物流地產(chǎn)供不應(yīng)求 震蕩工業(yè)地產(chǎn)格局

據(jù)投資有道報(bào)道 阿里巴巴、京東、凡客……眼下，大型電子商務(wù)公司強(qiáng)勁的需求，使得物流地產(chǎn)陷入了供不應(yīng)求的局面。這不僅助長(zhǎng)了物流地產(chǎn)的火爆，也震蕩著工業(yè)地產(chǎn)的格局。

對(duì)于電子商務(wù)的發(fā)展，時(shí)下流行用“爆發(fā)式增長(zhǎng)”來形容其繁盛的一面，而各大電子商務(wù)企業(yè)自建物流倉(cāng)庫(kù)似乎也呈現(xiàn)出遍地開花之勢(shì)。

清科研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2010年京東投資2000萬元成立“上海圓邁快遞公司”后，今年又籌建“亞洲一號(hào)”項(xiàng)目，并在上海嘉定購(gòu)置了260畝土地，打造亞洲最大的現(xiàn)代化B2C物流中心；而凡客誠(chéng)品也當(dāng)仁不讓，已經(jīng)在北京、上海、廣州、西安、成都、武漢等10地建立分倉(cāng)，倉(cāng)庫(kù)面積已經(jīng)超過20萬平方米。

作為中國(guó)最大的網(wǎng)絡(luò)公司，阿里巴巴在今年公布了物流戰(zhàn)略：自籌100億元，并與其金融合作伙伴共同籌資近1000億元，逐漸在全國(guó)建立一個(gè)立體式的倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)體系，主要針對(duì)華北、東北、華東、華南等七大區(qū)域選擇中心位置進(jìn)行倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施投資，其中京津地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)和深廣珠地區(qū)將分別開發(fā)100萬平方米左右的倉(cāng)儲(chǔ)用地。

此外，當(dāng)當(dāng)、蘇寧等主要的網(wǎng)上零售商均已加入自建物流的龐大隊(duì)伍中。而那些規(guī)模較小的在線零售企業(yè)如馬薩瑪索、樂淘、天天購(gòu)物等，也開始提前布局自建物流倉(cāng)儲(chǔ)。

電商扎堆物流地產(chǎn)為哪般

電子商務(wù)是個(gè)來快錢的行業(yè)，而物流倉(cāng)儲(chǔ)的建立卻不是一朝一夕之事，為何那么多電商對(duì)自建物流倉(cāng)庫(kù)樂此不疲？

Enfodesk易觀智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2010年第四季度，中國(guó)網(wǎng)上零售市場(chǎng)整體環(huán)比增長(zhǎng)29%，全年規(guī)模達(dá)到5200億元。其中，B2C市場(chǎng)規(guī)模約1040億元，占網(wǎng)上零售的20%，比值持續(xù)上升。易觀預(yù)測(cè)，這一數(shù)值將持續(xù)上漲，到2013年，B2C網(wǎng)上零售市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到6500億元。電子商務(wù)的發(fā)展，為物流倉(cāng)儲(chǔ)的建立奠定了基礎(chǔ)。

而正略鈞策管理咨詢的顧問紀(jì)來鎮(zhèn)認(rèn)為:“B2C市場(chǎng)的快速發(fā)展，直接產(chǎn)生了對(duì)倉(cāng)庫(kù)空間的需求增長(zhǎng)，而國(guó)內(nèi)工業(yè)物流地產(chǎn)的發(fā)展無法滿足B2C市場(chǎng)需要?！睋?jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)2011年6月份發(fā)布的《全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)發(fā)展指數(shù)》數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)通用倉(cāng)庫(kù)需求面積達(dá)7.01億平方米，實(shí)有倉(cāng)庫(kù)面積僅5.5億平方米，全國(guó)倉(cāng)庫(kù)供需指數(shù)為0.785，我國(guó)通用倉(cāng)庫(kù)總體上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。在這樣狀況下，電商自建物流成了必然的趨勢(shì)。

同時(shí)，物流租金水平持續(xù)上漲也不斷擠壓電子商務(wù)公司利潤(rùn)空間。對(duì)此，樂淘網(wǎng)物流總監(jiān)徐夢(mèng)周介紹：“北京的倉(cāng)庫(kù)去年到今年一年里租金增長(zhǎng)了20%~30%，廣州的情況也幾乎一樣。而上海倉(cāng)儲(chǔ)更為緊缺，一年時(shí)間里，上海的庫(kù)房大約租金增長(zhǎng)了40%?！倍ㄟ^自建物流倉(cāng)儲(chǔ)進(jìn)行物流管控，電商企業(yè)可以節(jié)省大量成本。

中國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)階段，競(jìng)爭(zhēng)開始加劇，電商企業(yè)已經(jīng)從單一產(chǎn)品、價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展到服務(wù)層面的競(jìng)爭(zhēng)。而電商企業(yè)通過加強(qiáng)“最后一公里”建設(shè)，將有助于增加用戶粘性，提升用戶體驗(yàn)和增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力。

比如，盡管第三方支付市場(chǎng)用戶群不斷擴(kuò)大，但是貨到付款一直是部分用戶比較青睞的支付方式。而自建物流倉(cāng)儲(chǔ)，對(duì)于電商企業(yè)來說，能夠縮短資金的周轉(zhuǎn)速度，提高企業(yè)資金的利用率。

值得注意的是，物流倉(cāng)儲(chǔ)的設(shè)立，其實(shí)也離不開資本的推波助瀾。以當(dāng)當(dāng)網(wǎng)為例，2006年7月獲得DCM、華登國(guó)際及IDG資本C輪投資2700萬美元的融資，并于2010年12月在紐交所上市。其自身物流建設(shè)在融資期間實(shí)現(xiàn)了北京、上海、廣州等30多個(gè)主要城市七成用戶當(dāng)日送達(dá)服務(wù)，物流倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)日漸完善。

“各大電商紛紛自建物流倉(cāng)儲(chǔ)，和亞馬遜自建物流模式的標(biāo)桿作用不無相關(guān)?！鼻蹇蒲芯恐行牡姆治鰩煆垇喣斜硎尽嗰R遜近期被業(yè)界稱為電商企業(yè)自建物流模式的典范，因?yàn)槠溥\(yùn)用較高的IT技術(shù)水平，投入巨資興建物流，獲得了可觀的結(jié)果：除了滿足自身物流需求外，還為其他企業(yè)提供供應(yīng)鏈管理服務(wù)。它的這種模式，已經(jīng)成為中國(guó)電商的發(fā)展方向之一。

物流地產(chǎn)格局有變

電商對(duì)物流地產(chǎn)的熱衷，也震蕩著工業(yè)地產(chǎn)的格局?；陔娚虒?duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)需求的強(qiáng)勁，物流地產(chǎn)陷入了供給匱乏的局面?！翱紤]到市場(chǎng)上大量積極尋找工業(yè)物業(yè)的租戶，目前有限的新增供給仍難以滿足不斷擴(kuò)張的市場(chǎng)需求，工業(yè)物業(yè)空置率顯著下降?！闭遭x策管理咨詢的顧問紀(jì)來鎮(zhèn)說。

以北京為例，由于2010北京市第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度持續(xù)超越第三產(chǎn)業(yè)，2010年末新增的兩個(gè)優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)在一定程度上緩解了供應(yīng)緊張的狀態(tài)，但市場(chǎng)對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求依然旺盛。

這就造成了市場(chǎng)租金價(jià)、物流地產(chǎn)價(jià)位的飆升。據(jù)世邦魏理仕調(diào)查顯示，北京主要優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施都已接近滿租狀態(tài)，2010年平均租金環(huán)比增長(zhǎng)2.4%至每月每平方米28元。尤其在某些熱點(diǎn)區(qū)域，例如北京空港物流基地和北京電子城（600658），這種趨勢(shì)更為明顯。

而在上海，物流用地供不應(yīng)求的局面已經(jīng)至少持續(xù)了5年的時(shí)間。據(jù)仲量聯(lián)行的研究報(bào)告顯示，上海物流倉(cāng)儲(chǔ)租金自去年以來一路飆升，漲幅超過10%。在物流地產(chǎn)的成交價(jià)上，“上海物流用地真正的成交量主要自于二手地，現(xiàn)在的平均報(bào)價(jià)在100萬元/畝以上，并且還在漲。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施總監(jiān)、董事王成志說。

可以顯見，中國(guó)B2C市場(chǎng)對(duì)物流服務(wù)和倉(cāng)庫(kù)空間的巨大需求，未來將可能逐步呈現(xiàn)出來。因此仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2011年對(duì)新增供應(yīng)的吸收量將處于高位水平，物流租金水平將持續(xù)上漲。

電商對(duì)于物流地產(chǎn)的一哄而上，助長(zhǎng)了物流地產(chǎn)的火爆。但與此同時(shí)，暴露的問題也很多。“由于倉(cāng)儲(chǔ)物流的選址與興建需要較長(zhǎng)的時(shí)間，投入期也需要耗費(fèi)大量的資金，但是電商企業(yè)的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了物流的建設(shè)速度，所以一定時(shí)間內(nèi)，自建物流系統(tǒng)是無法發(fā)揮作用的?！狈治鰩煆垇喣姓J(rèn)為，這造成了物流地產(chǎn)短期的壓力較大。

不僅如此，由于大部分電商并未實(shí)現(xiàn)盈利，所以投資人更為關(guān)注電商的用戶量、交易規(guī)模和利潤(rùn)空間等，對(duì)于以物流為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)熱情度并不高，態(tài)度較為謹(jǐn)慎?！斑@種背景下，電商企業(yè)可能與資本方存在對(duì)賭行為，這種對(duì)賭需要用持續(xù)增長(zhǎng)的交易規(guī)模說話。為此，興建物流的大中型電商企業(yè)面臨的資本壓力也很大。”

“同時(shí)，由于物流園區(qū)的建造比較復(fù)雜，許多電商物流行業(yè)的專業(yè)性有限，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)是否符合現(xiàn)代商貿(mào)企業(yè)要求沒有明晰的概念，對(duì)于物流園區(qū)的建造并沒有進(jìn)行專業(yè)論證，建設(shè)時(shí)的調(diào)研企業(yè)需求也易被忽略，因此造成了大量土地資源、物流設(shè)施的浪費(fèi)?！奔o(jì)來鎮(zhèn)說。

當(dāng)然，電商對(duì)物流地產(chǎn)的涌入，也不排除為了圈地、拿地的嫌疑。因?yàn)橄鄬?duì)來說，電子商務(wù)公司比物流地產(chǎn)商更容易拿到工業(yè)用地?！俺亲杂?，否則要讓這筆投資產(chǎn)生收益，電商就得兼做開發(fā)商、房東，把自建倉(cāng)庫(kù)再租出去，可這不是又遠(yuǎn)離主業(yè)了？而且電商是否有能力運(yùn)營(yíng)物流中心？電子商務(wù)的倉(cāng)庫(kù)是否能夠適合家具類、超市類、工業(yè)產(chǎn)品類的倉(cāng)庫(kù)呢？事實(shí)上，電子商務(wù)的倉(cāng)庫(kù)通用性并不強(qiáng)?！敝倭柯?lián)行王成志說。

來源：地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)

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