地產(chǎn)規(guī)模比拼下的生存術(shù)： 多家中小房企拋千億目標(biāo)

　　“未來的市場(chǎng)規(guī)模如果達(dá)不到千億，就幾乎沒有玩的資格，”2017年，很多中小房企提出了千億目標(biāo)，只為拿到一張進(jìn)入樓市下半場(chǎng)的入場(chǎng)券。

　　8月4日，時(shí)代地產(chǎn)發(fā)布中期業(yè)績(jī)，同時(shí)，公司首次提出要在2019年或2020年實(shí)現(xiàn)千億銷售。

　　時(shí)代地產(chǎn)董事會(huì)主席董岑釗雄認(rèn)為，目前集團(tuán)的貨值足以支撐千億的實(shí)現(xiàn)，不至過于激進(jìn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，房企執(zhí)著于擴(kuò)大銷售規(guī)模的主要原因，是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了新常態(tài)，這是最后一波提高規(guī)模的時(shí)間窗口。

　　正如萬科高級(jí)副總裁譚華杰所言，未來的市場(chǎng)將是大象之間的游戲。

　　時(shí)代首提千億

　　時(shí)代地產(chǎn)是一家聚焦于珠三角的區(qū)域型房企，去年銷售接近300億。對(duì)于這樣一家房企來說，千億目標(biāo)是個(gè)令人振奮的數(shù)字。

　　為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，今年上半年時(shí)代拿地力度明顯加大，共新購(gòu)入9幅土地，總土地成本達(dá)95億，占全年土地預(yù)算的73.1%。

　　僅靠招拍掛絕不可能做大規(guī)模。岑釗雄透露，時(shí)代大部分的土地還是通過舊改、收并購(gòu)、合作等方式獲取。

　　據(jù)悉，時(shí)代地產(chǎn)目前有數(shù)十個(gè)城市更新項(xiàng)目，其中17個(gè)項(xiàng)目可能較先完成改造，分別位于深圳，廣州和佛山。

　　這些舊改項(xiàng)目完成后，將使時(shí)代的土地儲(chǔ)備進(jìn)一步擴(kuò)大，為千億銷售提供貨值。

　　去年底啟動(dòng)的“時(shí)代·未來小鎮(zhèn)”戰(zhàn)略，也有助于提升規(guī)模。截至目前，時(shí)代地產(chǎn)已和廣州、佛山、東莞、珠海、惠州、中山、長(zhǎng)沙等地方政府簽訂了十余個(gè)合作開發(fā)特色小鎮(zhèn)的框架性協(xié)議。

　　千億目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，還須有穩(wěn)健的財(cái)務(wù)支撐。財(cái)報(bào)顯示，時(shí)代地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率從2016年底的77%降到2017年6月底的72%；平均融資成本由2016年平均的8.32%進(jìn)一步下降到2017年6月底的7.3%。

　　岑釗雄透露，集團(tuán)目前大部分融資都是三年以上，截至6月底，短期借款有約24.5億元人民幣，僅占總借款的8.3%。

　　“不是很長(zhǎng)的借款，可以置換為更長(zhǎng)的借款，這樣整體借款的成本下降很多。接下來融資的成本還會(huì)再下降，時(shí)間也會(huì)做得更長(zhǎng)。”他說。

　　在土地儲(chǔ)備和多元融資的助力下，時(shí)代發(fā)展迅速。目前，時(shí)代地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備85％以上位于珠三角和粵港澳大灣區(qū)。岑釗雄認(rèn)為，這一區(qū)域是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最繁榮、最活躍的地方。而未來，時(shí)代也將走出這一區(qū)域，向外拓展。

　　據(jù)時(shí)代地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，時(shí)代地產(chǎn)2016年的銷售額為293.3億元，近5年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到43%；今年上半年合約銷售額為人民幣170.3億元，同比增幅為27.5%，完成年度目標(biāo)52.4%。

　　下半場(chǎng)如何生存？

　　隨著城市化放緩和人口紅利接近尾聲，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)銷售天花板隱現(xiàn)。房企不得不在總量可預(yù)見的市場(chǎng)中廝殺。大魚吃小魚成為行業(yè)常態(tài)，規(guī)模成為生存必需。

　　時(shí)代不是特例，而是反映了行業(yè)集中度快速提升下規(guī)模數(shù)百億的房企的生存焦慮。此前富力、雅居樂、新城控股、實(shí)地集團(tuán)等均提出了千億目標(biāo)。

　　數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在房企第一陣營(yíng)已經(jīng)在3000億以上，今年或到5000億、6000億，第二陣營(yíng)2000億以上，而千億則意味著拿到行業(yè)下半場(chǎng)的入場(chǎng)券，未來還能參與房地產(chǎn)這個(gè)游戲。

　　實(shí)際上，不只是這些房企提出千億，從行業(yè)來看，房企都陷入了規(guī)?；箲]。

　　在萬科，恒大，碧桂園這三家超級(jí)房企地位業(yè)已奠定的同時(shí)，規(guī)?；蔀槠渌科蟮钠毡樽非?，融創(chuàng)通過收購(gòu)萬達(dá)等想要沖擊前三，旭輝提出3000億目標(biāo)，就連之前偏保守的華潤(rùn)置地，中海外也提出要重視規(guī)模增長(zhǎng)。

　　那么如何提升規(guī)模，破解焦慮？其中一個(gè)很重要的變量是收并購(gòu)。

　　融創(chuàng)中國(guó)是通過收并購(gòu)迅速擴(kuò)大規(guī)模的典型。據(jù)克而瑞研究中心報(bào)告，得益通過收并購(gòu)獲得充足的土地儲(chǔ)備，融創(chuàng)中國(guó)1-6月實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售額1088億元，僅用半年時(shí)間達(dá)到千億。

　　融創(chuàng)中國(guó)7月以438.44億收購(gòu)萬達(dá)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)，總建筑面積達(dá)到5897萬平方米，未來將競(jìng)逐國(guó)內(nèi)房企第一。

　　據(jù)海通證券報(bào)告顯示，2016年至今，融創(chuàng)的收并購(gòu)案共達(dá)到20宗，公司規(guī)模快速提升。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，并購(gòu)的好處在于項(xiàng)目是半成品，風(fēng)險(xiǎn)更小，而且相對(duì)于招拍掛，并購(gòu)案的資金審核更為寬松。因此，類似的并購(gòu)實(shí)際會(huì)給企業(yè)帶來很多新機(jī)會(huì)。

　　Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案宗數(shù)為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；2017年至今，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案宗數(shù)為154宗，涉資2177億元。

　　還有一個(gè)因素是合作。房地產(chǎn)市場(chǎng)上有越來越多的房企通過合作來擴(kuò)大規(guī)模，實(shí)現(xiàn)共贏，如萬科、旭輝等。

　　萬科的合作模式靈感來自萬科的行業(yè)標(biāo)桿美國(guó)帕爾迪房屋公司，帕爾迪在上世紀(jì)末通過5年的合作合并成為美國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)萬科年報(bào)數(shù)據(jù)，從2010至2016年，萬科新增項(xiàng)目中，合作開發(fā)的項(xiàng)目所占比例均超過了一半。

　　另一合作擴(kuò)大規(guī)模案例是旭輝。前7月，旭輝銷售業(yè)績(jī)557.1億元，同比大幅增長(zhǎng)70.9%。

　　據(jù)克爾瑞研究中心報(bào)告顯示，旭輝主要以小股操盤來撬動(dòng)銷售增長(zhǎng)，通過與多家企業(yè)合作使得銷售排名大幅提升，從2015年的第25名提升到近年7月份的15名。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，合作開發(fā)有助于降低投資成本，屬于借助外力實(shí)現(xiàn)快速戰(zhàn)略擴(kuò)張的一個(gè)重要舉措。

　　此外，要徹底化解生存焦慮，一定是在規(guī)?；A(chǔ)上增加利潤(rùn)來源，提升盈利水平。這就要求房企不僅要做銷售規(guī)模，還要做持有運(yùn)營(yíng)。

　　目前越來越多的房企開始銷售和持有并重，從開發(fā)向“城市運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型。

　　克而瑞研究中心分析認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，社區(qū)物業(yè)、海外地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓等多元化運(yùn)營(yíng)的模式可以給房企帶來更多的盈利途徑，也可以提升房企的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

　　記者 張曉玲 實(shí) 習(xí) 生 黃昱 深圳、廣州報(bào)道（編輯：賈紅輝，郵箱：jiahh@21jingji.com）

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