各地房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯分化，管理層明確分類調(diào)控

　　今年一季度以來(lái)，全國(guó)樓市呈現(xiàn)明顯降溫趨勢(shì)，房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步放緩，各地房產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)明顯分化。曾經(jīng)“一人感冒，全家吃藥”的一刀切調(diào)控方式正逐漸改變，管理層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“分類調(diào)控、因地制宜”的新思路也越發(fā)清晰。

　　二線城市將顯著分化 供求較均衡城市降價(jià)可能性不大

　　3月份，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市中，四個(gè)一線城市率先回暖。二線城市成交量則緩慢復(fù)蘇。3月，15個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積為824萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)43%。自2013年11月行情沖到階段性新高后，二線城市成交量出現(xiàn)了明顯下滑，15個(gè)二線城市成交在2月份“全軍覆沒(méi)”，但3月紛紛提振，均出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。三線城市的樓市回暖則較為遲鈍。3月份，11個(gè)三線城市新建商品住宅成交面積為218萬(wàn)㎡，環(huán)比持平。三線城市成交回暖帶有滯后性，有城市成交量甚至出現(xiàn)環(huán)比下跌。

　　對(duì)于今年各線城市的走勢(shì)，易居研究院認(rèn)為“分化”將是貫穿全年的主旋律。一線城市房?jī)r(jià)整體下降可能性不大；二線城市將顯著分化，部分二線如南京、成都等市場(chǎng)供求比較均衡的城市，降價(jià)可能性不大；而供大于求、市場(chǎng)失衡壓力較大的二線城市如杭州、寧波、長(zhǎng)春等降價(jià)風(fēng)波不斷，市場(chǎng)觀望情緒累積，成交量也將回落，房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)也將下滑。

　　一個(gè)政策管全國(guó)已行不通 “一刀切”將轉(zhuǎn)向“分類調(diào)控”

　　面對(duì)當(dāng)前樓市分化趨勢(shì)，過(guò)去“一刀切”式的限購(gòu)限貸等調(diào)控政策已難以發(fā)揮效果，因地制宜進(jìn)行調(diào)控才是當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展的要求。為此，住建部在今年初就明確要求北上廣深4個(gè)一線城市要從嚴(yán)實(shí)施限購(gòu)政策和差別化信貸政策；同時(shí)要求房?jī)r(jià)下跌的城市要重視消化存量，控制商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模。

　　對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，當(dāng)前住房市場(chǎng)的主要矛盾已從過(guò)去的絕對(duì)短缺，轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄胶鈫?wèn)題突出。在住房市場(chǎng)出現(xiàn)的新變化、新形勢(shì)下，再采取“一刀切”調(diào)控政策已無(wú)必要，政府應(yīng)對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)行及時(shí)優(yōu)化調(diào)整。

　　事實(shí)上，今年政府工作報(bào)告中明確提出，針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。秦虹表示，這表明管理層已發(fā)出了調(diào)控政策的明確信號(hào)：具體政策要從過(guò)去的多為“一刀切”政策轉(zhuǎn)為“分類調(diào)控、分城施策”；從過(guò)去偏重需求端調(diào)控轉(zhuǎn)為供給端與需求端并重的“雙向調(diào)控”；從過(guò)去對(duì)房?jī)r(jià)直接調(diào)控轉(zhuǎn)為對(duì)住房供求關(guān)系的調(diào)整，其目的就是真正的實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

　　但秦虹也明確表示，分類調(diào)控的難點(diǎn)在于要深入研究當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)特點(diǎn)，準(zhǔn)確預(yù)判市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)。如果判斷失誤就有可能分錯(cuò)類，調(diào)錯(cuò)方向，反而加劇市場(chǎng)的不平衡。

　　■本地觀察　個(gè)別樓盤(pán)雖有下跌 但整體仍相對(duì)穩(wěn)健

　　2014年一季度以來(lái)，作為西部重鎮(zhèn)的西安與全國(guó)很多城市一樣，在保持窄幅上漲的情況下，區(qū)域樓市出現(xiàn)了漲跌不一的現(xiàn)象。

　　從區(qū)域來(lái)看，降價(jià)樓盤(pán)中曲江最多，其次為高新與城北，分別有兩盤(pán)下降。曲江降價(jià)樓盤(pán)數(shù)列第一，究其原因，曲江一期已經(jīng)發(fā)展飽和，曲江二期仍處于擴(kuò)圍發(fā)展期，雖樓盤(pán)關(guān)注度高，但樓市發(fā)展仍未成熟，房?jī)r(jià)上下波動(dòng)都在情理之中。

　　總體來(lái)看，降價(jià)樓盤(pán)雖增多，但漲價(jià)樓盤(pán)也不在少數(shù)。細(xì)看原因，房?jī)r(jià)上漲多為自然漲價(jià)，但房?jī)r(jià)下跌卻有著千絲萬(wàn)縷的原因，或是尾盤(pán)處理，或是團(tuán)購(gòu)開(kāi)啟、優(yōu)惠力度加大，或是新推房源、產(chǎn)品變化導(dǎo)致降價(jià)促銷等，但市場(chǎng)總體處在可控的正常范圍。

　　同時(shí)，從市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)表現(xiàn)來(lái)看，多年調(diào)控下的西安房產(chǎn)市場(chǎng)已表現(xiàn)出相對(duì)理性和穩(wěn)健的特征，以剛需為主體的需求結(jié)構(gòu)亦趨于持續(xù)穩(wěn)定，同時(shí)西安的房?jī)r(jià)水平在二線省會(huì)城市或西部中心城市中相對(duì)靠后，房?jī)r(jià)收入比相對(duì)理性。（綜合《人民日?qǐng)?bào)》、《上海證券報(bào)》等）

來(lái)源：華商報(bào)

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