中國(guó)大城市房?jī)r(jià)“領(lǐng)跑”凸顯樓市風(fēng)險(xiǎn)分化

沉寂一年多之后，中國(guó)大城市的“地王”再次頻頻出現(xiàn)，地產(chǎn)商大力布局一二線城市趨勢(shì)明顯。而這背后折射出中國(guó)樓市的“二元”分化，即大城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺領(lǐng)漲，中小城市樓市風(fēng)險(xiǎn)加大，中小城市發(fā)展困境待解。

　　6月，廣州，房地產(chǎn)“黑馬”佳兆業(yè)集團(tuán)攜裕瑞房地產(chǎn)以45．57億元拿下黃埔區(qū)南玻宅地，成為廣州當(dāng)時(shí)的總價(jià)“地王”；7月，上海，一直對(duì)“地王”稱號(hào)敬而遠(yuǎn)之的萬(wàn)科出資48．7億元搶得張江高科技園區(qū)商住地塊，刷新了上海年內(nèi)總價(jià)地王的紀(jì)錄。

　　這只是近期地產(chǎn)商大舉進(jìn)軍一二線城市的兩個(gè)典型案例。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年萬(wàn)科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等中國(guó)16家品牌房企在土地上的開支為1978億元，同比增長(zhǎng)230％，其中一二線城市占79％，接近八成。

　　中國(guó)國(guó)土資源部近日公布的數(shù)據(jù)也顯示，今年1－5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金4．5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)32．0％，企業(yè)購(gòu)地積極性上升，并向一線城市和部分二線城市回歸，一線城市住房用地供應(yīng)增幅大幅高于全國(guó)水平。

　　與此同時(shí)，中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)已開始“領(lǐng)跑”全國(guó)。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年6月份一線城市北京、上海、廣州、深圳的新建商品房?jī)r(jià)格漲幅分別達(dá)16．7％、14．4％、16．5％和16．0％，南京、福州、廈門、鄭州等二線城市漲幅也都超過(guò)10％，這些一二線城市成為全國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最快的城市。

　　中國(guó)地產(chǎn)商加大一二線城市布局的趨勢(shì)，已引起各界關(guān)注。專家分析認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下，一二線城市的資源聚集、土地資源稀缺、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定等優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn)，而前兩年重點(diǎn)布局的三四線城市，由于庫(kù)存加大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲缺乏支撐等原因，風(fēng)險(xiǎn)開始增大。

　　“2009年之后，中國(guó)三四線城市的土地供應(yīng)有了爆發(fā)式的增長(zhǎng)，特別是大城市限購(gòu)等調(diào)控加碼后，不少地產(chǎn)商開始重點(diǎn)布局三四線城市，導(dǎo)致這些城市的樓市供應(yīng)量較大；而一二線城市卻在不斷去庫(kù)存?！北本┲性袌?chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)。

　　據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，2012年一線城市平均供求比為1．01，而到了今年上半年，一線城市平均供求比降為0．8，出現(xiàn)供不應(yīng)求情況，市場(chǎng)存量下降，房?jī)r(jià)上升。

　　易居研究院企業(yè)研究中心的報(bào)告也認(rèn)為，由于三線城市經(jīng)濟(jì)總量相對(duì)有限，中心區(qū)域的土地供應(yīng)也較為充裕，使得三線城市房屋供應(yīng)過(guò)量的現(xiàn)象雪上加霜。即便一二線城市樓價(jià)一直高企，但是在更強(qiáng)的市場(chǎng)銷售推動(dòng)下，一二線城市的風(fēng)險(xiǎn)依舊比三線城市小得多。

　　一些業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種分化還會(huì)持續(xù)，一二線城市房?jī)r(jià)“領(lǐng)漲”的趨勢(shì)短期內(nèi)還難以改變，今后中小城市還需加強(qiáng)推進(jìn)“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”，以破解目前面臨的房地產(chǎn)過(guò)度擴(kuò)張、城市吸引力不足等困局。

　　中國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵也認(rèn)為，在一二線城市，資源稀缺性還存在，房?jī)r(jià)還有上漲的空間，部分三線城市和四線城市、縣城再按照這樣的模式發(fā)展房地產(chǎn)，恐怕在擴(kuò)張到一定程度的時(shí)候會(huì)導(dǎo)致崩盤。

　　專家認(rèn)為，政府宜引導(dǎo)一些優(yōu)質(zhì)資源向中小城市相對(duì)均勻分布，合理疏散人口，遏制房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說(shuō)，中央近日提出“推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，在此過(guò)程中政府需引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、勞動(dòng)力在空間上更協(xié)調(diào)的集聚，三四線城市應(yīng)提供更好的人文和生態(tài)環(huán)境，以吸引更多轉(zhuǎn)移人口。（袁軍寶 魏圣曜）

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