樓市調(diào)控悄然擴(kuò)圍： 中西部成領(lǐng)銜者

　　就在其他城市對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行小范圍“修補(bǔ)”時(shí)，部分中西部城市仍在大刀闊斧地進(jìn)行加碼。

　　8月末和9月中旬，蘭州、西安分別出臺(tái)樓市調(diào)控新政，兩地除對(duì)“限購(gòu)令”加碼外，也對(duì)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整。西安還在土地交易規(guī)則上做出一定調(diào)整。

　　在此之前，武漢、長(zhǎng)沙、成都等中西部城市也分別在不同方面對(duì)調(diào)控進(jìn)行完善。其中，長(zhǎng)沙在最近一個(gè)月內(nèi)已出臺(tái)三項(xiàng)調(diào)控措施。

　　盡管東部城市也在不斷對(duì)政策進(jìn)行微調(diào)，但近段時(shí)間以來(lái)，中西部城市出臺(tái)調(diào)控政策的頻次和力度明顯要高于東部。分析人士認(rèn)為，今年下半年以來(lái)，樓市調(diào)控政策已全面加碼，但由于中西部樓市的活躍度更高，房?jī)r(jià)上漲壓力偏大，因此已成為調(diào)控的重心。

　　調(diào)控加碼領(lǐng)銜者

　　9月13日，西安市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定住房市場(chǎng)發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，提出西安將在7個(gè)行政管理區(qū)域及逾7個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)實(shí)施限購(gòu)。

　　具體內(nèi)容為，暫停向已擁有2套及以上住房的本地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房；無(wú)住房且能夠提供2年以上(含2年)個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，可購(gòu)買1套住房；經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類人才購(gòu)買自用住房的，不受限購(gòu)政策限制。

　　西安還將繳存職工家庭申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房貸款的最高額度由75萬(wàn)調(diào)整為65萬(wàn)；將最低繳存時(shí)限由連續(xù)足額繳存6個(gè)月以上調(diào)整為連續(xù)足額繳存1年以上，并停止辦理試行的“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。

　　土地供應(yīng)方面，西安將大力推進(jìn)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”等土地出讓競(jìng)價(jià)方式，實(shí)施20%左右的住宅用地用于公租房建設(shè)，20%左右的住宅用地用于限地價(jià)、限房?jī)r(jià)的項(xiàng)目。

　　此前的8月25日，蘭州市人民政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的補(bǔ)充通知》。提出實(shí)行全市新建商品住房“一房一價(jià)”備案制度，明確商品住房交易網(wǎng)簽價(jià)格不高于備案價(jià)格。

　　蘭州還對(duì)“限購(gòu)令”進(jìn)行全面升級(jí)。在三個(gè)主城區(qū)（今年4月開(kāi)始限購(gòu)）的基礎(chǔ)上，將西固區(qū)納入限購(gòu)區(qū)域。還將限購(gòu)門(mén)檻升級(jí)為“連續(xù)三年繳納社保證明”或“連續(xù)一年申報(bào)個(gè)稅證明”。

　　在差別化住房信貸政策方面，首套房最低首付款比例仍按照不低于30%執(zhí)行；有房無(wú)貸的二套房，最低首付款比例調(diào)整為50%；有房有貸的二套房，最低首付款比例調(diào)整為60%；對(duì)申請(qǐng)購(gòu)買非住宅的個(gè)人或單位，貸款首付款比例調(diào)整為不低于70%。

　　蘭州對(duì)上述調(diào)控設(shè)置的有效期限是五年。

　　這是最近一個(gè)月頻繁出臺(tái)的調(diào)控政策中，力度最大、范圍最廣的兩個(gè)案例。在此期間，武漢、長(zhǎng)沙、成都、北京、深圳、杭州等城市也分別出臺(tái)政策，對(duì)調(diào)控進(jìn)行完善。

　　若把時(shí)間范圍擴(kuò)展到整個(gè)下半年，調(diào)控政策同樣顯得密集。除各地紛紛出臺(tái)有關(guān)發(fā)展租賃市場(chǎng)、加大土地供應(yīng)的專項(xiàng)文件外，贛州、煙臺(tái)等地還出臺(tái)了整套的調(diào)控措施，對(duì)原有政策進(jìn)行加碼。

　　“下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策全面加碼。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，下半年共有超過(guò)20個(gè)城市發(fā)布了各種力度的“加法”政策，包括增加租賃房源供應(yīng)，增加限價(jià)商品房供應(yīng)，增加共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)等。

　　另有涉及其他方面的調(diào)整，如北京、深圳、江蘇近日傳出嚴(yán)查消費(fèi)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的消息；湖北省要求國(guó)企謹(jǐn)慎投資房地產(chǎn)；合肥鼓勵(lì)房企長(zhǎng)期持有部分房源等。

　　中西部將成調(diào)整重心

　　中原地產(chǎn)指出，政策內(nèi)容上，除增加各類房源供應(yīng)外，不少城市還強(qiáng)調(diào)加大土地供應(yīng)，但政策主要出現(xiàn)在一二線城市中。

　　頻次和力度上看，中西部城市要明顯高于東部，中小城市明顯高于大城市。其中，長(zhǎng)沙在8月16日至9月12日期間分三次加碼調(diào)控，包括取消首套房90平方米以下公積金“可提又可貸”規(guī)定、住宅用地出讓試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”、推出萬(wàn)套定向限價(jià)商品住房。

　　這種特征的出現(xiàn)有跡可循。有分析人士指出，今年上半年的調(diào)控政策主要集中在東部城市，且政策力度較大。相比之下，中西部城市的調(diào)控較為溫和，存在不少加碼空間。

　　此外在板塊輪動(dòng)作用下，中西部城市逐漸取代東部，成為樓市成交的熱點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前8月，東部地區(qū)商品房銷售面積和銷售額增速均為個(gè)位數(shù)；中部地區(qū)這兩項(xiàng)指標(biāo)的增速分別為16.6%和26.0%；西部地區(qū)則為18.6%和35.1%。

　　土地市場(chǎng)出現(xiàn)類似特征。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，前8個(gè)月，283個(gè)三四線城市的住宅用地成交金額達(dá)到9830.3億，接近去年全年水平；住宅用地溢價(jià)率達(dá)50.25%，創(chuàng)歷史新高，比去年全年的25.17%近乎翻倍；土地成交平均樓面價(jià)為1508元/平方米，創(chuàng)歷史新高，比去年漲幅超過(guò)50%。

　　正是由于中西部城市和三四線城市已成為新一輪市場(chǎng)熱點(diǎn)，因此才成為調(diào)控最為頻繁的區(qū)域。

　　由于這些政策出臺(tái)時(shí)間較短，目前尚難看出其對(duì)市場(chǎng)的影響。分析人士認(rèn)為，根據(jù)3-6個(gè)月的政策作用周期，政策效果最快將在今年末顯現(xiàn)。但短期內(nèi)，因東部市場(chǎng)很難擺脫低迷，中西部樓市仍將是未來(lái)的主要支撐。

　　值得注意的是，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，8月單月的商品房銷售規(guī)模已出現(xiàn)回升，這被認(rèn)為是樓市“金九銀十”的一種先兆。按照多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，若市場(chǎng)出現(xiàn)異動(dòng)，不排除調(diào)控政策進(jìn)一步擴(kuò)圍的可能，市場(chǎng)活躍的中西部有可能是調(diào)整重點(diǎn)。

　　張大偉還認(rèn)為，在市場(chǎng)出現(xiàn)分化的同時(shí)，調(diào)控政策也將出現(xiàn)分化。與一二線城市不同，三四線城市和部分中西部城市，將不會(huì)過(guò)多地在供應(yīng)層面“做加法”，反而有可能繼續(xù)迎來(lái)打壓。（記者 張敏）

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