作為龍湖集團(tuán)的第三大主航道業(yè)務(wù)，冠寓近日在北京新開兩家店：冠寓望京北路店和昌平生命科學(xué)園店。
比起傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，發(fā)展長租公寓更像是一單“細(xì)水長流”的生意，需要有足夠的耐心。然而，各家長租公寓品牌商卻不甘于眼前的規(guī)模，借助資本的力量開啟迅速擴(kuò)張。
增值服務(wù)或成利潤突破口
幾年間從無到有，對于長租公寓的盈利模式，各家企業(yè)仍在探討中。
一位房企負(fù)責(zé)人告訴記者：“長租公寓業(yè)務(wù)的盈利性確實(shí)有較大差距，雖然泊寓整體出租率目前保持在90%以上，但因?yàn)樽赓U的稅費(fèi)等流通成本較高，目前資金回本的時(shí)間還較長，預(yù)計(jì)在5年左右。”
長城證券分析師汪毅則認(rèn)為，租賃業(yè)務(wù)的回報(bào)周期長，資金周轉(zhuǎn)速度較慢，目前長租公寓行業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用率很高，一般為40%左右，因此可分配給投資者的收益率也只有3%-5%。
龍湖集團(tuán)副總裁兼任冠寓公司CEO韓石告訴記者，“集團(tuán)內(nèi)部對于冠寓長租公寓板塊，設(shè)定了精細(xì)的投資測算模型，對于整個(gè)冠寓的投資回報(bào)率有嚴(yán)格的要求。冠寓目前動(dòng)態(tài)投資回收期5至6年。最終目標(biāo)要把它變成賺錢業(yè)務(wù)，做到行業(yè)前三。進(jìn)入相對成熟期，輕資產(chǎn)類的長租公寓毛利率35%左右，凈利潤率能到12%-15%。”
能獲得如此高利潤，在龍湖看來公寓初期可能是微利時(shí)代，而冠寓從商業(yè)模式上開拓了具有更多營收渠道和可能性的Cityhub模式，如在增值服務(wù)端，加大租金收入以外的更多渠道和可能性，在提升品牌溢價(jià)力和合理提升租金方面確保盈利。
換而言之，就是將整個(gè)公寓形成“閉環(huán)”，讓租客盡可能將日常消費(fèi)留在公寓內(nèi)。據(jù)了解，冠寓門店增加豐富的增值服務(wù)，如櫥柜、倉儲、保潔、搬家等，無人超市、娛樂設(shè)備等，讓租客們足不出戶即可享受優(yōu)質(zhì)咖啡、專業(yè)健身教練、互聯(lián)網(wǎng)倉儲等等豐富的服務(wù)內(nèi)容。
龍湖集團(tuán)副總裁、北京公司總經(jīng)理宋海林稱，龍湖作為地產(chǎn)企業(yè)，切入長租公寓市場，從回報(bào)和利潤方面，一定不僅是單一的從租金剪刀差的維度思考，而更多是資產(chǎn)運(yùn)營的商業(yè)模式，聚焦的是資產(chǎn)保值和經(jīng)營增值的邏輯。目標(biāo)是2020年，達(dá)到規(guī)模行業(yè)前三，30億元的營收收入。
獲資本市場青睞
盡管住房租賃市場迎來了高速發(fā)展的窗口期，但長租項(xiàng)目前期拿地建設(shè)、后期運(yùn)營管理，都需要持續(xù)投入大量資金。加之運(yùn)營期間資金回收周期長，長租公寓資金壓力相較住宅項(xiàng)目更大。
在第一太平戴維斯住宅租賃部助理董事蔡春煥看來，長租市場的參與者能否獲得穩(wěn)定的融資支持，則是未來發(fā)展的關(guān)鍵。
自2017年起，資本開始搶灘長租市場，金融機(jī)構(gòu)紛紛與長租市場的頭部企業(yè)合作，通過破冰資產(chǎn)證券化來推動(dòng)長租市場的融資活動(dòng)。龍湖、保利、陽光城、碧桂園、招商局蛇口、越秀、旭輝等房企以及魔方、鏈家自如、新派等長租品牌，均通過CMBS、ABS、類REITs等不同模式實(shí)施了租賃產(chǎn)品證券化，獲得了重要的金融支持。
作為創(chuàng)新金融工具和長效商業(yè)模式，住房租賃的資產(chǎn)證券化既有助于租賃住房企業(yè)的規(guī)?；?、集約化和專業(yè)化，還有助于盤活存量、為住房租賃市場注入活力，從而促進(jìn)住房租賃市場的良性健康發(fā)展。
以冠寓為例，2017年12月，龍湖集團(tuán)成功獲批全國首單住房租賃專項(xiàng)公募債券50億元，并于2018年3月成功發(fā)行30億元，2018年6月，龍湖集團(tuán)與新加坡政府投資公司（GIC，新加坡主權(quán)基金）共同設(shè)立長租公寓投資平臺，專項(xiàng)投資位于中國一線和核心二線城市的長租公寓項(xiàng)目，首期投資額共計(jì)10億美元。
對此，第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東表示：“2017年是長租市場快速發(fā)展的一年，在政策的鼓勵(lì)下，國內(nèi)住房租賃市場迎來全面發(fā)展的重大機(jī)遇。2018年稱得上是住房租賃資產(chǎn)證券化的元年，在政府鼓勵(lì)‘租售并舉’的背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有望在以租賃住房，尤其是長租公寓為底層資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品中率先取得突破。”(崔陸鵬 張鑫宇)
轉(zhuǎn)自：北京晚報(bào)
版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。
延伸閱讀
生死不離，生生不息——汶川，十年！
