樓市調(diào)控倚重“限購(gòu)”難奏效，應(yīng)多靠市場(chǎng)之力

　近期出臺(tái)的樓市調(diào)控措施開(kāi)始從倚重“限購(gòu)”、“限貸”等手段，逐步向市場(chǎng)手段與行政手段并用過(guò)渡，特別是強(qiáng)調(diào)通過(guò)擴(kuò)大供給平衡市場(chǎng)需求，建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　11月18日，廣州市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)》，總共6條內(nèi)容，被稱為“穗六條”。至此，京滬穗深4個(gè)城市在近一個(gè)多月之內(nèi)全部出臺(tái)了樓市調(diào)控“新政”。

　　今年以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的10月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳4城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅分別為21.2%、21.4%、20.7%、20.6%。對(duì)此，這些城市的“新政”更加傾向于從遏制投資投機(jī)性需求和增加供給兩個(gè)方面做文章：一方面，“限購(gòu)”政策并沒(méi)有取消，行政手段仍然在發(fā)揮作用，即已實(shí)施多年的限購(gòu)、限貸等政策；另一方面，四個(gè)一線城市的樓市調(diào)控政策無(wú)一例外地將擴(kuò)大供給擺在了突出的位置，并且更加具體可行。比如，“深八條”提出，在以往5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上，四季度還要供應(yīng)約60公頃住宅用地?！熬┢邨l”的核心內(nèi)容則是加快自住型商品房供應(yīng)。

　　筆者認(rèn)為，上述調(diào)控措施雖有待檢驗(yàn)，但開(kāi)始從過(guò)于倚重“限購(gòu)”、“限貸”等手段，逐步向市場(chǎng)手段與行政手段并用過(guò)渡，特別是強(qiáng)調(diào)通過(guò)擴(kuò)大供給平衡市場(chǎng)需求，這是更加典型地運(yùn)用市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行調(diào)節(jié)的措施，這一變化符合《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》關(guān)于“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”的總要求，效果值得期待。

　　近年來(lái)，我國(guó)樓市價(jià)格不斷上漲，牽動(dòng)人心。黨的十八屆三中全會(huì)召開(kāi)之前，各方對(duì)給房地產(chǎn)調(diào)控“定調(diào)”充滿期待。全會(huì)提出要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”、“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”等舉措，其目標(biāo)是要建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　首先，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，意味著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)將不再局限于農(nóng)村，而是跟城市市場(chǎng)并軌，將大大增加土地的供應(yīng)量，相應(yīng)住房供應(yīng)量增加，房?jī)r(jià)預(yù)期就會(huì)穩(wěn)定。其次，房產(chǎn)稅主要針對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收，將在相當(dāng)大程度上調(diào)整房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，提高持有住房成本，使閑置住房回歸市場(chǎng)，減少樓市泡沫的效應(yīng)。同時(shí)，房產(chǎn)稅立法目的并不是單純地打壓房?jī)r(jià)，它實(shí)質(zhì)上是以房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅形成規(guī)范的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿，來(lái)形成多種正面效應(yīng)，包括對(duì)地方政府職能轉(zhuǎn)變的合理激勵(lì)，以及在配套改革中改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴。這一改革也是優(yōu)化我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)和收入再分配的組成部分，對(duì)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制具有全局意義。

　　需要強(qiáng)調(diào)的是，十八屆三中全會(huì)提出的財(cái)稅體制改革、完善金融市場(chǎng)等改革，都將影響房?jī)r(jià)。目前房?jī)r(jià)高，很大原因是地價(jià)、稅負(fù)和融資成本高。取消或減少建設(shè)環(huán)節(jié)的各種費(fèi)用，降低房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)和融資成本，同時(shí)加大土地供應(yīng)，住房供應(yīng)量就會(huì)增加，供求關(guān)系變化將使房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定。

　　十八屆三中全會(huì)未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控專門提及，一定程度上也是“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”這一精神的彰顯。上世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)進(jìn)行的住房制度改革使得住房問(wèn)題的解決逐步從福利分房向住房商品化過(guò)渡。20多年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，為百姓住房問(wèn)題的解決以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展起到了積極作用。盡管“限購(gòu)”等調(diào)控手段在一定程度上不可避免，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題終究要交給市場(chǎng)解決，靠供需決定價(jià)格。

　　應(yīng)該明確，由于涉及多方利益，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立是漸進(jìn)的。相應(yīng)的，以“限購(gòu)”為代表的行政手段退出，也有可能是漸進(jìn)的過(guò)程。否則在缺乏有效替代政策的情況下，大規(guī)模放開(kāi)限購(gòu)，意味著樓市調(diào)控松綁，對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定有害無(wú)益。

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