多城市前3季度賣地收入超千億“地王”熱催生風(fēng)險

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、杭州三城前三季度賣地收入均超過1000億元。房企補倉意愿強烈，地方政府順勢推地，導(dǎo)致土地市場出現(xiàn)歷史上罕見的“地王”年。截至9月底，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國范圍內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)的總價、單價地王超過15幅。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道，杭州市國土資源局公布的土地出讓成交結(jié)果統(tǒng)計，今年前三季度杭州市區(qū)含蕭山、余杭共出讓土地171宗，面積606.9517萬平方米，土地出讓收入創(chuàng)近5年同期新高，達(dá)到1022.76億元。

　　在北京，前9月，北京土地出讓金已達(dá)1154.89億，創(chuàng)造了同期歷史新高，預(yù)計年內(nèi)將突破1400億；在上海，前9個月上海土地市場土地出讓金額達(dá)1538億，超去年全年968億元1.5倍。

　　房企拿地意愿與政府推地可謂互為表里。很多房企在北京的表現(xiàn)可以“狂熱”來形容。9月26日，海淀區(qū)環(huán)?？萍紙@地塊是今年北京第二塊“限房價、競地價”地塊，中鐵建以18.1億元競得，折合樓面價18562元/平米，而政府規(guī)定的商品住房銷售限價為19000元/平方米。又一次是面粉價追上了面包價。

　　CRIC分析師李瑩指出，今年以來，北京推出限房價、競地價地塊，是期望通過行政手段來平穩(wěn)房價，但從環(huán)?？萍紙@地塊看，實際效果并不理想。這幅地塊未來上市時的真實定價對政府管理也是個考驗。

　　地方與房企合力之下，多個城市的土地出讓金在7月份即已超過去年全年，到9月底則創(chuàng)下歷史新高。

　　9月底，針對土地市場的問題，國土部召開部分城市開展房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會，明令熱點城市加大住宅用地供應(yīng)力度，并嚴(yán)防高地價。

　　李瑩認(rèn)為，國土部此舉對地方政府會產(chǎn)生一定的威懾作用，但地方對土地財政依賴情況未有改善，其對于提升土地出讓收入的需求仍然存在，推地積極性不會明顯降低。而且，最終土地成交價格主要由公開市場競拍所決定，地方政府很難干預(yù)，今年以來房企銷售業(yè)績增幅尤為顯著，融資環(huán)境亦相對寬松，資金狀況良好，企業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式也導(dǎo)致房企需要不斷擴展規(guī)模來提升利潤總量，一系列因素促使房企拿地?zé)岢比詫⒀永m(xù)。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)市場總監(jiān)桑豫峰表示，土地制度尤其是土地出讓制度不變，各地對土地收入的依賴就得不到根本解決，客觀上也具有把土地賣貴的動力。開發(fā)商愿意高價拿地是市場行為，它們必須承擔(dān)市場波動的風(fēng)險。不過，令開發(fā)商不安的是，很多市場風(fēng)險是由于政策變動帶來的，而且無法預(yù)測。

　　中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉指出，北京后期限房價競地價每年有2萬套的供應(yīng)量，以及其他可能出臺的長效機制將會在四季度逐漸出臺，這對市場的影響非常大，有望逐漸抑制房價的上漲幅度。這也意味著，今年高價拿地的房企未來將面臨一定的存貨變現(xiàn)風(fēng)險。

　　CRIC在三季度總結(jié)及展望報告中亦指出，今年以來國內(nèi)“地王”項目不斷刷新，推高了一二線城市土地的價格，使一二線城市開發(fā)風(fēng)險加大，對此企業(yè)擴張應(yīng)適當(dāng)保持謹(jǐn)慎。

來源：中國經(jīng)營報

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