樓市調(diào)控行政手段難退，短期內(nèi)政策傾向“維穩(wěn)”

在年中的節(jié)點(diǎn)上，房地產(chǎn)調(diào)控政策走向頗引人關(guān)注。7月30日，中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)表態(tài)稱(chēng)，“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展?！辈⑽刺峒胺康禺a(chǎn)調(diào)控。而在去年年底的會(huì)議上，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控還使用了“加強(qiáng)”的字眼。在熱點(diǎn)城市高價(jià)地頻出，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力充足的情況下，高層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度，似乎讓人捉摸不透。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在本屆政府召開(kāi)的18次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中，僅有兩次提及“房地產(chǎn)調(diào)控”。其余與房地產(chǎn)有關(guān)的表態(tài)甚少，且多涉及保障房，較少提及商品房市場(chǎng)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)恐不會(huì)遭遇更嚴(yán)厲的政策壓制。但與此同時(shí)，盡管本屆政策在多個(gè)領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化發(fā)展方向，但熱點(diǎn)城市的過(guò)熱信號(hào)卻決定了，行政化手段恐難以在短期內(nèi)退出。從下半年來(lái)看，維持市場(chǎng)穩(wěn)定將是政策的主要目標(biāo)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)漸顯

　　“新國(guó)五條”出臺(tái)后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)歷了一個(gè)“先抑后揚(yáng)”的走勢(shì)。如今不過(guò)5個(gè)月，房?jī)r(jià)曲線已連續(xù)攀升至歷史高點(diǎn)，局部市場(chǎng)甚至出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。

　　來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年7月，全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格為10347元/平方米，環(huán)比6月上漲0.87%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第14個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴(kuò)大0.10個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海等十大城市的住宅均價(jià)達(dá)到17609元/平方米，環(huán)比上漲1.34%，同比上漲11.06%。

　　與此同時(shí)，從6月下旬以來(lái)，一線城市頻繁出現(xiàn)高價(jià)地。7月，北京夏家胡同地塊和孫河地塊先后拍出4.2萬(wàn)/平方米和4.4萬(wàn)/平方米的單價(jià)，連續(xù)刷新全國(guó)單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

　　而在房屋租賃市場(chǎng)，相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京房屋租金已連續(xù)52個(gè)月上漲，上海的租金也已連續(xù)上漲37個(gè)月。無(wú)論房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)還是租賃市場(chǎng)，成交量雖有波動(dòng)，但價(jià)格持續(xù)攀升。

　　“部分區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)非理性爆棚的現(xiàn)象?！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，這一方面是由于一線城市的市場(chǎng)供需關(guān)系緊張，另一方面則是由于高價(jià)地和信貸緊縮等對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響。

　　令業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂的是，未來(lái)一段時(shí)間，這種影響因素還將繼續(xù)存在。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在近期的“華遠(yuǎn)·好天地”商業(yè)項(xiàng)目揭幕儀式上表示，若供需關(guān)系不能有效改善，下一步通州房?jī)r(jià)肯定會(huì)達(dá)到四萬(wàn)、五萬(wàn)。

　　針對(duì)統(tǒng)計(jì)局即將發(fā)布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，分析人士預(yù)計(jì)，在此前的上漲慣性下，70大中城市房?jī)r(jià)還將繼續(xù)維持漲勢(shì)。值得注意的是，一線城市供需關(guān)系緊張的局面不會(huì)改變，但部分區(qū)域的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)背離了市場(chǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在凸顯。

　　行政調(diào)控手段或改進(jìn)

　　按照以往的邏輯，房?jī)r(jià)和地價(jià)連續(xù)大漲之后，必然會(huì)導(dǎo)致新一輪調(diào)控政策的出臺(tái)。但自從本屆政府正式就任以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度卻始終令人捉摸不透。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，從3月18日至今共召開(kāi)了18次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，其中僅在3月27日和6月26日的會(huì)議中，提到了“房地產(chǎn)調(diào)控”的字眼，其余的會(huì)議均未提及調(diào)控。

　　具體來(lái)看，3月27日的會(huì)議提到了“要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)”的說(shuō)法。6月26日的會(huì)議則表示，“做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?！?/p>

　　在其余的會(huì)議中，對(duì)保障房建設(shè)等內(nèi)容有所涉及，卻未專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行表態(tài)。而在高層領(lǐng)導(dǎo)近期的調(diào)研中，也曾提及土地制度等層面，而非房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　作為對(duì)下半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)定調(diào)的中央政治局會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)的表態(tài)是“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”，同樣未涉及房地產(chǎn)調(diào)控。而在去年年底的政治局會(huì)議上，對(duì)房地產(chǎn)的說(shuō)法為“要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作”。短短半年間，政策口徑已有很大不同。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，梳理歷次樓市調(diào)控不難發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)始終無(wú)法走出“越調(diào)越漲”的怪圈，因此，高層避談?wù){(diào)控，或是在反思以行政手段為主導(dǎo)的調(diào)控思路。

　　據(jù)悉，新一屆政府就任以來(lái)，在多個(gè)領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)化、規(guī)范化的思路，這與以往的調(diào)控路徑不同。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解，此前高層曾召集房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士進(jìn)行座談，征詢(xún)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的策略。一位與會(huì)的人士指出，從決策部門(mén)的態(tài)度來(lái)看，反思調(diào)控的意圖十分明顯。

　　短期內(nèi)政策傾向“維穩(wěn)”

　　探討房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，還需站在宏觀經(jīng)濟(jì)的大背景下。近期公布的半年度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵階段，國(guó)民經(jīng)濟(jì)恐難以繼續(xù)維持高增速。同期發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)則顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升局面凸顯，部分區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅甚至亮起紅燈。

　　在決策層面前，保增長(zhǎng)和控房?jī)r(jià)的矛盾又一次凸顯。在不少專(zhuān)家看來(lái)，前者需要市場(chǎng)化改革得以推進(jìn)，而后者仍需在一段時(shí)間內(nèi)依靠行政之手。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)下行階段，穩(wěn)增長(zhǎng)被置于重要位置，雖然經(jīng)濟(jì)學(xué)界普遍猜測(cè)GDP增速的下限是7%，但這并不是一個(gè)高枕無(wú)憂的數(shù)字。為了使房地產(chǎn)投資不至于下滑，國(guó)務(wù)院提出了兩個(gè)重要措施：支持家庭購(gòu)買(mǎi)首套房，啟動(dòng)1000萬(wàn)套棚戶(hù)改造計(jì)劃，從而維持房地產(chǎn)投資的合理增長(zhǎng)。

　　他認(rèn)為，此次政治局會(huì)議措辭的“變調(diào)”，并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)的調(diào)整。預(yù)計(jì)下半年，以限購(gòu)限貸限價(jià)為代表的房地產(chǎn)調(diào)控仍將繼續(xù)，但不會(huì)有新的行政調(diào)控措施出臺(tái)。

　　開(kāi)發(fā)商對(duì)政策的態(tài)度則普遍樂(lè)觀。任志強(qiáng)便表示，在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)階段，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)受益于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；但在經(jīng)濟(jì)增速下行的時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)因拉動(dòng)效應(yīng)而免受打壓。他認(rèn)為，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，下半年不會(huì)有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)。

　　但值得注意的是，市場(chǎng)化的調(diào)控手段仍將是樓市政策的趨勢(shì)，這主要表現(xiàn)為長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。據(jù)了解，隨著數(shù)家涉房上市企業(yè)停牌“籌劃重大事項(xiàng)”，凍結(jié)多年的房地產(chǎn)企業(yè)A股上市、再融資和重大資產(chǎn)重組政策，有可能取得實(shí)質(zhì)性破冰。

　　知情人士近期還透露，由發(fā)改委牽頭，住建部、國(guó)土部等相關(guān)部委正在參與制定房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，其中包括房產(chǎn)稅試點(diǎn)、保障房建設(shè)、公積金貸款等多個(gè)層面。在樓市調(diào)控政策“維穩(wěn)”的同時(shí)，這些長(zhǎng)效機(jī)制可能借機(jī)加速落地。（張敏）

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

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