一季度多項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)降溫，樓市步入調(diào)整態(tài)勢(shì)

　　上海易居房地產(chǎn)研究院4月16日發(fā)布了《2014年1-3月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告指出，2014年1-3月土地成交量增幅步入負(fù)區(qū)間，成交價(jià)格創(chuàng)新高；房地產(chǎn)投資增速小幅下行，新開(kāi)工面積仍呈負(fù)增長(zhǎng)；商品房銷售面積降幅加大，價(jià)格同比略降；房企資金增幅繼續(xù)放緩，銷售回款成為主要資金來(lái)源?？傮w而言，2014年一季度行業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)降溫，樓市步入調(diào)整態(tài)勢(shì)。

　　易居研究院研究員朱光指出，今年一季度，土地購(gòu)置面積增幅繼去年1-10月份之后，再次進(jìn)入負(fù)值區(qū)間，主要是3月份土地購(gòu)置面積下滑較大，顯示近期土地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的調(diào)整態(tài)勢(shì)。在各地土地供應(yīng)計(jì)劃陸續(xù)推出前，房企拿地有所放慢。預(yù)計(jì)今年上半年隨著去年同期基數(shù)的上升，土地購(gòu)置面積同比增幅整體將保持平緩下行態(tài)勢(shì)。

　　從土地價(jià)格看，今年一季度延續(xù)了去年以來(lái)整體上行的態(tài)勢(shì)，價(jià)格再創(chuàng)歷史新高，顯示今年以來(lái)，土地高溢價(jià)現(xiàn)象仍舊突出。預(yù)計(jì)下半年土地價(jià)格將趨于降溫。

　　從商品房銷售面積同比增幅走勢(shì)看，今年一季度整體延續(xù)了去年以來(lái)整體逐步下行的態(tài)勢(shì)，且下行幅度明顯。主要是去年一季度基數(shù)較高。預(yù)計(jì)今年上半年，商品房銷售面積同比增幅將會(huì)有所反彈。

　　從房地產(chǎn)企業(yè)資金同比增幅看，今年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅繼續(xù)回落，主要是今年以來(lái)，信貸政策進(jìn)一步收緊，房企銷售也有所回落。這一指標(biāo)走勢(shì)比較低迷，而且基期因素趨于淡化，預(yù)示著房企資金將趨于緊張。

　　一、土地成交量增幅步入負(fù)區(qū)間，成交價(jià)格創(chuàng)新高

　?。ㄒ唬┤珖?guó)土地購(gòu)置面積呈負(fù)增長(zhǎng)，上半年繼續(xù)平緩下行

　　1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積5990萬(wàn)平方米，同比下降2.3%，1-2月份為增長(zhǎng)6.5%；土地成交價(jià)款1556億元，增長(zhǎng)11.4%，增速較1-2月提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。

　?。ǘ┤珖?guó)土地購(gòu)置均價(jià)增幅回升，價(jià)格再創(chuàng)歷史新高

　　1-3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)2598元/平方米，同比增長(zhǎng)14.1%，增速較1-2月提高12個(gè)百分點(diǎn)。在今年前2個(gè)月增幅大幅回落后，一季度再次回升，一方面是去年同期土地均價(jià)回落明顯，另一方面一季度土地價(jià)格明顯上升也帶動(dòng)了增幅的回升。

　　二、房地產(chǎn)投資增速小幅下行，新開(kāi)工面積仍呈負(fù)增長(zhǎng)

　?。ㄒ唬┤珖?guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅繼續(xù)收窄，整體仍將平穩(wěn)

　　1-3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15339億元，同比增長(zhǎng)16.8%，增速比1-2月份回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資10530億元，增長(zhǎng)16.8%，增速回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7383億元，同比增長(zhǎng)14.2%。其中住宅投資5104億元，同比增長(zhǎng)15.2%。

　　從房地產(chǎn)投資額同比增幅走勢(shì)看，自去年一季度以來(lái)整體保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)后，今年一季度下行明顯，主要是近期行業(yè)雖然整體平穩(wěn)，但一些地方的市場(chǎng)出現(xiàn)了波動(dòng)和調(diào)整，影響了房企對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的樂(lè)觀態(tài)度，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)投資同比增幅回落較為明顯。預(yù)計(jì)今年上半年房地產(chǎn)投資同比增幅將在這一水平基本走穩(wěn)。我們年初的預(yù)計(jì)是2014年全年增幅為18%左右。從宏觀經(jīng)濟(jì)看，一季度GDP增幅下滑至7.4%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅也明顯回落至17.6%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅已低于后者，對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形成了拖累作用。

　?。ǘ┤珖?guó)房屋新開(kāi)工面積降幅小幅收窄，上半年將有所反彈

　　1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積29090萬(wàn)平方米，同比下降25.2%，降幅收窄2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積21238萬(wàn)平方米，下降27.2%。3月份，房屋新開(kāi)工面積同比下降21.9%，其中住宅新開(kāi)工面積同比下降23.8%。

　　從房屋新開(kāi)工面積同比增幅走勢(shì)看，今年一季度同比增幅依舊處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)域，但呈現(xiàn)小幅收窄態(tài)勢(shì)，主要是去年同期基數(shù)有所回落導(dǎo)致。預(yù)計(jì)今年上半年房屋新開(kāi)工面積同比增幅將有所反彈。

　　三、商品房銷售面積降幅加大，價(jià)格同比略降

　?。ㄒ唬┥唐贩夸N售面積繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，上半年商品房銷售面積增幅將反彈

　　1-3月份，商品房銷售面積20111萬(wàn)平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月份擴(kuò)大3.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降5.7%；商品房銷售額13263億元，下降5.2%，降幅比1-2月份擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降7.7%。3月份，商品房銷售面積9645萬(wàn)平方米，同比下降7.5%；商品房銷售額6173億元，同比下降6.9%。

　　從各物業(yè)類型看，1-3月份除辦公樓銷售面積同比增幅上升外，住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房均繼續(xù)回落。其中住宅銷售面積下降5.7%，銷售額下降7.7%；辦公樓銷售面積增長(zhǎng)6.7%，銷售額下降10.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)6%，銷售額增長(zhǎng)7.9%。住宅銷售面積增幅繼續(xù)處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，且降幅進(jìn)一步加大，這也與近期住宅銷售有所回落有關(guān)。預(yù)計(jì)今年上半年，住宅銷售面積同比增幅將保持逐步平緩上行的態(tài)勢(shì)。

　　（二）商品房成交均價(jià)降幅收窄，住宅成交均價(jià)繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)

　　1-3月份，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比下降1.5%，較1-2月份收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅成交均價(jià)下降2.1%，辦公樓成交均價(jià)下降16.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)增長(zhǎng)1.7%。今年一季度除商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格回升至正增長(zhǎng)以外，住宅和辦公樓繼續(xù)處于負(fù)增長(zhǎng)，其中辦公樓降幅進(jìn)一步加大。預(yù)計(jì)今年上半年，隨著去年同期基數(shù)的平穩(wěn)回落，住宅成交均價(jià)增幅仍可能逐步進(jìn)入正增長(zhǎng)區(qū)間。

　?。ㄈ┥唐纷≌勖娣e增幅上升，市場(chǎng)去庫(kù)存壓力加大

　　3月末，商品房待售面積52163萬(wàn)平方米，比2月末增加766萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加492萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少2萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加222萬(wàn)平方米。

　　3月末，商品住宅待售面積同比增長(zhǎng)23.2%，較2月末同比增幅有所上升。近期商品住宅成交整體有所回落，市場(chǎng)去庫(kù)存有所放緩。特別是去年年底開(kāi)始，住宅庫(kù)存增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯，導(dǎo)致今年以來(lái)，杭州等一些城市紛紛出現(xiàn)了樓盤(pán)打折促銷現(xiàn)象。預(yù)計(jì)今年隨著市場(chǎng)推盤(pán)的持續(xù)增加，商品住宅待售面積將明顯大于去年。

　　四、房企資金增幅繼續(xù)放緩，銷售回款成為主要資金來(lái)源

　　1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金28731億元，同比增長(zhǎng)6.6%，增速比1-2月份回落5.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款6226億元，增長(zhǎng)20.4%；利用外資84億元，下降33.9%；自籌資金11093億元，增長(zhǎng)9.6%；其他資金11327億元，下降1.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款6837億元，下降3.6%；個(gè)人按揭貸款3161億元，增長(zhǎng)0.1%。

　　從開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的構(gòu)成分析，1-3月份，國(guó)內(nèi)貸款占21.7%；利用外資占0.3%；自籌資金占38.6%，其他資金占39.4%。

　　銷售回款成為房企主要資金來(lái)源。與今年1-2月相比，一季度各項(xiàng)資金來(lái)源占比中，企業(yè)自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款占比均有所下滑，利用外資和其他資金占比有所上升。主要是近期銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款逐步收緊，房企更多地還是依靠項(xiàng)目銷售等回款作為資金來(lái)源。（執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院 研究員 朱光）

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