業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，一方面燕郊房?jī)r(jià)大跌過(guò)后調(diào)整比較充分，另一方面近期有一些利好政策釋放，兩個(gè)因素疊加之后，燕郊樓市回暖。
“年前(2019年春節(jié)前)我打算自己在燕郊買(mǎi)一套二手房，本來(lái)都跟業(yè)主談好價(jià)格，76平方米面積總價(jià)130萬(wàn)，算下來(lái)折合單價(jià)17000元/平方米，可后來(lái)地鐵平谷線改線方案出來(lái)之后，房東就變卦不賣(mài)了。那套房子恰好距離規(guī)劃建設(shè)中的地鐵站很近，現(xiàn)在業(yè)主要價(jià)兩萬(wàn)多每平方米了。”燕郊中介郝偉(化名)落寞地對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)起他最近的購(gòu)房經(jīng)歷。
郝偉是河南商丘人，盡管是94年出生，但他已經(jīng)從事房產(chǎn)銷(xiāo)售六年之久。他告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，燕郊房?jī)r(jià)從春節(jié)前就開(kāi)始漲價(jià)，北京市市委市政府搬遷到通州城市副中心再加上地鐵平谷線改線，這些信息都在刺激著燕郊樓市。
貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，2018年10月，燕郊二手房成交均價(jià)僅為16722元/平方米，但到2018年12月，燕郊二手房成交均價(jià)已經(jīng)漲為18416元/平方米，2019年1月，二手房成交均價(jià)已達(dá)到18805元/平方米。除了二手房，燕郊一手房單價(jià)普遍都在2萬(wàn)元/平方米之上。
作為毗鄰北京最近的一個(gè)鎮(zhèn)，因大量溢出需求涌向燕郊，該地樓市素來(lái)有著樓市晴雨表之稱(chēng)。在通州與北三縣一體化大背景之下，燕郊等地樓市的走勢(shì)也成為關(guān)注的焦點(diǎn)。
燕郊樓市躁動(dòng)
2019年大年初三，燕郊一家名為“藝術(shù)中心”的售樓處仍有三兩前來(lái)看房的人群。因二手房業(yè)主普遍開(kāi)始提價(jià)或惜售，這家一手樓盤(pán)開(kāi)始成為中介推薦的重點(diǎn)樓盤(pán)。寬闊且安靜的街道，高樓林立，漂亮的綠化，如今的燕郊已經(jīng)不再是當(dāng)年的鄉(xiāng)鎮(zhèn)模樣。售樓員指著規(guī)劃圖告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，按照通州與北三縣統(tǒng)一規(guī)劃要求，未來(lái)樓盤(pán)周邊將是大面積的公園與康養(yǎng)中心。
2019年1月，北京城市副中心行政辦公區(qū)正式啟用。高德地圖顯示，燕郊鎮(zhèn)人民政府距離這里僅11.3公里。隨即，有關(guān)燕郊的利好消息不斷涌出。2019年1月13日晚間，北京市規(guī)自委、市重大辦相關(guān)負(fù)責(zé)人披露，明年即將開(kāi)工的北京城市副中心軌道交通平谷線已調(diào)整規(guī)劃，平谷線將在進(jìn)入燕郊后拆分為兩支，其中一支接入城市副中心樞紐站，一條主線到達(dá)東壩地區(qū)。
盡管燕郊通地鐵的消息早就傳出，但副中心的正式搬遷以及地鐵調(diào)整規(guī)劃還是極大刺激了當(dāng)?shù)貥鞘?。目前，在安居客上搜索燕郊房源，靠近?guī)劃建設(shè)的地鐵附近的二手房已經(jīng)貼出了“近地鐵”的標(biāo)簽。
燕郊中介劉先生告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，上述利好對(duì)燕郊房?jī)r(jià)影響很大。“自從去年北京市公布地鐵線路改動(dòng)后，燕郊房?jī)r(jià)開(kāi)始回升?，F(xiàn)在燕郊房?jī)r(jià)均價(jià)在18000-24000元/平方米不等，這是一個(gè)區(qū)間價(jià)，具體多少錢(qián)要看具體位置。不少二手房漲幅在2000-4000元/平方米之間，而且很多業(yè)主開(kāi)始惜售。”
劉先生還記得2017年3月之前燕郊市場(chǎng)的躁動(dòng)。“那時(shí)候，燕郊房?jī)r(jià)一度漲至36000元/平方米，有些樓盤(pán)甚至突破過(guò)40000元/平方米。當(dāng)時(shí)只是聽(tīng)聞北京市政府要搬遷的消息房?jī)r(jià)就開(kāi)始飛速上漲，現(xiàn)在加上地鐵平谷線改線，房?jī)r(jià)能漲到多少，現(xiàn)在誰(shuí)都不敢說(shuō)，誰(shuí)也想象不到。”
提及目前業(yè)主心態(tài)，劉先生表示，“很多業(yè)主都不著急賣(mài)，大家都在關(guān)注政策，想買(mǎi)房的人也比較多。目前房?jī)r(jià)只是剛剛開(kāi)始漲，而且房?jī)r(jià)上漲的前景很好，所以有些業(yè)主也按房不賣(mài)，想等房?jī)r(jià)再漲一漲。他告訴記者現(xiàn)在下手是比較合適。如果再等，可能后期房?jī)r(jià)就不好說(shuō)了。最近中介都很忙，咨詢的人多了。”
郝偉也有同樣的感受，郝偉甚至還發(fā)給記者他保存的兩段視頻。一個(gè)是北京市第十五屆人民代表大會(huì)第二次會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)視頻片段，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主要闡述了地鐵平谷線改線方案；另一個(gè)是河北電視臺(tái)邀請(qǐng)專(zhuān)家解讀北京通州總體規(guī)劃與廊坊北三縣整合規(guī)劃將給北三縣帶來(lái)哪些利好。
一絲風(fēng)吹草動(dòng)都在挑動(dòng)著樓市的神經(jīng)，燕郊更是如此。郝偉稱(chēng)，“過(guò)完年之后來(lái)看房的人就沒(méi)有斷過(guò)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲得快、前景好，來(lái)看房的都覺(jué)得買(mǎi)了之后就是賺，這個(gè)房?jī)r(jià)漲上去之后肯定掉不下來(lái)。就算現(xiàn)在漲，這個(gè)房?jī)r(jià)也算便宜的了，他們自己也會(huì)考慮購(gòu)入。”
成交量回暖
房?jī)r(jià)上漲并非虛火，其背后是成交量回暖。
鏈家APP顯示，近90天(截止到2019年1月31日)，燕郊成交房源653套。一位在鏈家工作三年有余的中介稱(chēng)，鏈家燕郊西區(qū)各個(gè)門(mén)店在2018年12月份共成交二手房150套左右，而2018年7月份這個(gè)數(shù)字僅為30套左右。自2017年7月廊坊五市限購(gòu)力度達(dá)到頂峰后，月度成交數(shù)據(jù)“第一次出現(xiàn)這么多成交”。
燕郊樓市的真正調(diào)整始于2017年6月2日。繼北京調(diào)控升級(jí)后，廊坊市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，意見(jiàn)明確表示北三縣及廊坊、永清、固安、霸州、文安限購(gòu)，非本市戶籍居民購(gòu)房需提供3年當(dāng)?shù)厣绫Ｇ蚁拶?gòu)1套。
上述政策對(duì)環(huán)京樓市帶來(lái)了深度調(diào)整。58安居客房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，以燕郊為例，二手房的掛牌價(jià)格從2017年4月最高點(diǎn)的28611元/平方米降至低點(diǎn)。2018年10月15日，平均掛牌價(jià)格僅為20002元/平方米，相比去年4月降幅達(dá)到了30%。從安居客的線上瀏覽量來(lái)看，燕郊區(qū)域2018年4月同比2017年4月下降57.5%，降幅非常明顯， 2018年下半年的瀏覽量依然處于下降態(tài)勢(shì)。
“燕郊的房?jī)r(jià)已經(jīng)在底部運(yùn)行了很長(zhǎng)一段時(shí)間，可以說(shuō)已經(jīng)把前兩年的價(jià)格泡沫剔除干凈了，再下跌的空間很小。因此，任何一類(lèi)利好政策都有可能引發(fā)強(qiáng)烈的反彈欲望。這波價(jià)格回暖，是政策和時(shí)間節(jié)點(diǎn)多方面作用的結(jié)果。一是通州將與北三縣整合規(guī)劃，二是平谷線確定燕郊站點(diǎn)，還有城際鐵路動(dòng)工等利好。”58安居客房產(chǎn)研究院資深分析師李震分析。
易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭注意到，燕郊這輪房?jī)r(jià)跌幅很大，之前漲幅也很大，上一輪高達(dá)250%左右，遠(yuǎn)超北京房?jī)r(jià)漲幅。在投資投機(jī)需求的催動(dòng)之下，樓市泡沫比較大。2017年3月之后，尤其是6月份之后，房?jī)r(jià)大跌，直至2018年年底，有所企穩(wěn)。到了2018年12月、2019年1月的時(shí)候，有一些利好政策。比如北京的通州城市副中心政府機(jī)關(guān)搬遷進(jìn)來(lái)、最近的北三線的城市與通州城市副中心統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃，還有地鐵線路延伸到通過(guò)燕郊，這是一些利好消息。所以，一方面是燕郊房?jī)r(jià)大跌過(guò)后調(diào)整比較充分，另一方面就是近期有一些利好政策的釋放，兩個(gè)因素疊加之后，燕郊樓市回暖。
傳聞刺激
除了上述利好，引發(fā)燕郊樓市躁動(dòng)的還有一則傳聞。傳聞稱(chēng)，對(duì)于三河本地限購(gòu)政策，兩地正探討北京五年社保輔助三河本地買(mǎi)房政策。對(duì)此，接近三河市政府人士透露，“這個(gè)事情正在溝通，沒(méi)有最終定論。”
不過(guò)，公開(kāi)資料顯示，調(diào)控已經(jīng)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大影響。三河市2017年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2017年全市地區(qū)生產(chǎn)總值547.5億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)0.1%，增速比上年回落5.9個(gè)百分點(diǎn)。地區(qū)生產(chǎn)總值增速回落主要是受調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)業(yè)大幅下滑引起的。2017年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值45億元，下降45.8%，下拉三產(chǎn)增速14.6個(gè)百分點(diǎn)，下拉地區(qū)生產(chǎn)總值增速6.6個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為19.1%，比上年下降5.5個(gè)百分點(diǎn)。
公報(bào)還顯示，房地產(chǎn)限購(gòu)限貸政策出臺(tái)后，對(duì)三河市房地產(chǎn)業(yè)影響巨大。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132.3億元，比上年下降29.4%。占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為21.2%，所占份額比上年下降11.5%。全年商品房施工面積413萬(wàn)平方米，比上年下降44.3%，其中住宅施工面積229萬(wàn)平方米，下降56.2%。商品房竣工面積78萬(wàn)平方米，比上年下降83%，其中住宅竣工面積27萬(wàn)平方米，下降92.6%。商品房銷(xiāo)售面積52.8萬(wàn)平方米，下降81.1%，其中住宅銷(xiāo)售面積47.3萬(wàn)平方米，下降82.5%。商品房銷(xiāo)售額94.9億元，下降79.7%，其中住宅銷(xiāo)售額85.6億元，下降81.3%。
楊紅旭表示，其長(zhǎng)期看好燕郊樓市。“第一就是離北京近，尤其是離通州城市副中心比較近，買(mǎi)房之后可以用來(lái)自住，作為第一居所；第二，隨著燕郊北三縣城市規(guī)劃與通州城市副中心并軌，燕郊的城市環(huán)境、公共服務(wù)、城市基礎(chǔ)建設(shè)配套會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化，這有利于房?jī)r(jià)、地價(jià)的上漲。”
關(guān)于北三縣樓市的未來(lái)，李震認(rèn)為從燕郊和北三縣的功能定位來(lái)看，未來(lái)會(huì)成為人口主要外溢居住地，購(gòu)房需求暫時(shí)不會(huì)冷卻。另外，今年上半年區(qū)域協(xié)同發(fā)展的相關(guān)規(guī)劃出臺(tái)的概率比較大，經(jīng)過(guò)一些利好刺激后，北三縣房?jī)r(jià)會(huì)有一定回升直到趨于穩(wěn)定，但在限購(gòu)不放開(kāi)的前提下，以及房住不炒的大背景下，燕郊很難再回到當(dāng)初樓市瘋狂火爆的時(shí)代。（作者：祁三連 趙杰）
轉(zhuǎn)自：中新經(jīng)緯
版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。
延伸閱讀
春節(jié)消費(fèi)市場(chǎng)升級(jí) 消費(fèi)方式呈多樣化
