樓市調(diào)控兩極分化，長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)預(yù)期增強(qiáng)

近期一些地方樓市調(diào)控政策的調(diào)整引起了廣泛關(guān)注。溫州、蕪湖等城市樓市調(diào)控出現(xiàn)放松跡象，鄭州調(diào)控政策卻呈現(xiàn)收緊態(tài)勢(shì)。分析人士指出，當(dāng)前一些城市調(diào)控政策出現(xiàn)兩極分化與房地產(chǎn)市場(chǎng)分化有直接關(guān)系。隨著三中全會(huì)召開日期的臨近，業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制落地的預(yù)期越發(fā)強(qiáng)烈。短期看，各地收緊或放松調(diào)控政策的嘗試還會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)，但不會(huì)超出現(xiàn)有政策的框架范圍，以限購(gòu)、限貸為主的調(diào)控手段暫時(shí)難以全部退出。

　　樓市調(diào)控走向兩極分化

　　近期，多地對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)。一時(shí)間，地方政府的樓市調(diào)控出現(xiàn)有松有緊的現(xiàn)象。

　　在位于溫州江濱東路的溫州國(guó)際會(huì)展中心，工作人員正在為即將在本月底舉行的第八屆溫州秋季房地產(chǎn)展覽會(huì)忙碌。近日，溫州因“房?jī)r(jià)腰斬”、“按揭斷供”而引起廣泛關(guān)注，但主辦方的工作人員卻表示即將舉行的房交會(huì)并未受到溫州樓市下行的影響?！澳壳皽刂莸脑谑蹣潜P基本上都參展，還有一些外地的樓盤加入進(jìn)來。”不過，這位工作人員也表示，這一展會(huì)的展位租金已經(jīng)4年沒有上漲?！白罱鼫刂菰谑鄣臉潜P以剛需項(xiàng)目為主，開發(fā)商的定價(jià)要比之前理性多了?！?/p>

　　上月，有媒體報(bào)道稱，溫州市的限購(gòu)政策出現(xiàn)調(diào)整，2011年3月14日后已購(gòu)買一套住宅的，還可以再購(gòu)買一套住宅，但名下房產(chǎn)只能有二套，名下之前無(wú)房產(chǎn)的可以連續(xù)購(gòu)買二套。不過，在限購(gòu)放松之后，溫州的樓市并沒有發(fā)生明顯變化，溫州市房屋登記中心相關(guān)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，近期溫州樓市的成交依然表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　與溫州同樣放松調(diào)控的還有安徽蕪湖。去年年初，蕪湖就因放松調(diào)控被緊急叫停而引發(fā)全國(guó)關(guān)注。時(shí)隔一年多之后，蕪湖再次出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房的措施：只要是在市區(qū)就業(yè)滿3年的本科及以上學(xué)歷高校畢業(yè)生或具有技師及以上職業(yè)資格、中級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，在蕪湖購(gòu)房可以享受購(gòu)房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為所購(gòu)房屋需繳納房產(chǎn)契稅和2萬(wàn)元安家補(bǔ)助的總額。蕪湖此次鼓勵(lì)購(gòu)房的嘗試未被叫停。

　　此外，一線城市的深圳近期也調(diào)整了二手房的交易政策，放寬了普通住房交易的稅收優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，政策調(diào)整之后，涉及的住房交易時(shí)契稅從3%調(diào)整為1%。深圳的這一舉措也被業(yè)界解讀為調(diào)控放松的表現(xiàn)。

　　然而從全國(guó)范圍來看，既有放松調(diào)控的現(xiàn)象也有調(diào)控收緊的案例。河南鄭州近日加強(qiáng)了樓市調(diào)控的尺度：自9月1日起，持有鄭州居住證3年以上、在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。而此前是持有鄭州居住證1年便可購(gòu)房。鄭州同時(shí)規(guī)定，未滿20周歲無(wú)住房單身人員，暫停其在本市限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房。

　　地方政府樓市調(diào)控政策走向出現(xiàn)了兩極分化，未來樓市政策的走向顯得撲朔迷離。

　　市場(chǎng)差異導(dǎo)致政策微調(diào)

　　在樓市調(diào)控政策趨于兩極分化的背后，是不同城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大差異。以溫州、鄭州兩個(gè)城市為例，今年前8個(gè)月兩個(gè)市場(chǎng)分化明顯。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，鄭州商品房銷售均價(jià)為每平方米7447元，同比去年同期上漲了16%；而溫州今年前8個(gè)月商品房銷售均價(jià)為每平方米1.68萬(wàn)元，同比去年同期下降了15.7%。溫州和鄭州面臨著兩種不同的樓市局面。

　　溫州面臨的局面是庫(kù)存高企、實(shí)業(yè)不振、樓市投機(jī)需求撤退。易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，溫州的樓市庫(kù)存已經(jīng)從今年年初的279萬(wàn)平方米上漲至今年8月末的316萬(wàn)平方米。易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，溫州月度新增供應(yīng)量超過了月度成交量。由于庫(kù)存去化效果被削弱，加劇了住宅庫(kù)存的積壓?！皬膸?kù)存積壓背后顯示的供求矛盾來看，溫州的限購(gòu)已無(wú)市場(chǎng)合理因素支撐。加大去庫(kù)存力度才是當(dāng)前的任務(wù)?！?/p>

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀撰文表示，鄭州限購(gòu)只是上漲過快城市的一場(chǎng)秀。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，鄭州今年房?jī)r(jià)過快上漲是鄭州限購(gòu)令升級(jí)的主要?jiǎng)恿χ?。如果放任房?jī)r(jià)上漲，鄭州很有可能難以完成今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。但張宏偉表示，鄭州升級(jí)限購(gòu)令只能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生“階段性”影響，在幾個(gè)月的觀望期之后，鄭州的樓市還會(huì)重回之前的慣性。“沒看到鄭州新版限購(gòu)令的說法是‘暫?！礉M20周歲單身人士購(gòu)房嗎？”

　　而深圳地產(chǎn)人士對(duì)深圳降低部分二手房交易稅率的舉措也有不同看法。深圳中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院總經(jīng)理肖小平表示，深圳此前的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并不合理，此次只是對(duì)其進(jìn)行了修正?！吧钲趲?kù)存不高，地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴性不強(qiáng)，沒必要放松調(diào)控，媒體對(duì)于這次政策調(diào)整有些過分解讀了?！?/p>

　　事實(shí)上，地方政府調(diào)控政策的分化表明樓市調(diào)控出現(xiàn)了較大的調(diào)整空間。不久前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議曾指出，支持居民家庭首套自住購(gòu)房、大宗耐用消費(fèi)品、教育、旅游等信貸需求。張宏偉表示，強(qiáng)調(diào)滿足支持居民家庭首套自住購(gòu)房需求，主要是為樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制出臺(tái)爭(zhēng)取更多的時(shí)間。而長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的出臺(tái)，有望讓各地樓市回歸正常的發(fā)展軌道。

　　長(zhǎng)效機(jī)制落地預(yù)期增強(qiáng)

　　地方政府對(duì)政策的微調(diào)，體現(xiàn)出不同的市場(chǎng)形態(tài)和調(diào)控訴求。但分析人士強(qiáng)調(diào)，這種短期之內(nèi)的政策反復(fù)，與樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的缺位有很大關(guān)系。隨著三中全會(huì)召開日期臨近，多個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的改革被提上日程，其中有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)預(yù)期空前強(qiáng)烈。據(jù)悉，從去年下半年開始，住建部、發(fā)改委、國(guó)土部等多個(gè)中央有關(guān)部門便著手制定房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　在一些地方政府調(diào)整樓市政策同時(shí)，上述長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)的預(yù)期也日益強(qiáng)烈。按照中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一的理解，長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容應(yīng)包括：更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)的和法律的手段來進(jìn)行調(diào)控，在完善住房和住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長(zhǎng)效機(jī)制。

　　萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶則建議，在土地政策上，提高土地供應(yīng)潛力，包括實(shí)施農(nóng)村土地制度改革，建立農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)機(jī)制等。

　　從上述觀點(diǎn)不難看出，長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)涉及相當(dāng)多的方面，是個(gè)系統(tǒng)工程。其中，單是土地制度的改革，就面臨地方政府和現(xiàn)行法律的雙重障礙，要想在短期內(nèi)“破冰”殊為不易。根據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者的了解，雖然房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能在11月之后擴(kuò)圍，但其覆蓋范圍仍然有限，要想實(shí)現(xiàn)全面覆蓋需要較長(zhǎng)的時(shí)間。

　　不過分析人士認(rèn)為，以限購(gòu)、限貸為主的調(diào)控手段短期內(nèi)不會(huì)全部退出，地方政府只能在上述政策的基礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)，而不是對(duì)現(xiàn)有政策進(jìn)行大幅調(diào)整。事實(shí)上，按照業(yè)界的普遍預(yù)期，即便長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)，也不會(huì)再遵循以往“一刀切”式的調(diào)控思路。而是根據(jù)各地樓市發(fā)展階段和市場(chǎng)形態(tài)的差異，允許地方政府進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)整。今年年初，國(guó)土部要求一線城市加大房地產(chǎn)用地供應(yīng)，同時(shí)也警示三四線城市樓市的供大于求風(fēng)險(xiǎn)，便已體現(xiàn)出差異化的政策思路。

　　多數(shù)分析認(rèn)為，從各地進(jìn)行的方向不同的政策微調(diào)不難看出，樓市調(diào)控政策的差異化特征，未來還將愈加凸顯。在短期內(nèi)，收緊或放松政策的嘗試還將持續(xù)出現(xiàn)，但不會(huì)超出現(xiàn)有政策的框架范圍。

來源：中國(guó)證券報(bào)

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