房企轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商 地產(chǎn)之上的資產(chǎn)管理

　　房企開始尋求角色轉(zhuǎn)變，從“開發(fā)商”轉(zhuǎn)化為“運(yùn)營商”成為行業(yè)轉(zhuǎn)型的核心，物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、長租公寓、聯(lián)合辦公，甚至教育醫(yī)療養(yǎng)老、文化旅游等已經(jīng)在全行業(yè)進(jìn)行試驗(yàn)。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了以資產(chǎn)管理為主的階段，探索城市空間更新和資產(chǎn)運(yùn)營管理變得十分重要。

　　房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)商從來沒有像今年一樣，對轉(zhuǎn)型和運(yùn)營達(dá)成高度一致。

　　行業(yè)近期產(chǎn)生的兩筆世紀(jì)大交易——萬科收購普洛斯、融創(chuàng)富力收購萬達(dá)資產(chǎn)背后，正顯示出城市的廣度和產(chǎn)業(yè)配套在拓展，以及房地產(chǎn)行業(yè)向城市運(yùn)營轉(zhuǎn)型已經(jīng)進(jìn)入了深水區(qū)。

　　過去20年，伴隨著中國經(jīng)濟(jì)高速增長，城市化的迅速推進(jìn)，造就了中國房地產(chǎn)業(yè)的黃金(開發(fā))時代。但在進(jìn)入城市化第二階段后，產(chǎn)業(yè)和人群高度集中于幾大城市群，很多城市進(jìn)入存量時代，這對房地產(chǎn)行業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)。

　　房企開始尋求角色轉(zhuǎn)變，從“開發(fā)商”轉(zhuǎn)化為“運(yùn)營商”成為行業(yè)轉(zhuǎn)型的核心，物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、長租公寓、聯(lián)合辦公，甚至教育醫(yī)療養(yǎng)老、文化旅游等已經(jīng)在全行業(yè)進(jìn)行試驗(yàn)。

　　在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第17屆年會“城市的生長與更新：請叫我運(yùn)營商”主題論壇上，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了以資產(chǎn)管理為主的階段，探索城市空間更新和資產(chǎn)運(yùn)營管理變得十分重要。

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉則指出，房企轉(zhuǎn)型是在地產(chǎn)之上加載產(chǎn)業(yè)。未來，如果不能有好的對于地產(chǎn)開發(fā)之上加載產(chǎn)業(yè)的能力，地產(chǎn)就不值錢了；同時，房企的運(yùn)營能力決定了自持物業(yè)的潛在價值。運(yùn)營能力可能會超越開發(fā)能力、建造能力、投資能力成為考驗(yàn)開發(fā)商能不能在未來房地產(chǎn)平臺期，成為優(yōu)秀的、掙錢的、明智的房地產(chǎn)企業(yè)特別大的考量指標(biāo)。

　　角色與身份的轉(zhuǎn)換

　　當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)，人口結(jié)構(gòu)改變、購房人口下降以及待消化的房地產(chǎn)存量，已經(jīng)不能支持房地產(chǎn)市場過往的高速發(fā)展；而在走高的拿地成本下，房企整體利潤率逐年下滑，盈利壓力增大。

　　為了創(chuàng)造新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，挖掘存量市場，從“開發(fā)商”轉(zhuǎn)型為“運(yùn)營商”成為多數(shù)房企的選擇。

　　2011年，行業(yè)龍頭萬科在一個小范圍場合第一次提出了“城市配套服務(wù)商”概念，這是一個非常大的轉(zhuǎn)變，因?yàn)檫@徹底改變了原來住宅開發(fā)商的定位，到了2012年，萬科正式對外宣布了這個新定位。

　　幾乎與此同時，保利地產(chǎn)也提出了相關(guān)多元化，金地集團(tuán)布局“一體兩翼”，萬達(dá)宣布向文化旅游轉(zhuǎn)型，恒大更開始非常廣泛的多元化。到今天，開發(fā)商向城市運(yùn)營商轉(zhuǎn)型已經(jīng)如火如荼。

　　住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，目前房地產(chǎn)運(yùn)營有兩個風(fēng)口，分別是城市更新和特色小鎮(zhèn)。

　　劉洪玉指出，現(xiàn)在不管是居住還是商用的房地產(chǎn)投資，基本到了一個瓶頸。過去城市是外延擴(kuò)張，現(xiàn)在可能更多是轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式發(fā)展，充分利用低效的土地和閑置土地，進(jìn)行改造。

　　顧云昌進(jìn)一步表示，城市的產(chǎn)業(yè)多樣化、功能外溢化，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了新的發(fā)展機(jī)會。而所有的城市更新、特色小鎮(zhèn)本質(zhì)上都是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級；運(yùn)營的本質(zhì)則是資產(chǎn)管理和服務(wù)。

　　重塑商業(yè)模式

　　如何進(jìn)行城市運(yùn)營商轉(zhuǎn)型，重塑商業(yè)模式，變身資產(chǎn)管理者，是房企和相關(guān)機(jī)構(gòu)面臨的重大問題。

　　運(yùn)營商，其本質(zhì)是持有資產(chǎn)、運(yùn)營管理。其中對產(chǎn)業(yè)的加載和植入，將是最核心的能力之一。論壇上，金地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理嚴(yán)其發(fā)和協(xié)信控股集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁曹志東，分享了對于城市運(yùn)營的看法。

　　嚴(yán)其發(fā)表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是金地集團(tuán)布局的7大業(yè)務(wù)板塊之一，也是其中的重點(diǎn)；國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)升級或轉(zhuǎn)型帶來對優(yōu)質(zhì)載體的需求旺盛，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身的價值存在被低估。

　　他認(rèn)為，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最重要的是招商、運(yùn)營和服務(wù)。以深圳威新軟件科技園為例，金地在此集聚了6家500強(qiáng)企業(yè)，17家上市公司，包括因特爾、阿里巴巴、亞馬遜、華為等。園區(qū)內(nèi)不僅有企業(yè)家俱樂部，還有餐飲健身、幼兒園等，“非常受企業(yè)歡迎”。

　　協(xié)信在轉(zhuǎn)型為城市運(yùn)營商的道路上，同樣十分重視產(chǎn)業(yè)。曹志東提出了“商住產(chǎn)一體化集成模式”，將商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、住宅3個業(yè)態(tài)有機(jī)融合在一起，發(fā)揮最大價值。產(chǎn)業(yè)是一個地區(qū)的核心驅(qū)動力，圍繞這個核心驅(qū)動力，公司再配置其它相關(guān)業(yè)態(tài)。

　　除了植入產(chǎn)業(yè)，挖掘存量市場、做持有租賃也是城市運(yùn)營中的重要組成部分。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的未來紅利在租賃市場，而租賃本質(zhì)上也是運(yùn)營的生意，核心在于服務(wù)。不過，這種租賃市場只存在于一線城市。

　　途家斯維登集團(tuán)總裁丁小亮則指出，在廣大的二三四線城市，短租大有潛力。全國空置房、毛坯房等資源有接近5000萬套，而到去年年底為止，在中國互聯(lián)網(wǎng)上可以銷售的短租房源不到100萬套。這100萬套，一年將產(chǎn)生80個億的流水；而中國星級酒店總計房間數(shù)是250萬套，2016年?duì)I業(yè)額超過了2000億。短租市場還有很大提升空間。

　　此外，劉洪玉認(rèn)為，資產(chǎn)的運(yùn)營管理和房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具的使用，是密不可分的。

　　嘉豐達(dá)資產(chǎn)管理公司執(zhí)行董事汪浩認(rèn)為，做產(chǎn)業(yè)、城市更新的核心問題，其實(shí)是存量和資產(chǎn)。那么資本運(yùn)作、資金的模式和輕資產(chǎn)的運(yùn)營是關(guān)鍵。

　　“這里面有兩個核心競爭力：有多大的資金和多長的時間能夠承載這個資產(chǎn)？有什么招商的團(tuán)隊(duì)能夠做好線上和線下？”汪浩說。

　　嚴(yán)其發(fā)也指出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營已成資本市場的新寵，比如普洛斯是最早一批產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的玩家，他們背后真正推動的是資本。金地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的目標(biāo)是希望3年做到面積600萬平方米以上、30個以上的項(xiàng)目。

　　而作為國內(nèi)分散型出租公寓龍頭的鏈家自如友家，更是依靠大量的資本投資進(jìn)行擴(kuò)張，目前推測管理規(guī)模已達(dá)30萬間。

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