房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)新高，業(yè)內(nèi)呼喚長(zhǎng)效機(jī)制

　　十一黃金周是傳統(tǒng)旅游旺季，同時(shí)亦是樓市的旺季。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月1日至10月7日監(jiān)測(cè)的32個(gè)城市，24城市樓市日均成交量同比上漲，12城市漲幅在50%以上。

　　而在房?jī)r(jià)漲幅方面，包括北京、上海、深圳等多城市已經(jīng)達(dá)到歷史最高點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，以北京為代表的熱點(diǎn)城市，今年以來(lái)供應(yīng)不足以及地王頻現(xiàn)，促使房?jī)r(jià)上行壓力突出，政策方面存在進(jìn)一步加碼可能。

　　北京剛需已被擠出六環(huán)外

　　在通州某樓盤(pán)業(yè)主群，十一長(zhǎng)假熱烈的討論話題不是出游盛況，而是房?jī)r(jià)漲幅。該樓盤(pán)已經(jīng)接近六環(huán)，但實(shí)際房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升至27000元/平方米，由22000元/平方米的毛坯房和5000元/平方米的精裝修組成。

　　高房?jī)r(jià)似乎并不缺少成交。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶長(zhǎng)假期間北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交893套，成交面積7.04萬(wàn)平方米，比去年同期上升了104.3%。

　　但同期新增供應(yīng)量卻在減少。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶假期北京商品住宅市場(chǎng)僅有3個(gè)項(xiàng)目入市，比去年同期減少了兩個(gè)。3個(gè)項(xiàng)目共新增商品住宅211套，預(yù)售許可面積3.1萬(wàn)平方米，相比去年同期分別減少81%、69.3%。

　　9月份，僅有兩個(gè)別墅項(xiàng)目入市，分別是位于昌平區(qū)的香江別墅Ⅱ以及密云縣的懿品府，兩個(gè)項(xiàng)目共新增別墅產(chǎn)品187套。香江別墅Ⅱ在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即熱銷55套，銷售額5.1億元。

　　鴻坤集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前新盤(pán)供應(yīng)主要集中在五環(huán)外，四環(huán)內(nèi)已經(jīng)沒(méi)有純別墅新盤(pán)供應(yīng)，這使得四環(huán)附近的純別墅的稀缺性愈加凸顯。鴻坤·林語(yǔ)墅此前在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日所推房源即告售罄，足以看出市場(chǎng)對(duì)于核心地段別墅產(chǎn)品的需求。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫擔(dān)心的是，隨著下半年以來(lái)大量項(xiàng)目的入市熱銷，使得大量房企已近完成全年銷售計(jì)劃，而房企整體存貨量不足，快速去化引發(fā)提價(jià)風(fēng)潮風(fēng)靡市場(chǎng)，個(gè)別項(xiàng)目一年內(nèi)價(jià)格漲幅高達(dá)30%以上，部分剛需盤(pán)價(jià)格已超出剛需人群的承受范圍。

　　目前，北京六環(huán)實(shí)際房?jī)r(jià)已接近25000元/平方米。位于南六環(huán)的保利春天里，算上精裝修，目前房?jī)r(jià)為24000元/平方米。該樓盤(pán)銷售人員稱，目前在售房源已不接受新增排號(hào)，要想排號(hào)只能等下一期。位于通州六環(huán)的華遠(yuǎn)銘悅，目前毛坯均價(jià)為22000元/平方米，精裝修24000元/平方米，銷售員稱，他們十一期間推出的67套房源現(xiàn)已所剩無(wú)幾。

　　要想在北京六環(huán)購(gòu)置一套房屋，總價(jià)普遍在200萬(wàn)以上，再算上精裝修所需要額外負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，首付款已接近百萬(wàn)。剛需已基本被排擠到六環(huán)以外。

　　在目前市場(chǎng)情況下，一二線剛需購(gòu)房者受到房貸收緊的影響最大。這部分購(gòu)房者首付能力弱，絕大部分房款需要貸款。雖然中央政策提及保護(hù)剛需，但現(xiàn)實(shí)是首套房剛需的貸款利率折扣一直在減少。以貸款100萬(wàn)為例，首套房貸若享受85折利率優(yōu)惠，30年貸款期內(nèi)購(gòu)房者需要支付的利息是105.9萬(wàn)；如果是基準(zhǔn)利率，購(gòu)房者需要支付的利息高達(dá)128.7萬(wàn)。

　　二手房方面，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究部稱，4月以來(lái)成交量多以無(wú)稅房和少稅房帶動(dòng)，但現(xiàn)在無(wú)稅房已消化得差不多了，僅有的一些無(wú)稅和少稅房源掛牌價(jià)又不斷上漲，業(yè)主幾乎沒(méi)有議價(jià)空間，因而也阻擋了部分剛需的釋放。與此同時(shí)，國(guó)五條以來(lái)北京二手房稅費(fèi)累加，總價(jià)越來(lái)越高，部分二手房購(gòu)房者被迫分流至更偏遠(yuǎn)的新房項(xiàng)目。

　　四季度政策加碼預(yù)期強(qiáng)烈

　　北京并不是個(gè)案。多個(gè)城市房?jī)r(jià)均已經(jīng)漲至歷史高點(diǎn)。

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，百城住宅均價(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)16個(gè)月環(huán)比上漲。總體來(lái)看，今年一季度百城均價(jià)漲幅明顯，累計(jì)上漲2.91%，二季度漲幅逐漸收窄，累計(jì)上漲2.60%，三季度受北京、廣州等熱點(diǎn)城市帶動(dòng)，漲幅較二季度明顯擴(kuò)大，累計(jì)上漲2.89%。

　　三季度，十大城市新房和二手房?jī)r(jià)格漲幅均在擴(kuò)大。2013年1-9月，十大城市新房累計(jì)上漲12.51%，漲幅比二手房低2.3個(gè)百分點(diǎn)。分季度來(lái)看，新房和二手房?jī)r(jià)格漲幅均在三季度再度擴(kuò)大，新房三季度累計(jì)上漲4.62%，今年以來(lái)首次超過(guò)二手房。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍稱，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處在上升通道中，至少在11月之前看不到任何逆轉(zhuǎn)的跡象，在各方一片量?jī)r(jià)齊看漲的預(yù)期中，今年10月的成交量將創(chuàng)下3年來(lái)的新高，房?jī)r(jià)也難以抑制。今年的“銀十”，其分量或堪比金九。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，旺盛需求及持續(xù)升溫的土地市場(chǎng)，仍在推動(dòng)購(gòu)房者入市意愿和熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，調(diào)控基調(diào)不容改變。北京中原市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉稱，預(yù)計(jì)超過(guò)十個(gè)城市很難完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，這些城市可能會(huì)在四季度繼續(xù)收緊限價(jià)政策。他表示，市場(chǎng)已經(jīng)到了必須出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)期。當(dāng)前行政調(diào)控的作用毋庸置疑，但屢調(diào)屢漲已經(jīng)導(dǎo)致民眾對(duì)政策預(yù)期的改變，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康走向的信心不足。但房地產(chǎn)最終走向健康發(fā)展之路還是要依靠市場(chǎng)手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，要讓市場(chǎng)規(guī)律發(fā)揮更大的作用。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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