一二線城市二手房掛牌量激增，市場在拋售？你想多了

　　一直以來，市場上對各城市二手房掛牌量較為關注，有人甚至將二手房掛牌量的多少，看做是房地產市場交易的晴雨表，如果掛牌量大幅增加，就意味著二手房東們對房價的看空，甚至是拋售潮的到來。

　　近段時間，多地相繼傳出二手房掛牌量大幅增加的消息，甚至有城市的在售房源量在一年多的時間增長近3倍，類似于“二手房壓頂”“二手房海量掛牌預警”“二手房掛牌賣不出”“排隊賣房”等聲音不絕于耳。但中新經(jīng)緯客戶端采訪發(fā)現(xiàn)，一二線城市在售房源劇增，并不符合事實。

　　有城市二手房掛牌量增長3倍

　　火熱的萬人搖號買房，讓杭州部分低價樓盤異?；馃幔瑤恿苏麄€市場交易量的上升，近幾個月二手房的成交量均突破萬套。而與此同時，二手房掛牌量不斷攀升。

　　據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2019年11月杭州市區(qū)二手房掛牌量突破10萬套大關，今年4月突破11萬套，到了6月17日，正式突破12萬套。在2018年11月，杭州二手房掛牌量僅4萬套，一年半多的時間，幾乎增長3倍。中新經(jīng)緯客戶端查詢發(fā)現(xiàn)，貝殼找房、我愛我家網(wǎng)站當前在售的杭州二手房源分別約為7.5萬套、6.8萬套。

　　一邊是新房、二手房交易的火熱，一邊卻是二手房掛牌量的急劇增加，這不免得讓人對市場風向產生分歧。透明售房網(wǎng)稱，按今年4、5月份每月過萬的成交量計算，在掛牌不增長的情況下，完成這12萬套二手房的去化，需要12個月的時間；按照2019年平均每月6600多套(二手房網(wǎng)簽7.96萬套)的成交量計算，則需要18個月的時間。

　　據(jù)一家重慶媒體近日報道，當?shù)囟址康膾炫屏扛欠鰮u直上。報道稱，以鏈家官方顯示的數(shù)據(jù)來看，2019年1月，重慶的二手房掛牌量約4.8萬套，2019年7月達到約9萬套，而今年7月的掛牌量直逼16萬套，是全國二手房源掛牌量最高的城市。

　　貝殼找房網(wǎng)站顯示，成都當前有13.7萬套在售房源。

　　其他多個一二線城市，同樣傳出二手房掛牌量增加的消息。有自媒體稱，根據(jù)貝殼找房網(wǎng)站顯示，2019年10月底，蘇州全市二手房掛牌量突破5萬套，到今年7月22日，掛牌量達到9.2萬套。貝殼找房網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，成都的二手房掛牌量在2019年7月突破10萬套，現(xiàn)在增長至13.7萬套。

　　貝殼找房、我愛我家網(wǎng)站顯示，北京當前在售的二手房源分別約為9.2萬套、7.1萬套。和碩機構首席分析師郭毅對中新經(jīng)緯客戶端稱，一些房產交易平臺上的掛牌房源數(shù)據(jù)雖然經(jīng)過了美化，但可以看出大概的趨勢，相比去年，北京市的掛牌房源量大致增加了2萬套。

　　在售房源量增幅僅為個位數(shù)

　　梳理媒體早前報道，二手房掛牌量的變化，多依據(jù)一家或多家房產交易平臺的數(shù)據(jù)，并由此得出市場存在或將出現(xiàn)拋售潮。那事實真是如此嗎？

　　貝殼找房首席分析師許小樂對中新經(jīng)緯客戶端稱，他注意到一些媒體在報道中使用了貝殼找房在售房源的數(shù)據(jù)，但在數(shù)據(jù)使用上可能存在一些誤解。有報道將貝殼找房的數(shù)據(jù)與鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)進行了比較，但這兩個口徑的數(shù)據(jù)是不可比的，因為貝殼找房是一個平臺，鏈家只是平臺上的一個商戶，貝殼找房上的二手房源量高于鏈家。

　　“以重慶為例，目前貝殼找房上二手房源大約有16萬套，其中鏈家有6.7萬套，如果直接拿貝殼找房與鏈家作比較，得出的結論就是房源量實現(xiàn)翻倍。所以，這些結論還是要注意下?！痹S小樂還說，鏈家現(xiàn)在的數(shù)據(jù)已經(jīng)做出調整，與貝殼找房上的掛牌量保持一致。

　　不過，由于成交量減少、掛牌交易時間拉長，一些核心一二線城市的二手房掛牌量確實出現(xiàn)小幅上漲。貝殼研究院稱，今年6月份，其重點監(jiān)測的18城中，有11城的二手房庫存量同比增加，2020年上半年重點城市二手房成交同比普遍下滑，與庫存普遍增加對比鮮明。許小樂強調：“當前庫存出現(xiàn)了暫時性增加，這個是可以看到的，但是增長幅度比較弱，增幅在個位數(shù)以內?！?/p>

　　就北京而言，除了成交量減少等原因，郭毅還指出，掛牌出售二手房源的業(yè)主，多是有換房和改善需求，由于需要滿足更高的首付比例要求，“賣一買一”已經(jīng)不行，需要“賣二買一”，這也致使掛牌出售的二手房源增多。

　　中原地產首席分析師張大偉稱，當前一二線城市二手房掛牌量整體變化不大，沒有出現(xiàn)所謂的大幅增長。同時，即便主流房產交易平臺上的數(shù)據(jù)，也不完全靠譜，“樓市調控政策嚴格的時候，一些高單價房源不能對外展示，而隨著政策松動，又可以展示了。這些因素，會影響房產交易平臺掛牌量的變化?！?/p>

　　另外，個別熱門城市二手房源的增多，還與購房主體的構成有關。張大偉稱，杭州的市場一直較熱，購房群體中有較大比例的投資客，房屋交付后，這類購房人會很快掛牌出售房源。還有的投資客，只是將房源掛出去，可以隨時知道價格走勢和市場溫度，以便作出繼續(xù)持有還是出售的決策。

　　中新經(jīng)緯客戶端就曾報道，杭州一些萬人搖號買房的樓盤，在剛交付后不久，就有大量房源在房產交易平臺上掛牌出售。某樓盤附近門店的房產經(jīng)紀人也證實，賣房的業(yè)主基本都是投資客。

　　拋售？不存在的！

　　既然一二線城市二手房掛牌大幅增加是不存在的，那所謂的拋售潮，也就沒有了根據(jù)。張大偉稱，掛牌量的變化受到很多因素影響，用這一數(shù)字去預測市場走勢是不準確的，市場的冷與熱，還是要看成交量和成交價格。

　　郭毅稱，從北京市場的表現(xiàn)看，談不上拋售，“掛牌價也是個‘虛數(shù)’，在交易過程中買賣雙方還會議價，過去是賣方市場的時候，議價就往上移，現(xiàn)在是買方市場，議價肯定往下移。有些人可能著急換房，或者急需用錢，價格就低一點，才能更快地賣出去?！?/p>

　　郭毅也分析，掛牌量的增加，會讓房價出現(xiàn)波動，“賣房的人多了，買房的人沒有增加，業(yè)主肯定要在價格上有所松動?！苯鼛啄辏本┑姆康禺a市場進入買房市場，城區(qū)內的一些教育資源不太好的區(qū)域及郊區(qū)，房價大致有15%-20%的下降，但這一降幅是在相對緩慢的過程中完成的。

　　至于未來，郭毅認為，隨著北京城區(qū)內一些高端新房項目的入市，會對核心區(qū)域的房價，尤其是次新二手房的價格形成支撐。由于外圍市場新房、二手房的庫存量較大，五環(huán)外的二手房房價將保持平穩(wěn)或穩(wěn)中有降的趨勢。

　　許小樂稱，當前大部分業(yè)主的掛牌價是往下走的，但降幅不大，在貝殼找房重點監(jiān)測的18城中，6月份的二手房房價降幅在3%左右，屬于一個正常的議價，沒有大幅度地甩賣。

　　掛牌量激增、二手房東拋售的事情雖然不存在，但背后也透露出樓市的隱憂，貝殼研究院在近期一份報告中就指出，當前房價與租金、與經(jīng)濟增長和居民收入水平的背離均有所擴大，應當警惕房產泡沫。

　　二手房業(yè)主們的市場信心也不足。該研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年第二季度，重點18城中除深圳及上海外，業(yè)主調漲次數(shù)占比均在30%以下，其中有9城調漲占比在20%以下，業(yè)主預期偏弱，均價可能小幅下跌。

　　對于下半年的市場走勢，上述研究院判斷，核心城市的表現(xiàn)要好于非核心城市，核心區(qū)域強于郊區(qū)，改善型住宅產品強于剛需產品。

　　轉自：中新經(jīng)緯

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