物流園空置率60%，國務院禁以物流中心名義圈地

　　近日，國務院辦公廳印發(fā)《深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點工作部門分工方案》下稱《方案》。

　　方案在提出要支持流通企業(yè)建現(xiàn)代物流中心，發(fā)展統(tǒng)一配送的同時，也稱要禁止以物流中心、商品集散地等名義圈占土地，防止土地閑置浪費。

　　方案指出，鼓勵各地以租賃方式供應流通業(yè)用地，并依法支持使用農(nóng)村集體建設用地發(fā)展流通業(yè)。

　　針對上述“方案”，國土部顧問楊重光表示，一方面有利于加強園區(qū)企業(yè)盤活存量用地的積極性；另一方面，按照此前的規(guī)定，工業(yè)倉儲用地多以協(xié)議方式出讓，此次方案鼓勵以租賃方式供地，再通過設定有效的租賃期限，可以有效的減少“圈地”和土地閑置情況。

　　本報記者亦了解到，國土部亦在研究存量工礦用地的退出機制，探討實行工業(yè)用地出讓的彈性年期和租賃制等。

　　在楊重光看來，雖然“方案”只限于流通業(yè)，但是“該規(guī)定”的落地亦可以作為國土部未來推廣盤活存量工礦用地的有益嘗試。

　　物流園平均空置率為60%

　　北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永祥表示，物流園區(qū)對上下游產(chǎn)業(yè)有極大的促進作用。

　　相關研究顯示，物流費用占GDP的比例每降低1個百分點，就可帶來4000多億元的經(jīng)濟效益，對降低制造業(yè)成本、進而拉低物價水平有重要意義。

　　在此背景下，國務院出臺了一系列諸如鼓勵民間資本進入物流行業(yè)，物流倉儲用地、城鎮(zhèn)土地使用稅減半等鼓勵性的政策，在此背景下，全國掀起了物流園區(qū)的建設熱潮，物流園區(qū)數(shù)量急劇提升。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國至少有20多個省市和30多個中心城市政府制訂了區(qū)域性物流發(fā)展規(guī)劃和政策，并將開發(fā)物流園區(qū)作為發(fā)展物流的品牌。

　　截至2011年7月，掛名為物流園區(qū)、物流基地的園區(qū)共有4218個，也就是說，平均每個地級市有12.6個物流類園區(qū)。

　　值得一提的是，在建設園區(qū)的旗幟下，中國物流與采購聯(lián)合會會長何黎明表示，在物流業(yè)的發(fā)展過程中，不乏有部分地區(qū)借建設物流園區(qū)之機出現(xiàn)“圈地”現(xiàn)象。

　　根據(jù)國家發(fā)改委和中國物流與采購聯(lián)合會此前聯(lián)合做的調研，不少企業(yè)以獲取政策優(yōu)惠為目的進駐物流園區(qū)“圈地”，占而不建，坐等土地升值然后變賣。也有企業(yè)打物流旗幟，行商貿(mào)經(jīng)營實質等，與此同時，我國物流園區(qū)的平均空置率約60%。

　　中投顧問高級研究員高博軒稱，造成物流園區(qū)空置率高的原因主要有三個：一是許多地方政府盲目跟風；二是園區(qū)缺乏明確的目標定位；三是園區(qū)規(guī)劃缺乏全局考慮。

　　盤活工礦供地的有益嘗試

　　本報記者獲悉，包括物流倉儲用地在內的工業(yè)用地閑置情況并不少見，亦被國土部關注，早在去年國土部副部長牽頭的調研組已經(jīng)在去年開始調研、盤活工業(yè)用地的方式。

　　“推進工業(yè)用地出讓的彈性年期和租賃制，探索存量工業(yè)用地的退出機制”更在2013年國土部年度會議上被重點強調。

　　“物流倉儲用地，作為工業(yè)用地的一種類型，”楊重光稱，此次國務院辦公廳發(fā)布的文件有關禁止“圈地”、盤活存量用地的要求，一旦后續(xù)一一落地，對于盤活存量的工業(yè)用地，也具備借鑒意義。

　　根據(jù)“方案”，鼓勵利用舊廠房、閑置倉庫等建設符合規(guī)劃的流通設施，涉及原劃撥土地使用權轉讓或租賃的，經(jīng)批準可采取協(xié)議方式供應。

　　楊重光表示，上述“原劃撥土地使用權轉讓或租賃的，經(jīng)批準可采取協(xié)議方式供應”，可以激活企業(yè)盤活存量用地的積極性，使得園區(qū)用地有效退出。

　　與此同時，通知亦明確，鼓勵各地以租賃方式供應流通業(yè)用地。

　　“相比協(xié)議出讓獲取的土地，租賃期間的地塊很難給銀行抵押貸款，而且可以有效的防止浪費，”上海良玉投資有限公司總經(jīng)理郭玉良表示，很多地方政府為了獲取更多的土地出讓金，供地時就按照最高時限供地。

　　“按要求，工業(yè)用地使用權出讓最高年限為50年。各地在設定工業(yè)用地出讓年限時，往往就高不就低，常以50年為出讓期限，這樣既可增加地方政府‘土地財政’收益，又可使企業(yè)達到利用土地作為投資產(chǎn)品實現(xiàn)保值的目的。”郭玉良向本報記者介紹，但過長的出讓年限容易導致工業(yè)用地低效利用、閑置不用或自行轉讓等現(xiàn)象，而實現(xiàn)彈性的租賃制，也可以確保后續(xù)的退出。

　　值得一提的是，方案亦明確，可以依法支撐使用農(nóng)村集體建設用地發(fā)展流通業(yè)。

　　浙江大學教授楊遴杰表示，城市化過程中用地需求逐漸凸顯，諸如倉儲物流、保障房、養(yǎng)老等都開始把“手”伸進農(nóng)村，如果不對農(nóng)村建設用地的流轉進行規(guī)范，或將出現(xiàn)損害農(nóng)民利益的情況。

來源：21世紀網(wǎng)-《21世紀經(jīng)濟報道》

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