2014年房地產(chǎn)業(yè)四大謎團(tuán)

　　1314，多少情侶癡迷的跨年，但對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，卻是謎團(tuán)叢生的過度。萬科“一哥”之位遭到貼身威脅，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)遭到電商與高成本的內(nèi)外夾擊，一二三四線城市的發(fā)展格局出現(xiàn)前所未有的分化，房地產(chǎn)稅的前景撲朔迷離……2014，究竟會(huì)給這些謎團(tuán)怎樣的答案？

　　謎團(tuán)1　萬科能否保住“一哥”的位子

　　看到《2013年房企銷售排行榜TOP50》，郁亮估計(jì)“壓力山大”。雖然萬科依然以1740.6億元的銷售額領(lǐng)先，但與第二名綠地之間的差額卻只有115.3億元。

　　已經(jīng)連續(xù)做了10年老大的萬科從來沒有被逼得這么近過，即便是2009年，它與第二名的綠地之間，也差了120億元，而那時(shí)萬科的年銷售額才630億元。

　　從2012年到2013年，萬科的銷售額增長了22.75%，綠地卻增長了50.77%，這也是綠地在去年年初即下達(dá)的任務(wù)，這個(gè)貌似不可能完成的任務(wù)，綠地完成了。對(duì)于2014年的目標(biāo)，萬科和綠地都沒說話，但據(jù)綠地某重要區(qū)域事業(yè)部的高層透露，今年他們的增長目標(biāo)依然是50%。其實(shí)要說企業(yè)規(guī)模，躋身世界500強(qiáng)的綠地早已把固守房地產(chǎn)的萬科遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面，只是在房地產(chǎn)界，綠地要超越萬科只能拿房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)說話。從2009年開始，綠地就以一種令人炫目的速度大幅縮小著與萬科的差距，五年來，這種差距從42.58%到36.65%、35.87%、23.98%，如今僅6.62%。若以這樣的速度，綠地今年超越萬科將是大概率事件。

　　神一般的萬科也會(huì)被超越，這似乎是萬科進(jìn)入后千億時(shí)代后，就被反復(fù)臆測(cè)的事件，但當(dāng)這個(gè)預(yù)測(cè)如此清晰地逼近時(shí)，郁亮是否成竹在胸？

　　謎團(tuán)2　傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)是否一蹶不振

　　王健林和馬云的億元豪賭終止了，財(cái)經(jīng)八卦界的豪賭風(fēng)頭話題已經(jīng)讓給了董明珠和雷軍的10億元巨賭了。賭局雖然沒了，但在電子商務(wù)迅猛發(fā)展勢(shì)頭下，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)何去何從的迷惘依然存在，2014伊始，發(fā)軔于電視游戲的可穿戴設(shè)備、體感設(shè)備成為科技界最被看好的應(yīng)用技術(shù)，而這些技術(shù)將更加深刻地影響人們的消費(fèi)模式，當(dāng)電子商務(wù)與可穿戴體感設(shè)備無縫對(duì)接后，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)將受到更大的沖擊，一蹶不振也許并不是虛言。

　　這幾年翻天覆地的變化，估計(jì)沒人再敢輕視網(wǎng)絡(luò)對(duì)傳統(tǒng)生活模式的巨大沖擊力，但也正如董明珠所篤信的，當(dāng)傳統(tǒng)行業(yè)插上互聯(lián)網(wǎng)思維的翅膀，將無所匹敵。不轉(zhuǎn)型、不改變的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)一定會(huì)死得很慘，但是充分細(xì)分化市場(chǎng)、貼近市場(chǎng)需求、緊跟時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間將依然是可觀的。萬科在昌平首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功，正是這種思路的產(chǎn)物。

　　壓力除了來自外部，還來自自身。近日，南京新街口某商場(chǎng)個(gè)體戶老板們集體站出來要求降房租。經(jīng)過2009年以來的房價(jià)暴漲，傳統(tǒng)零售商業(yè)已經(jīng)被驟升的租金、人力等成本壓得喘不過氣來。“為房東打工”似乎成為所有零售商們的共同職業(yè)，但總有到達(dá)邊際的時(shí)候。如果租金繼續(xù)保持這樣的上漲速度，涸澤而漁，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)將死于自己的貪婪。

　　謎團(tuán)3　一二線城市能否繼續(xù)領(lǐng)舞

　　回顧2013年，樓市交易大熱，成交面積、成交金額的同比漲幅，都將超過前3年，且創(chuàng)2010年調(diào)控以來的最高漲幅。一線城市和部分二線城市的火爆，與三四線城市的樓市冷清并存，分化愈發(fā)明顯成為去年樓市的主要特征。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，去年一線城市供不應(yīng)求矛盾嚴(yán)峻，房價(jià)漲幅突出，北京、廣州、深圳漲幅均超過20%，北京領(lǐng)漲全國，漲幅最大為28.33%；廈門、南京、福州等熱點(diǎn)二線城市住宅均價(jià)較高，漲幅多在15%以上，其中廈門同比上漲27.91%，僅次于北京；武漢、重慶、成都等多數(shù)二三線城市供需基本均衡，房價(jià)走勢(shì)整體平穩(wěn)，同比漲幅多在10%以內(nèi)；大連、沈陽、唐山等部分二三線城市住宅供大于求，房價(jià)上漲緩慢，漲幅多在6%以內(nèi)，處于相對(duì)較低水平；溫州、海口、聊城等少數(shù)二三線城市住宅市場(chǎng)下行，房價(jià)明顯下跌，其中溫州跌幅最大為13.91%。

　　對(duì)于2014年的樓市走勢(shì)，不少業(yè)界的看法是:一二線城市和三四線城市樓市出現(xiàn)反差走勢(shì)，前者高利潤、高周轉(zhuǎn)、高去化；后者則是高庫存、低去化、低增長。而房企扎堆一二線城市，在推高地價(jià)的同時(shí)，也在醞釀風(fēng)險(xiǎn)。但相比三四線城市已可看到的風(fēng)險(xiǎn)，一二線市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)低一些。不過，不斷出現(xiàn)的天價(jià)地塊，讓不少房地產(chǎn)企業(yè)感受到一二線城市土地狂飆帶來的風(fēng)險(xiǎn)，一位房企負(fù)責(zé)人表示，一二線城市土地成本已非常高，如果遇到市場(chǎng)調(diào)控，或者宏觀環(huán)境發(fā)生變化，實(shí)際上它的風(fēng)險(xiǎn)也是非常大的。

　　謎團(tuán)4　房產(chǎn)稅是否有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展

　　最近關(guān)于征收房產(chǎn)稅的消息又開始?jí)m囂塵上，尤其是在樓市又開始出現(xiàn)火爆的行情下，自從 2011年上海、重慶實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來，有關(guān)房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的消息就不絕于耳，更有消息盛傳2014年將正式征收房產(chǎn)稅。

　　5月24日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，意見中要求擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。雖然房產(chǎn)稅擴(kuò)圍在今年并無太大動(dòng)作，但十八屆三中全會(huì)《決定》提出，要深化稅收制度改革，完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。

　　中原集團(tuán)研究中心指出，“房地產(chǎn)稅”與“房產(chǎn)稅”一字之差，也意味著房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革將是一個(gè)系統(tǒng)工程，其中將涉及各類稅種的整合優(yōu)化。房產(chǎn)稅的實(shí)施首先需要通過嚴(yán)肅的立法程序，而其推進(jìn)將是一件審慎及漸進(jìn)的過程，短期內(nèi)全面實(shí)施的可能性并不具備。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，盡管難以全面實(shí)施，但作為在需求端可利用其來抑制投資需求的房產(chǎn)稅，預(yù)計(jì)仍將有一些城市加入試點(diǎn)，一些則極有可能在2014年納入房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的城市名單中。（魯歡 邢飛）

來源：京華時(shí)報(bào)

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