“地王”“不差錢”或致下半年樓市難降溫

　　隨著秋季腳步的邁進，高溫天氣覆蓋面的收窄和弱化是一大必然趨勢。我國“高燒”的樓市是否也能如天氣一樣逐步降溫？

　　國家統(tǒng)計局8月18日發(fā)布的最能反映房價近期波動的環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，7月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有62個，比6月份減少了1個，環(huán)比價格上漲的城市中，最高漲幅為2.2%，較上月下降了0.2個百分點。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，7月房價漲勢繼續(xù)放緩，房價還在上沖，但動能減弱。作為領(lǐng)頭羊的一線城市，北京、上海、深圳的環(huán)比增幅回落。他預計，本輪短周期，房價環(huán)比增幅3月份已見頂，同比增幅四季度或明年一季度見頂。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析指出，新建商品住宅價格環(huán)比漲幅總體繼續(xù)收窄。7月份房價上漲城市個數(shù)與6月份基本相同。受剛性需求拉動和近期地價上漲等諸多因素影響，7月份70個大中城市房價總體仍呈漲勢，但房價上漲的城市個數(shù)與6月份相比變化不大。

　　從專家的分析中，我們不難看出，當前房價漲勢基本平穩(wěn)。同時，數(shù)據(jù)還顯示7月份溫州房價下降，表明當前一線城市和二、三線城市出現(xiàn)分化。對于后期房價的走勢，各方雖然見仁見智，但是從影響樓市的兩大主要因素——土地和資金來看，看漲預期較強，在這一預期下，政策走勢將會對后期房價的走勢帶來重大影響。

　　此前國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)運行情況顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積已經(jīng)從年初近20%的降幅大幅回升至當前僅1.4%的降幅，轉(zhuǎn)正指日可待。從土地市場來看，近期全國各地土地市場供應成交持續(xù)活躍，特別是一、二線城市土地成交屢創(chuàng)新高，“地王”榜單頻頻刷新記錄，萬科、綠地、恒大等龍頭企業(yè)繼續(xù)加強土地儲備。上海易居房地產(chǎn)研究院預計，在這種態(tài)勢下第三季度內(nèi)土地購置面積就有望實現(xiàn)正增長。從土地價格看，在持續(xù)三個月的小幅上升后，略有回落，但仍然處于年內(nèi)較高水平。近期全國土地市場活躍態(tài)勢依舊，一、二線城市土地競爭激烈，“地王”不斷出現(xiàn)，導致土地價格仍處高位。預計下半年土地價格仍將保持較高水平，同比也將保持較高增幅。

　　分析人士指出，作為面包的基本成分面粉市場“量價”齊升，不僅顯示出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對后市充滿信心，而且這一漲勢最終將會傳導至樓市，支撐下半年房價繼續(xù)上行。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈來看，在樓市量價齊升背景下，房企似乎并“不差錢”。雖然前7個月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅較前6個月出現(xiàn)小幅回落，但仍處近兩年半以來的較高水平。從資金來源來看，在從嚴的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，房企獲得銀行信貸支持仍較為艱難，但是借道信托等渠道融資以及海外融資部分緩解了房企資金壓力?！叭展獗P”的出現(xiàn)，顯示當前活躍的房地產(chǎn)市場為房企銷售回籠了大量的流動性資金。銷售回籠資金仍是首要來源，從諸多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布的上半年年報來看，近期房地產(chǎn)企業(yè)整體銷售業(yè)績良好，利用銷售帶來的回款也增加明顯。

　　房企拿地沖動和資金鏈的良好運轉(zhuǎn)，促使房企降價銷售的意愿很低，加上臨近樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”，后期房價的上漲預期強烈。不過，從當前房價上漲漲幅收窄，以及政策因素來看，房價大幅上漲的動力減弱，各方大多預計下半年房價仍將維持小幅上漲的態(tài)勢。

　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控這一政策性因素將會對后期樓市走向產(chǎn)生重要影響。雖然目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控重在讓市場發(fā)揮作用的猜測不斷，但是總體來看，當前“限購”、“差別化信貸政策”繼續(xù)執(zhí)行，顯示房地產(chǎn)宏觀調(diào)控并未轉(zhuǎn)向。無論讓市場發(fā)揮作用還是行政手段的運用，抑制投機、投資性需求仍是調(diào)控的一大重心。當前供需矛盾下剛性需求的釋放是房價上漲的主要推手，投機投資性需求尚未大幅進軍樓市，顯示出此前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成效已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　目前呼聲最高的房產(chǎn)稅，能否在下半年擴大試點尚不確定。分析人士指出，雖然房產(chǎn)稅擴圍的直接目的是完善稅制，并非是抑制房價的“利劍”，但是在當前“高燒”的樓市面前，如果這一舉措推出，必然會對市場預期產(chǎn)生重要影響，房屋持有環(huán)節(jié)成本的上升將增加投機、投資者的成本，從而對抑制投機、投資性需求發(fā)揮效應。當然，這并不會出現(xiàn)立竿見影的效果，政策效應將只能逐步顯現(xiàn)。

　　專家認為，在當前我國經(jīng)濟增速有所放緩，作為經(jīng)濟發(fā)展重要支柱的房地產(chǎn)行業(yè)如何健康運行面臨新的考驗；房地產(chǎn)宏觀調(diào)控難度進一步加大。如何讓住房回歸居住屬性，而非投資性質(zhì)，尚需從長計議，亟待建立促進樓市健康發(fā)展的長效機制，而非“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”。

來源：金融時報

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