發(fā)“熊貓公寓”，打造創(chuàng)業(yè)型與社交型社群。
對(duì)于房企而言，將長(zhǎng)租公寓作為創(chuàng)新業(yè)務(wù)大力發(fā)展，不僅是樓市進(jìn)入下半場(chǎng)之后轉(zhuǎn)型的迫切需要，更是出于打通上下游資源、增加客戶黏性、獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，甚至實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作的戰(zhàn)略考量。
此外，長(zhǎng)租公寓還可以幫助房企獲取大量準(zhǔn)確性高的客戶信息，完善客戶大數(shù)據(jù)，這有利于打通房地產(chǎn)上下游資源，使開(kāi)發(fā)商做到知己知彼，相當(dāng)于做了一個(gè)有效的市場(chǎng)調(diào)研，為開(kāi)發(fā)商在社區(qū)的增值服務(wù)上贏得更多賺錢的機(jī)會(huì)。
與此同時(shí)，政策上的支持也將成為長(zhǎng)租市場(chǎng)的助推力。2015年和2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，就連續(xù)提到了租賃市場(chǎng)，提出要“加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展”。此外，一些租金補(bǔ)貼政策也是推動(dòng)長(zhǎng)租公寓發(fā)展的催化劑。
據(jù)了解，在上海張江、陸家嘴、安亭等產(chǎn)業(yè)園區(qū)或金融貿(mào)易區(qū)，年輕人才的租賃需求特別旺盛。為了吸引并留住人才，園區(qū)內(nèi)有一些政府主導(dǎo)的人才公寓，園區(qū)管委會(huì)還會(huì)給租住在人才公寓的園區(qū)內(nèi)企業(yè)員工提供一部分租金補(bǔ)貼，這從另一個(gè)側(cè)面刺激了長(zhǎng)租房的發(fā)展。
不過(guò)盡管市場(chǎng)空間巨大并有相關(guān)政策的扶持，但長(zhǎng)租公寓仍面臨著諸多難題。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方的成本最主要還是房源成本，即交給業(yè)主的房租成本。有的企業(yè)占到百分之七八十，集中式公寓約占百分之五六十，處于相對(duì)偏高的水平。這就會(huì)極大制約運(yùn)營(yíng)方的盈利能力。他認(rèn)為，在現(xiàn)有條件下，只有實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，才能擠出一定的利潤(rùn)空間。
上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，從投資角度看，考慮到前期較大的投入和一些優(yōu)惠的營(yíng)銷策略，幾乎不可能盈利。但如果后續(xù)規(guī)模和品牌力的影響足夠大，那么長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)就會(huì)逐步提高。
在市場(chǎng)培育期中，要想短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利難度極大，四五年內(nèi)處于虧損可能是常態(tài)，這對(duì)企業(yè)的可持續(xù)性有著很高要求，且必須處理好與資本之間的關(guān)系。
總的來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)尚處于起步階段，仍需要一個(gè)較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，目前投資存有一定風(fēng)險(xiǎn)，場(chǎng)外資本應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎入局。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，長(zhǎng)租公寓的前景依舊可期，除了政策不斷釋放紅利外，龐大的市場(chǎng)需求也將持續(xù)推動(dòng)長(zhǎng)租公寓的高速發(fā)展。（馬文博）
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