房地產(chǎn)直接融資占比攀升，資金總額增6.5倍

　　核心提示：房企融資結(jié)構(gòu)正悄然發(fā)生變化，直接融資占比由2004年30%上升至2012年40.5%，資金總額8年間增長高達6.5倍。

　　持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，正讓房企嚴重依賴銀行融資的格局發(fā)生改變。近期住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合展開的民間資本調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)正悄然發(fā)生變化，直接融資已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的資金來源，占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達6.5倍。與此同時，民間資本開始涌入，并將投資目光鎖定商業(yè)地產(chǎn)。

　　直接融資大發(fā)展

　　目前，房地產(chǎn)直接融資的具體方式主要有房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金和券商資管。2012年房地產(chǎn)直接融資的占比快速上升，房地產(chǎn)信托余額為6800億元，發(fā)展迅速。相比之下，房地產(chǎn)基金尚處于起步期，發(fā)展時間僅有三到五年。但據(jù)業(yè)內(nèi)估計，2012年的房地產(chǎn)基金規(guī)模已經(jīng)超過1000億元。

　　今年以來，房地產(chǎn)直接融資占比增加的趨勢還在擴大。到今年4月，房地產(chǎn)信托占信托發(fā)行量的比重達到33%，已超過金融和基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)。在多個投資領(lǐng)域受到限制的背景下，房地產(chǎn)信托有望再次成為信托業(yè)務(wù)重點。

　　“從企業(yè)的投資額和融資額來看，這些數(shù)字目前是近十年來的最高水平?！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾绫硎?，這表明目前房地產(chǎn)企業(yè)并不缺錢，所以有能力拿地，甚至拿“高價地”。

　　不過，秦虹仍然強調(diào)，今年社會流動性相當充裕，但未來除了貸款外，房企一定要多關(guān)注直接融資?！爸苯尤谫Y是下一步金融改革的大方向之一，需要開發(fā)企業(yè)的高度支持?！鼻睾绫硎?，房地產(chǎn)是資金密集行業(yè)，但不斷加碼的地產(chǎn)調(diào)控讓寬松、低成本、易于獲得的銀行貸款環(huán)境難以再現(xiàn)。因此，未來維持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要支撐點將是直接融資。

　　民間資本涌入

　　房地產(chǎn)直接融資的快速發(fā)展，已經(jīng)吸引民間資本的關(guān)注。今年年初，來自山西的晉商資本以基金形式買下北京麗澤商務(wù)區(qū)拍出的第一塊土地，預(yù)示著房地產(chǎn)基金正在加速吸引更多民間資本的參與。

　　對此，高和資本董事長蘇鑫表示：“關(guān)注直接融資，關(guān)注新的金融行業(yè)細分領(lǐng)域的市場變化和投資需求，未來要做大房地產(chǎn)就必須關(guān)注直接融資方式?！?/p>

　　作為我國首支人民幣商業(yè)地產(chǎn)基金，高和資本目前收購資產(chǎn)規(guī)模已超過60億元，其中在北京三環(huán)內(nèi)核心區(qū)域完成五個商辦物業(yè)項目收購，其中四個項目完成退出。近期，高和資本加速在一線城市的布局，以7.9億元收購位于上海靜安區(qū)核心位置寫字樓中華企業(yè)大廈，這是高和資本在上海的首個項目收購。

　　根據(jù)住建部政策研究中心與高和資本發(fā)布的《2012年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究總報告》，民間資本對房地產(chǎn)業(yè)的投資策略及方式正發(fā)生改變，商業(yè)地產(chǎn)已成為民間資本最為重要的一個投資出口，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資將是值得關(guān)注的民間投資焦點領(lǐng)域。

來源：中國證券報

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