中國(guó)500強(qiáng)房企去年銷售額創(chuàng)3.26萬億元新高

　　對(duì)于房企來說，2013年無疑是幸福的一年。借助持續(xù)火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)，幾乎所有品牌房企都刷新了各自的年度銷售記錄，萬達(dá)、中海、碧桂園、恒大更是順利躋身“千億軍團(tuán)”。

　　3月19日，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布，萬科、恒大、萬達(dá)分列企業(yè)綜合實(shí)力榜第一、第二、第三，綠地、保利、中國(guó)海外、世茂、碧桂園、綠城、龍湖則穩(wěn)居第四至第十位。《2013中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單》顯示，2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售面積達(dá)3.05億平方米，同比增長(zhǎng)34.4%；銷售金額創(chuàng)下3.26萬億元的新高（全國(guó)商品房銷售額為8.14萬億元），同比增長(zhǎng)29.0%，增長(zhǎng)速度雙雙大幅領(lǐng)先于全國(guó)水平。

　　在銷售額大漲的同時(shí)，標(biāo)桿房企的市場(chǎng)占有率也繼續(xù)攀升。以銷售金額計(jì)算的10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額在2013年分別為13.25%、18.10%、24.12%、29.48%。其中，10強(qiáng)、20強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額均較2012年有所增大；50強(qiáng)和100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額盡管較2012年有所減小，但仍大于近五年的平均值。

　　償債壓力普遍增大中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心的報(bào)告顯示，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理向來是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。自2013年以來，由于銷售狀況良好，不少開發(fā)企業(yè)選擇加快成長(zhǎng)速度，因此，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的償債壓力普遍增大，凈負(fù)債率均值更達(dá)到近五年來的最高點(diǎn)。在短期償債指標(biāo)方面，2013年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動(dòng)比率均值為208.57%，較2012年下降10.99個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率均值為-5.67%，而該指標(biāo)2012年的均值為14.90%。在長(zhǎng)期償債指標(biāo)方面，2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為79.03%和66.04%，分別較2012年上升17.06%和0.69%。

　　同時(shí)，自2013年6月以來，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性收緊趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，不少500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售業(yè)績(jī)趨好、保證資金回流的背景下提升了杠桿率，造成償債指標(biāo)均值表現(xiàn)整體弱于2012年。

　　但在總體流動(dòng)性趨緊的背景下，這種杠桿率的提升也意味著企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的積聚，因此，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)企業(yè)間的未來分化方向?qū)⒏嗟厝Q于資金管控能力和資金成本的差異。

　　土地市場(chǎng)由冷轉(zhuǎn)熱土地市場(chǎng)方面，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2012年上半年的工作均圍繞著去庫(kù)存，擴(kuò)張的意愿并不強(qiáng)烈；2012年下半年，隨著行業(yè)大環(huán)境的持續(xù)改善，企業(yè)銷售狀況好轉(zhuǎn)，帶動(dòng)土地市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇。進(jìn)入2013年，開發(fā)商補(bǔ)充土地的意愿不斷增強(qiáng)，伴隨著核心城市土地供應(yīng)量的增大，土地市場(chǎng)由冷轉(zhuǎn)熱，一些地方地王頻頻出現(xiàn)，其中不乏萬科、華潤(rùn)、融創(chuàng)等百?gòu)?qiáng)房企的身影。

　　整體而言，2013年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，特別是100強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿地規(guī)模上有較為明顯的增長(zhǎng)，且新增土地中有較高比重來自一、二線城市。自2013年以來，一、二線熱點(diǎn)城市的表現(xiàn)明顯好于三、四線城市，新增自住型需求穩(wěn)定，前期由于行政性調(diào)控措施影響累積的城市勢(shì)能逐漸釋放，與部分三、四線城市的本地需求乏力、存量壓力較大形成鮮明對(duì)比，從而吸引了不少500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)轉(zhuǎn)回一、二線熱點(diǎn)城市。

　　其中，典型代表企業(yè)是恒大地產(chǎn)。2013年7月，恒大地產(chǎn)以建設(shè)保障房的形式進(jìn)入北京市場(chǎng)；12月初，恒大地產(chǎn)在2天內(nèi)拍下上海5塊宅地。另外，起家于福建的旭輝、陽(yáng)光城、泰禾、融信、正榮等企業(yè)同樣加大了在一線城市的拿地幅度。這些企業(yè)憑借積極擴(kuò)張的高周轉(zhuǎn)策略，在完成區(qū)域布局后紛紛積極進(jìn)行全國(guó)化布局。

　　中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心相關(guān)人士表示，2013年是住房市場(chǎng)成交活躍、土地市場(chǎng)復(fù)蘇的一年，也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策思路開始轉(zhuǎn)變的一年。在國(guó)家“穩(wěn)中有進(jìn)”宏觀經(jīng)濟(jì)政策及相關(guān)貨幣信貸政策保持穩(wěn)定的背景下，我國(guó)2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了自2012年以來的回暖勢(shì)頭，自住型需求不斷釋放，改善型需求持續(xù)增加，市場(chǎng)不斷向好的方向發(fā)展。

　　與此同時(shí)，一些城市的房?jī)r(jià)上漲過快，部分三、四線城市存量房消化壓力大。在經(jīng)歷了多年量?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)后，部分需求被提前釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)仍存。（王崢）

來源：中華建筑報(bào)

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