樓市半年觀察：量?jī)r(jià)齊漲，下半年或再出新政

2013年已過(guò)半，回首上半年樓市:3月底各地“國(guó)五條”頒布，4月落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控措施，5月房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市擴(kuò)大傳言甚囂塵上，6月全國(guó)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)落空、金融業(yè)鬧“錢荒”，樓市似乎岌岌可危，但截至目前看來(lái)，樓市不但“不為所動(dòng)”，還呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊漲”的局面，調(diào)控難度不斷加大。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年再出房地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性很大，有望出現(xiàn)量高價(jià)平或略跌的局面。

　　二手房成交量大起大落

　　2013年兩會(huì)前夕，樓市“國(guó)五條”重磅推出，其中規(guī)定個(gè)人出售住房所得20%繳個(gè)稅引來(lái)大量關(guān)注。但一規(guī)定并沒有得到地方政府積極響應(yīng)，不少地方國(guó)五條細(xì)則干脆不提20%個(gè)稅。

　　受政策影響，上半年二手房交易量一度呈現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，新政執(zhí)行前的3月份達(dá)到歷史最高水準(zhǔn)的43780套，新政落地后，交易量急轉(zhuǎn)直下，跌至歷史低谷的5212套。最近三個(gè)月，交易量穩(wěn)步上升，但截至6月仍未突破萬(wàn)套，低于調(diào)控前水準(zhǔn)。

　　根據(jù)北京麥田房產(chǎn)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2013年上半年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)到了9.4萬(wàn)套，環(huán)比2012年下半年的網(wǎng)簽量上漲了7%，同比2012年上半年同期的網(wǎng)簽量更是大幅上漲了68%。

　　北京二手房房?jī)r(jià)在“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”之下繼續(xù)上漲，上半年成交均價(jià)約為2.9萬(wàn)元/平方米，達(dá)到歷史最高位。但漲幅基本被遏制，已從1月份的5%回落至6月份的1.5%

　　麥田市場(chǎng)研究部經(jīng)理張葉松則認(rèn)為，本輪調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大啟示，房?jī)r(jià)上漲的矛盾點(diǎn)被重新認(rèn)識(shí)，政策希望通過(guò)壓制交易量而壓制房?jī)r(jià)，在初期起到了一定止?jié)q效果，但政策常態(tài)化后，后是缺乏明顯利空，土地成本依舊上升，剛需在恐慌中提前釋放購(gòu)房需求，多方面原因造成了房?jī)r(jià)上漲信心不減的事實(shí)。

　　房企資金充裕拿地積極

　　房企大佬年初就曾預(yù)判，房地產(chǎn)企業(yè)今年的日子比去年好過(guò)，事實(shí)也證明了這一點(diǎn)?？硕鹦畔⒓瘓F(tuán)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年全國(guó)銷售業(yè)績(jī)排名前50強(qiáng)的房企銷售總額為6972.97億元，而2012年這一數(shù)據(jù)則為5728.58億元，同比上升了21.72%。

　　另一方面，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年萬(wàn)科、恒大、綠地等10大標(biāo)桿房企國(guó)內(nèi)外融資額已經(jīng)超過(guò)459.6億元人民幣，較2012年上半年上漲了75.6%，也已經(jīng)超過(guò)了2012年全年413億元的融資額，非標(biāo)桿房企融資量也明顯上漲。

　　開發(fā)商資金充裕，土地市場(chǎng)則持續(xù)升溫，近期北京、上海等地地王頻現(xiàn)，開發(fā)商似乎摸透了調(diào)控的脈絡(luò)，再次開始大肆拿地?cái)U(kuò)張。

　　僅7月3日一天，京滬兩地就同時(shí)刷新地王紀(jì)錄。上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)一宗商住地塊引發(fā)了萬(wàn)科、保利、綠地、金地、招商等房企巨頭的激烈爭(zhēng)奪，最終被上海保利盛冠投資有限公司以23 .56億元的價(jià)格競(jìng)得，樓面地價(jià)12568元/平方米， 溢價(jià)率為131.9%，刷新了今年上海土地市場(chǎng)溢價(jià)率記錄，此前紀(jì)錄為108.3%。

　　同一天，此前被暫停出讓的北京豐臺(tái)區(qū)夏家胡同地塊二次掛牌，由于該地塊地理位置稀缺，推出伊始即獲得極大關(guān)注，并被業(yè)內(nèi)稱為“準(zhǔn)地王”，吸引了中糧、九龍倉(cāng)、融創(chuàng)在內(nèi)的多達(dá)14家房企參與競(jìng)價(jià)。最終，該地塊以17.7億元的總價(jià)，3.8萬(wàn)平方米的保障房面積被北京懋源房屋開發(fā)有限公司競(jìng)得，預(yù)估純商品住宅部分的樓面地價(jià)約在4.5萬(wàn)元/平方米。

　　宏觀方面來(lái)看，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至6月25日，2013年上半年，北京共有52宗經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)現(xiàn)成交。其中，住宅用地共成交30宗，30宗住宅土地出讓金累計(jì)達(dá)到417.88億，趕超去年全年的395億元。

　　德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，今年5月，上海共計(jì)出讓經(jīng)營(yíng)性地塊21幅，相比上月增加10幅，成交金額170億元，環(huán)比上漲41.2%，創(chuàng)今年以來(lái)的新高，相當(dāng)于去年同期的72倍。

　　今年以來(lái)，大型房企對(duì)一線城市市場(chǎng)預(yù)期看好，以三四線城市為主要市場(chǎng)的恒大地產(chǎn)首次進(jìn)京買地，而近段時(shí)間上海的優(yōu)質(zhì)土地也全部由一線開發(fā)企業(yè)獲得。

　　業(yè)內(nèi)稱下半年出調(diào)控政策可能性大

　　面對(duì)上半年火熱的行情，下半年樓市走勢(shì)又將如何?中國(guó)著名房地產(chǎn)專家、亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓表示，下半年，穩(wěn)健的貨幣政策與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)計(jì)劃的推出及調(diào)控轉(zhuǎn)向底的情況下，在城鎮(zhèn)化與住房需求推動(dòng)、土地市場(chǎng)高溫、供不應(yīng)求等眾多因素的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)上漲壓力依然較大。

　　同時(shí)，他對(duì)上半年樓市“量?jī)r(jià)齊漲”的旺盛局面也作出總結(jié)，認(rèn)為房?jī)r(jià)慣性上漲正“蠶食”調(diào)控效力，調(diào)控難度不斷加大，印證了房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”怪圈一直存在，且短期之內(nèi)恐無(wú)法打破。

　　張葉松則認(rèn)為下半年再出調(diào)控政策的可能性大。他指出，經(jīng)過(guò)本輪調(diào)控，執(zhí)政層開始轉(zhuǎn)變思路，房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒀由熘链蠼?jīng)濟(jì)環(huán)境，在房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)的抉擇中，政府政策態(tài)度將決定未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

　　“三四季度再出房地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性很大，其目標(biāo)將會(huì)直指房屋過(guò)度持有群體，只有房屋供給量超出購(gòu)買需求，市場(chǎng)才會(huì)趨于理性。如一切如愿，下半年有望出現(xiàn)量高價(jià)平或略跌的局面?！保ㄓ浾?李方）

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