一二線城市賣地瘋狂，多地或無法完成調(diào)控目標(biāo)

　　今年初，“新國(guó)五條”的出臺(tái)，曾一度令房地產(chǎn)市場(chǎng)感到困擾，不過，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的回暖似乎并沒有過多的影響。而隨著各地細(xì)則的落實(shí)而來的，也并不是房?jī)r(jià)的下降，而是土地市場(chǎng)的瘋狂。一條條關(guān)于地王的消息，也在昭示著這場(chǎng)土地盛宴的火爆。

　　一線城市賣地火爆

　　縱觀土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀，開發(fā)商重返一線城市拿地的現(xiàn)象尤為突出，據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)援引鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部10月17日發(fā)布的報(bào)告統(tǒng)計(jì)顯示，截至2013年10月16日，一線城市土地市場(chǎng)比較活躍，出讓土地的規(guī)劃建筑面積合計(jì)6059萬平方米，較2012年同期上漲28%，成交金額為3533億元，同比上漲207%。其中，住宅類土地的規(guī)劃建筑面積合計(jì)為1843萬平方米，同比增長(zhǎng)108%。

　　該統(tǒng)計(jì)還顯示，在一線城市2013年內(nèi)出讓的住宅類土地中，萬科、保利、恒大、中海和綠地等中國(guó)前五強(qiáng)的房企拿地金額合計(jì)249億元，占土地出讓總額的18%，較2012年同期上漲9個(gè)百分點(diǎn)。

　　而對(duì)于開發(fā)商重返一線的原因，報(bào)道援引鏈家分析師張旭的觀點(diǎn)表示，首先，一線城市是目前住房需求最為旺盛的城市，需求結(jié)構(gòu)也是以自住為主，比較穩(wěn)定。從2012年以來的市場(chǎng)情況看，即使限購(gòu)限貸等調(diào)控政策的執(zhí)行力度在全國(guó)范圍內(nèi)看都是最為嚴(yán)格的，一線城市的需求依然保持了比較穩(wěn)定的釋放，項(xiàng)目去化良好。其次，隨著房?jī)r(jià)的上漲，一線城市的土地價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的上漲。一線城市的高地價(jià)，尤其是核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊，總價(jià)較高，將一些資金實(shí)力較弱的房企擋在門外。除了一些專注于高端項(xiàng)目的中型房企外，不論從資金的籌措能力以及項(xiàng)目的管理水平看，中小房企都很難在一線城市的市場(chǎng)與大房企進(jìn)行正面競(jìng)爭(zhēng)。

　　值得注意的是，據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，9月25日，針對(duì)一線城市地王頻出的現(xiàn)象，國(guó)土部曾專門召開座談會(huì)，要求北上廣深4個(gè)一線城市自今年起，要在過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量的基礎(chǔ)上連續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量。

　　隨后，各城市先后調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏。國(guó)土部資料顯示，北京市10月還將推出約150公頃的住宅用地；上海市已制定四季度住宅用地供應(yīng)項(xiàng)目清單，預(yù)計(jì)全年供應(yīng)量較5年年平均供應(yīng)量增加20%左右；廣州市目前仍有238公頃住宅用地可在今年底或明年初供應(yīng)；深圳市第四季度至少還要供應(yīng)63公頃。

　　國(guó)土部在分析今年以來的土地市場(chǎng)形勢(shì)時(shí)指出，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣一直維持在高位，帶動(dòng)土地供需提升。前三季度一、二、三線城市住宅用地同比分別增加52.4%、30.1%、35.2%，目前房地產(chǎn)用地、住宅用地供應(yīng)量已超過前五年平均水平。

　　國(guó)土部還指出，從近期重點(diǎn)城市土地出讓公告看，推地力度仍保持2位數(shù)以上增速。預(yù)計(jì)接下來一線和部分熱點(diǎn)二線城市供應(yīng)力度將會(huì)繼續(xù)加大。

　　二三線城市不甘示弱

　　就如國(guó)土部所指出，與一線城市土地市場(chǎng)的火爆相比，二三線城市也在忙于推地。

　　據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，隨著南京河西板塊逐漸開發(fā)完畢，各方面的配套也日益完善，河西板塊成為越來越多的開發(fā)商所衷心的焦點(diǎn)區(qū)域，因此，位于河西南部的G63地塊吸引了包括招商地產(chǎn)、華潤(rùn)等6家房企的競(jìng)拍。

　　在經(jīng)過49輪的競(jìng)爭(zhēng)后，福建房企正榮集團(tuán)以總價(jià)31.2億元奪得該地塊，樓面價(jià)高達(dá)13419元/平方米，打破了2010年招商地產(chǎn)河西地王12789元/平方米的樓面價(jià)紀(jì)錄。

　　而對(duì)于該地塊的樓面價(jià)，報(bào)道援引房地產(chǎn)行業(yè)專家李智介紹表示，“南京河西板塊的價(jià)格目前大都在2萬元以上每平方米，該項(xiàng)目建成之后，很可能價(jià)格在3萬元以上每平方米，開發(fā)商的利潤(rùn)空間還是很大。”

　　另外，南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝指出，最近幾個(gè)月，升龍、正榮、中天城投等二三線房企在南京土地市場(chǎng)掀起搶地?zé)幔駷橹?，升龍收獲3塊地，正榮圈下3個(gè)地塊，中天雖然只拿1塊，但放言在南京還要拿4、5個(gè)項(xiàng)目，二三線房企做大南京的戰(zhàn)略布局成為推高地價(jià)的關(guān)鍵原因，“二三線房企戰(zhàn)略布局做大南京市場(chǎng)，將加劇土拍競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)推高房?jī)r(jià)?！?/p>

　　報(bào)道還表示，除了河西板塊，17日在合肥舉行的土地拍賣會(huì)上，位于合肥濱湖新區(qū)廬州大道的BH2013-07號(hào)地塊，同樣吸引眼球。

　　不過，合肥對(duì)于此次參與該地塊拍賣的企業(yè)也提出了較為苛刻的條件：第一，競(jìng)買人需為注冊(cè)資本金在35億元人民幣以上的公司法人。第二，競(jìng)買人在國(guó)內(nèi)自持建筑面積超過100萬平方米的購(gòu)物中心，并應(yīng)在競(jìng)買報(bào)名時(shí)提供相應(yīng)產(chǎn)權(quán)證。最后一條是，競(jìng)買人2012年度在文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域含電影發(fā)行、制作、放映等，不含拍賣行業(yè)的總收入達(dá)到50億元以上，并應(yīng)在競(jìng)買報(bào)名時(shí)提交有相應(yīng)審計(jì)資質(zhì)的單位出具的審計(jì)報(bào)告。

　　上述三個(gè)條件一經(jīng)推出，立即引起業(yè)內(nèi)的猜測(cè)，該地塊就是為萬達(dá)集團(tuán)量身定制的地塊，所以必屬于萬達(dá)。

　　而在拍賣現(xiàn)場(chǎng)，也確實(shí)只有萬達(dá)集團(tuán)一家參與競(jìng)拍，最終以總價(jià)7.3321億元摘得該地塊，單價(jià)110萬元/畝。

　　對(duì)于此次萬達(dá)奪得該地塊，報(bào)道援引安徽房地產(chǎn)協(xié)會(huì)一位業(yè)內(nèi)人士介紹表示，“2013年5月28日，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在合肥萬達(dá)文化旅游城項(xiàng)目的簽約儀式上就說過，位于濱湖區(qū)的合肥萬達(dá)文化旅游城是一個(gè)完全世界創(chuàng)新的文化旅游綜合體項(xiàng)目，所以此次萬達(dá)拿地只是實(shí)施這個(gè)戰(zhàn)略的步伐，未來該地塊將成為安徽新的商業(yè)中心?！?/p>

　　多地樓市調(diào)控達(dá)標(biāo)成難題

　　事實(shí)上，土地市場(chǎng)的火爆，自然成為了國(guó)五條出臺(tái)后，房?jī)r(jià)不降反升的一個(gè)原因。而據(jù)了解，從目前的現(xiàn)狀來看，多地區(qū)的樓市調(diào)控目標(biāo)，似乎都難以完成。

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞援引證券日?qǐng)?bào)報(bào)道表示，有業(yè)內(nèi)人士稱，如果房?jī)r(jià)四季度持續(xù)上漲，70個(gè)大城市中將有1/3或?qū)o法完成年初制定的調(diào)控目標(biāo)。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院2013年前三季度總結(jié)數(shù)據(jù)顯示，包括4個(gè)一線城市和6個(gè)熱點(diǎn)二線城市在內(nèi)的十大城市，新房?jī)r(jià)格前三季度累計(jì)上漲12.51%，其中，北京以24.39%居首位，廣州、深圳、南京緊隨其后，漲幅均超過10%。

　　而每日經(jīng)濟(jì)新聞對(duì)比上述上漲數(shù)據(jù)與今年年初各地出臺(tái)的“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則中透露的調(diào)控目標(biāo)發(fā)現(xiàn)，北京、廣州和深圳前三季度均未完成目標(biāo)。其中，廣州和深圳定下的目標(biāo)是 “全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度”，而深圳前三季度新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅超出2012年人均收入實(shí)際增速10個(gè)百分點(diǎn)，廣州超出13個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，廈門、南京等城市新房?jī)r(jià)格前三季度累計(jì)漲幅已遠(yuǎn)超去年同城人均收入實(shí)際增速。

　　對(duì)此，深圳率先作出表態(tài)。報(bào)道表示，10月11日，深圳市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控小組聯(lián)席會(huì)議提出了八項(xiàng)政策，提出要抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率、增加土地供應(yīng)以及加強(qiáng)預(yù)售管理等措施。除深圳以外，根據(jù)此前相關(guān)媒體報(bào)道，廈門、鄭州等地都稱將繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控。而在此前，深圳已提高了房屋過戶要求，并調(diào)高存量房評(píng)估價(jià)格。

　　而對(duì)于“深八條”的出臺(tái)，多家深圳房地產(chǎn)開發(fā)商表示，“會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的需求提供和調(diào)節(jié)產(chǎn)品?！弊吭郊瘓F(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)則表示，作為開發(fā)商，一般只會(huì)在面對(duì)力度較大的政策時(shí)作出調(diào)整。

　　張遠(yuǎn)還認(rèn)為，在調(diào)控成為常態(tài)的情況下，堅(jiān)持市場(chǎng)導(dǎo)向仍是開發(fā)商開發(fā)和調(diào)整產(chǎn)品的最為重要的依據(jù)。

　　報(bào)道還援引CRIC研究中心分析師楊晨青的觀點(diǎn)表示，“深八條”雖不能從根本上對(duì)房?jī)r(jià)起本質(zhì)性的平抑作用，但“無疑是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立之前最有效的緩兵之計(jì)，它的落實(shí)將為后續(xù)長(zhǎng)效機(jī)制的逐步完善騰出更多時(shí)間?！?/p>

來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)

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