二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步恢復(fù) 頭部房企拿地力度不減

　　疫情影響下，今年1-2月份房地產(chǎn)銷售及投資數(shù)據(jù)出現(xiàn)下滑。1-2月份，全國(guó)商品房銷售面積8475萬(wàn)平方米，同比下降39.9%；商品房銷售額8203億元，下降35.9%。同期，房地產(chǎn)開發(fā)投資10115億元，同比下降16.3%；其中住宅投資7318億元，下降16.0%。同樣值得關(guān)注的是，銷售影響下部分房企資金緊張，拿地更為謹(jǐn)慎，房企分化現(xiàn)象明顯，頭部房企顯然抗壓能力更強(qiáng)。

　　交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹表示，預(yù)計(jì)后續(xù)開發(fā)和銷售跌幅將不斷收窄，增長(zhǎng)缺口逐漸修復(fù)，全年風(fēng)險(xiǎn)可控。二季度隨著復(fù)工陸續(xù)推進(jìn)和線下售樓恢復(fù)，疫情影響有望逐步消失。

　　部分房企現(xiàn)金流緊張加劇

　　在融資政策未放松情況下，銷售回款仍是房企最核心的資金來源。數(shù)據(jù)顯示，受銷售不佳等因素影響，房企到位資金大幅下滑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20210億元，同比下降17.5%。其中，國(guó)內(nèi)貸款4547億元，下降8.6%；利用外資12億元，下降77.2%；自籌資金6161億元，下降15.4%；定金及預(yù)收款5603億元，下降23.9%；個(gè)人按揭貸款3030億元，下降12.4%。

　　部分房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年房地產(chǎn)行業(yè)到期債務(wù)約為1.46萬(wàn)億元，7月份償債高峰到期達(dá)1490萬(wàn)億元。為緩解資金緊張局面，部分房企加大融資力度，但整體融資規(guī)模仍有小幅下滑。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-2月份，房企海外發(fā)債、信用債以及資產(chǎn)證券化融資金額為2713.4億元，同比小幅減少5.7%。短期融資券發(fā)行229.5億元，同比增速達(dá)1430%。短期債發(fā)行提速印證了房企對(duì)于補(bǔ)充資金的迫切需求。

　　東方金誠(chéng)房地產(chǎn)行業(yè)高級(jí)分析師謝瑞表示，在銷售復(fù)蘇、支持政策的帶動(dòng)下，房企到位資金同比降幅有望在二季度收窄，資金壓力將有所緩和。同時(shí)融資集中度或進(jìn)一步提升，融資渠道更為通暢、凈負(fù)債率較低的房企將更加受益。

　　頭部房企拿地力度不減

　　“疫情使得房企短期銷售及回款承壓，影響拿地、開復(fù)工意愿，行業(yè)投資增速首次負(fù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)二季度投資增速跟隨銷售、開復(fù)工、拿地修復(fù)有所改善。”謝瑞分析認(rèn)為。

　　1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1092萬(wàn)平方米，同比下降29.3%；土地成交價(jià)款440億元，下降36.2%。整體來說房企拿地相對(duì)謹(jǐn)慎，但分化依舊是較為顯著的特征，部分大型房企仍聚焦一二線城市拿地。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，開發(fā)商依然看好北京土地市場(chǎng)。其中，高溢價(jià)率地塊成為主流，平均溢價(jià)率達(dá)19.46%。

　　中指研究院發(fā)布的《2020年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)受疫情沖擊較大，土地市場(chǎng)受影響較弱。TOP10企業(yè)1-2月拿地總額1413億元，占TOP50企業(yè)的49.4%，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)不減。

　　隨著疫情好轉(zhuǎn)，行業(yè)施工正逐步修復(fù)。住建部數(shù)據(jù)顯示，截至3月8日，全國(guó)房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程在建項(xiàng)目共19.25萬(wàn)個(gè)，已開復(fù)工11.19萬(wàn)個(gè)，開復(fù)工率達(dá)到58.15%。

　　謝瑞表示，預(yù)計(jì)二季度投資增速跟隨銷售、開復(fù)工、拿地修復(fù)有所改善。銷售量逐步提高后，在地方政府供地計(jì)劃不減的情況下，拿地規(guī)模也將提升，房企開發(fā)投資額將有所回升。

　　房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)未變

　　疫情發(fā)生以來，中央多部門強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位不變。3月3日，央行會(huì)同財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)召開金融支持疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展座談會(huì)暨電視電話會(huì)，其中強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

　　3月17日，銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官兼辦公廳主任、新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企表示，當(dāng)前房地產(chǎn)金融政策整體基調(diào)沒有變化。近期有些地方政府和商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人房貸政策做出調(diào)整，他表示，這些調(diào)整（調(diào)低首付比例、貸款利率等）都在監(jiān)管政策允許的范圍之內(nèi)。

　　2月份以來，多個(gè)省市出臺(tái)包括降低預(yù)售門檻、提前撥付預(yù)售資金、延期或分期繳納土地出讓金、順延項(xiàng)目開竣工時(shí)間、加大貸款支持力度等在內(nèi)的支持政策，意在助房企渡過難關(guān)、穩(wěn)定樓市。

　　夏丹認(rèn)為，近期一二線為主的多個(gè)省市密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)整政策，大多政策作用于土地出讓環(huán)節(jié)和商品房預(yù)售環(huán)節(jié)，以對(duì)沖短期負(fù)面影響，更多城市可能跟進(jìn)。3月初廣州商服限購(gòu)松綁政策，駐馬店公積金貸款首付下調(diào)政策被陸續(xù)撤回。由此可見，當(dāng)前“房住不炒”基調(diào)不變。

　　謝瑞表示，預(yù)計(jì)二季度，地方政府將更強(qiáng)調(diào)“因城施策”，三四線城市因前期銷售較弱存在更大微調(diào)空間，但微調(diào)目的在于加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)胤科蠓龀?，保持?dāng)?shù)厥袌?chǎng)穩(wěn)定，降低行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　轉(zhuǎn)自：金融時(shí)報(bào)

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