全國(guó)百城房?jī)r(jià)連漲11月，一線城市嚴(yán)控預(yù)售

　主要城市新房?jī)r(jià)格并沒(méi)有因“國(guó)五條”政策而出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，2013年4月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格繼續(xù)環(huán)比上漲。

　　這也是自2012年6月以來(lái)，百城新建住宅均價(jià)連續(xù)第11個(gè)月環(huán)比上漲，其中部分一線城市漲勢(shì)迅猛。

　　5月1日，深圳開(kāi)始正式實(shí)施《深圳市商品房預(yù)售價(jià)格備案辦法》，而廣州、北京也再傳房?jī)r(jià)監(jiān)管消息，一線城市對(duì)房?jī)r(jià)的直接干預(yù)進(jìn)一步收緊。

　　連漲11個(gè)月

　　根據(jù)中指院5月2日發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2013年4月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10098元/平方米，環(huán)比3月上漲1%。

　　這是自2012年6月連續(xù)第11個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月縮小0.06個(gè)百分點(diǎn)，其中76個(gè)城市環(huán)比上漲，24個(gè)城市環(huán)比下跌。

　　3~4月以來(lái)，多地“國(guó)五條”細(xì)則落地實(shí)施，北京二套房貸款首付比例提高至七成，北京、廣州全面執(zhí)行商品房限價(jià)指導(dǎo)，蘇州、杭州公積金門檻提高，貸款額度收緊，在整體調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)的背景下，市場(chǎng)成交明顯降溫。

　　成交量高位回落是多個(gè)城市的共同特點(diǎn)，據(jù)廣州市房地產(chǎn)交易網(wǎng)站陽(yáng)光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，4月份廣州一手住宅網(wǎng)簽成交量為5607套，比3月份的網(wǎng)簽總數(shù)10931套減少了5324套，環(huán)比下跌48.71%。

　　根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京市4月新建商品住宅成交量為7188套，與3月份相比下降約63%。截至4月27日,上海全市商品住宅的成交面積81.40萬(wàn)平方米，與3月份150萬(wàn)平方米的市場(chǎng)高位相比環(huán)比下降超過(guò)40%。

　　受累于成交量，與3月相比，上述全國(guó)100個(gè)城市4月價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)增加8個(gè)，而環(huán)比上漲的城市比上月減少8個(gè)。

　　但與去年同期比較來(lái)看，今年4月全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)同比上漲5.34%，這也同比連續(xù)第5個(gè)月上漲，漲幅相對(duì)上月擴(kuò)大1.44個(gè)百分點(diǎn)。

　　尤其是一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅更大。4月份北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為17023元/平方米，環(huán)比上月上漲1.31%，與上年同期相比上漲7.89%。

　　根據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土委成交數(shù)據(jù)，繼3月成交套數(shù)和面積雙雙創(chuàng)下7個(gè)月新高之后，4月深圳新房成交均價(jià)21958元/平方米，環(huán)比上月有約11.8%的漲幅，并創(chuàng)下2010年3月以來(lái)的新高。

　　在過(guò)去的38個(gè)月中，深圳只有2012年8月和2010年10月兩個(gè)月的成交均價(jià)突破21000元/平方米的整數(shù)關(guān)口。

　　價(jià)格干預(yù)趨嚴(yán)

　　在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，4月份新房市場(chǎng)受房地產(chǎn)政策因素干擾過(guò)大，單純的數(shù)據(jù)并不能反映真實(shí)的市場(chǎng)運(yùn)行狀況。

　　以廣州為例，近期業(yè)內(nèi)盛傳廣州市國(guó)土房管局對(duì)高價(jià)商品房暫停網(wǎng)簽，并于4月22日出臺(tái)“指導(dǎo)價(jià)格”的新政策，這被認(rèn)為是網(wǎng)簽量減少以及網(wǎng)簽均價(jià)下降的重要原因。

　　但從“五一”假日樓市情況來(lái)看，看房者熱情有所上升?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者親歷2013深圳春季房博會(huì)發(fā)現(xiàn)，場(chǎng)面火爆的人氣遠(yuǎn)超過(guò)前兩屆。

　　不過(guò)，從參展樓盤來(lái)看，今年深圳本地參展項(xiàng)目只有16個(gè)，而真正在售的項(xiàng)目尚不足一半，堪稱是歷屆房博會(huì)最少的一次，萬(wàn)科等巨頭仍未參與。

　　有現(xiàn)場(chǎng)銷售負(fù)責(zé)人表示，近期新盤銷售火爆出乎很多開(kāi)發(fā)商的意料，購(gòu)房者搶購(gòu)的現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，很多在售樓盤根本不需要參加房交會(huì)。

　　而廣州樓市在“五一”假期頭三天的交易價(jià)格尤其值得關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，今年“五一”全市成交均價(jià)為16626元/平方米，和去年同期的11267元/平方米相比，有著47.6%的增幅。

　　在個(gè)盤方面，廣州市內(nèi)熱銷樓盤價(jià)格無(wú)一不在去年底今年初的基礎(chǔ)上大幅上調(diào)。萬(wàn)科、保利、越秀等發(fā)展商旗下樓盤簽約價(jià)格均顯著上漲。

　　例如萬(wàn)科紅郡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以針對(duì)剛需的中小戶型為主，該盤去年底簽約價(jià)格在17000元/平方米，但在今年4月底已經(jīng)有了單日均價(jià)突破20000元/平方米的紀(jì)錄。保利西海岸、越秀星匯文華等同樣針對(duì)首次置業(yè)者以及改善型需求的住宅產(chǎn)品，也都較去年“五一”前后有20%以上的漲幅。

　　由于房?jī)r(jià)上漲壓力大增，部分城市加大了價(jià)格干預(yù)力度。尤其是一線城市，除上海外，北京、廣州、深圳均加強(qiáng)預(yù)售許可證的監(jiān)管。

　　5月1日，深圳開(kāi)始正式實(shí)施的《深圳市商品房預(yù)售價(jià)格備案辦法》規(guī)定，在商品房預(yù)售過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)格調(diào)整幅度超出最近一次備案價(jià)格上下15%的，必須在調(diào)整之前辦理商品房預(yù)售價(jià)格備案變更，否則每一套未備案的商品房處10萬(wàn)元罰款。

　　根據(jù)辦法，如果發(fā)現(xiàn)2套房未按規(guī)定實(shí)行價(jià)格備案，則處20萬(wàn)元罰款，發(fā)現(xiàn)更多未實(shí)行價(jià)格備案的，處罰依此類推，上不封頂。

　　廣州市國(guó)土房管局此前也下發(fā)通知規(guī)定，自4月24日起，廣州全面執(zhí)行商品房預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須辦理預(yù)售網(wǎng)上申報(bào)，并接受國(guó)土房管部門的價(jià)格指導(dǎo)；對(duì)未按要求執(zhí)行的開(kāi)發(fā)企業(yè)將暫不核發(fā)預(yù)售許可證。

　　此外，北京的房?jī)r(jià)管控體系也日趨明朗，即將實(shí)施的商品房行政限價(jià)管理政策將采取“雙軌模式”，即符合自主、改善性需求的普通商品房納入“限價(jià)房序列”管理；包括高端項(xiàng)目在內(nèi)的非自主、改善型商品房，則劃入“價(jià)格監(jiān)管和預(yù)售引導(dǎo)序列”。

　　中指院研究報(bào)告認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市仍存在調(diào)控政策加碼風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)預(yù)期較為復(fù)雜，不同城市住宅市場(chǎng)將進(jìn)一步分化。（作者：黃樹輝 張艷紅 徐?。?/p>

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