房地產(chǎn)進(jìn)入“去調(diào)控”時代，金融風(fēng)險恐放大

多種跡象表明“松綁”的苗頭已出現(xiàn)

　　8月5日，國家發(fā)改委主任徐紹史在《當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和下半年經(jīng)濟(jì)工作》的專題報告中指出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控各項政策。這是自去年兩會后和新一屆政府上任以來，管理層首次對于目前正在堅持的房地產(chǎn)調(diào)控政策將走向何方的明確表態(tài)。

　　但在此之后，徐紹史又對房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了新的解釋，他指出，要建立的是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制。

　　市場認(rèn)為，未來房地產(chǎn)調(diào)控將在加強(qiáng)落實現(xiàn)有短期政策力度的背景下，著重進(jìn)行中長期政策制定，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。

　　而所謂房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制則是指在完成住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)登記等長效機(jī)制的基礎(chǔ)工作下，從土地、金融、財稅等方面進(jìn)行改革，改革方向則使調(diào)控更加市場化。

　　在最新一輪的政策趨勢表述中，關(guān)于房地產(chǎn)的表述為“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，未見“調(diào)控”字眼。這與近年來提房地產(chǎn)必言“調(diào)控”的態(tài)度大相徑庭?！八山墶钡拿珙^一出，敏感的市場旋即給出了反映：北京拍出4.2萬元/平方米單價地王，多家上市房地產(chǎn)公司紛紛拋出再融資方案……

　　“維穩(wěn)”與“轉(zhuǎn)型”之舉

　　穩(wěn)增長成為頭等大事，而房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)的拉動與穩(wěn)定作用是共識。有條件地放開房企融資政策，就是弱化行政干預(yù)，通過市場規(guī)律的傳導(dǎo)，達(dá)到調(diào)整市場結(jié)構(gòu)的目的。

　　近日，新湖中寶（600208.SH）和海印股份（000861.SZ）選擇非公開發(fā)行股票的方式，新湖中寶擬融資55億元用于棚改項目，海印股份則擬融資8.34億元主要用于旗下的商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　這是近4年來，首度有房地產(chǎn)企業(yè)啟動再融資。房地產(chǎn)企業(yè)投資熱情再度被點(diǎn)燃，或與近期房地產(chǎn)政策形勢“變調(diào)”相關(guān)。

　　在7月份召開的中央政治局會議上，提到“積極穩(wěn)妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。以“平穩(wěn)健康發(fā)展”替代了此前的“調(diào)控”基調(diào)。

　　“未提調(diào)控字眼最主要是穩(wěn)增長的需要，這跟當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)背景有關(guān)。”上海房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示。

　　在他看來，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)低迷，而且是超出預(yù)期的低迷。多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家此前認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)去年三季度見底（7.4%），四季度略反彈（7.9%），今年應(yīng)該屬于復(fù)蘇形態(tài)，但結(jié)果是二季度經(jīng)濟(jì)增速回落至7.5%。所以楊紅旭認(rèn)為，穩(wěn)增長成為頭等大事，而房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)的拉動與穩(wěn)定作用是共識。

　　對于這種看法，社科院工經(jīng)所投資與市場研究室主任曹建海（微博）在接受本報記者采訪時卻表示，可能是此前調(diào)控政策出臺后房價繼續(xù)上漲，顯得調(diào)控?zé)o效，現(xiàn)在基本采取不調(diào)控態(tài)度，房價由市場自發(fā)地變動。

　　有媒體統(tǒng)計，從2003年至今的10年時間里，管理層出臺房地產(chǎn)相關(guān)的宏觀政策達(dá)43次，房價也隨之上漲超過10倍。

　　目前樓市正在顯現(xiàn)分化局面：一線城市供不應(yīng)求，房價上漲動力強(qiáng)勁；反之，一些三四線城市供過于求銷量明顯滯后，甚至出現(xiàn)“空城”與“鬼城”，房價漲勢趨緩甚至有些回落。隨著一些地產(chǎn)開發(fā)商開始從三四線城市向一線城市“回歸”，一線城市“地王”再次頻出。

　　從近期高層的表態(tài)來看，雖然調(diào)控的總體基調(diào)尚未改變，但轉(zhuǎn)換思路、減少對行政性措施的依賴，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該“分而治之”。即根據(jù)不同地區(qū)的情況，做出更有針對性的調(diào)整或為未來政策趨勢。

　　受訪人士認(rèn)為，三四線城市或出臺政策穩(wěn)定房價。“建設(shè)城市之間互聯(lián)互通、但經(jīng)營虧損的高鐵通道，意在通過國家增加債務(wù)的方式穩(wěn)定三四線城市房價穩(wěn)定。”曹建海說。

　　他認(rèn)為，此時政治局讓房地產(chǎn)調(diào)控“保持沉默”，其實就是為了平穩(wěn)樓市情緒，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，同時也為房地產(chǎn)調(diào)控方式的轉(zhuǎn)變、建立長效機(jī)制建設(shè)做過渡性的籌劃。

　　“近年來，業(yè)內(nèi)一直呼吁，未來房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)在加強(qiáng)落實現(xiàn)有短期政策的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行中長期政策制定，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，更多地用市場化手段而不是行政手段來調(diào)控。有條件地放開房企融資政策，就是弱化行政干預(yù)，通過市場規(guī)律的傳導(dǎo)，達(dá)到調(diào)整市場結(jié)構(gòu)的目的?！睏罴t旭說。

　　近日有報道稱，新一屆政府正在醞釀房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。該報道稱，房地產(chǎn)領(lǐng)域的改革或?qū)呢敹悺⒔鹑?、土地制度入手。而房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容及在此基礎(chǔ)上的全面推開、個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)、健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度三大方面將為全新的中國房地產(chǎn)調(diào)控和長效機(jī)制奠定基礎(chǔ)。

　　中國住宅房地產(chǎn)研究會副會長、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受記者采訪時亦表示，現(xiàn)在是以靜制動，發(fā)展市場作用，因為此前國家太過頻繁干預(yù)反而覺得效果不太好，但這并不意味著國家放棄了房地產(chǎn)調(diào)控。

　　值得一提的是，受訪人士一致看漲下半年房價。“即便下半年房價環(huán)比漲幅收窄，所以房價總水平仍在向上移動?！睏罴t旭預(yù)計房價會振蕩上行。

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