十大經(jīng)濟(jì)學(xué)家解析房?jī)r(jià)：降價(jià)誤讀，穩(wěn)價(jià)才是真目標(biāo)

自今年3月1日國(guó)家出臺(tái)20%個(gè)稅嚴(yán)格開(kāi)征、擴(kuò)大限購(gòu)等殺傷力巨大的新規(guī)之后，房地產(chǎn)就成為都市里最熱門(mén)的話(huà)題。然而與以往歷次調(diào)控的迅速落地不同，除北京積極行動(dòng)之外，其他城市的地方細(xì)則實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容都不多，這一動(dòng)一靜為何反差巨大？20%個(gè)稅嚴(yán)格開(kāi)征后，北京一位賣(mài)房人卻將28萬(wàn)元稅款悉數(shù)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房人，調(diào)控會(huì)不會(huì)成為漲房?jī)r(jià)的誘因？昨天，十位重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)房?jī)r(jià)、個(gè)稅、房產(chǎn)稅等眾多熱點(diǎn)話(huà)題進(jìn)行了全方位的解析。

　　熱點(diǎn)之一 房?jī)r(jià)

　　十年九調(diào)，房?jī)r(jià)為何還是往上走？

　　有媒體統(tǒng)計(jì)，從2003年起到2013年的“國(guó)五條”，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議10年來(lái)9次調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但房?jī)r(jià)卻一直走高，房?jī)r(jià)為何像難以馴服的野馬，總是管不??？房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控該如何吸取教訓(xùn)，避免走回過(guò)去的老路？

　　降房?jī)r(jià)是誤讀，穩(wěn)房?jī)r(jià)才是真目標(biāo)

　　賈生華認(rèn)為，其實(shí)老百姓和媒體對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控有一個(gè)誤解，調(diào)控的目標(biāo)到底是什么，是讓房?jī)r(jià)降下來(lái)嗎？實(shí)際上不是這樣。這10年來(lái)，所有的文件出臺(tái)都是說(shuō)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，或者穩(wěn)定房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)合理回歸的提法并沒(méi)有出現(xiàn)在文件里面。包括今年的國(guó)五條都是說(shuō)要穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)。有人因此稱(chēng)，這不是降房?jī)r(jià)的目標(biāo)，這是漲房?jī)r(jià)的目標(biāo)，這反映了一個(gè)理解上的偏差。實(shí)際上國(guó)家目標(biāo)本來(lái)就是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，不要讓它過(guò)快上漲。能做到這一塊，就已經(jīng)很不錯(cuò)了。

　　房?jī)r(jià)難降是房地產(chǎn)的責(zé)任太多

　　為什么房?jī)r(jià)難降，專(zhuān)家們認(rèn)為原因很多，很大程度上是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響很大，在抗擊亞洲金融危機(jī)和世界金融海嘯之時(shí)，房地產(chǎn)都起到了“救經(jīng)濟(jì)”的作用。陳東琪認(rèn)為，客觀地看，房地產(chǎn)至少有四大功能。一是從穩(wěn)增長(zhǎng)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的投資量非常大，對(duì)拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)起到了很大的作用。第二，房地產(chǎn)是一個(gè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)就業(yè)的貢獻(xiàn)功不可沒(méi)。第三在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過(guò)程中貨幣投放量是很大的，房地產(chǎn)分流了一些資金，使之不進(jìn)入商品消費(fèi)領(lǐng)域，對(duì)控通脹、穩(wěn)定CPI還是起了一定的作用。第四，房地產(chǎn)對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)很大。

　　儒家文化導(dǎo)致人們對(duì)房子有特殊情結(jié)

　　房?jī)r(jià)為什么不理性，除了經(jīng)濟(jì)方面的原因，劉桓認(rèn)為其中還有一個(gè)重要的因素是文化傳統(tǒng)?！拔覀兪侨逦幕?，農(nóng)耕文化，重視不動(dòng)產(chǎn)，樹(shù)高千丈，葉落歸根，中國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)有特殊的情結(jié)，和歐美不一樣。紐約人比北京人有錢(qián)得多，但紐約的住房自有率是41%，北京是86%。不僅中國(guó)，凡儒文化圈的國(guó)家和地區(qū)，房?jī)r(jià)都高。比如兩岸四地，還有馬來(lái)西亞、韓國(guó)、日本等等。日本房地產(chǎn)最高的時(shí)候，有一種說(shuō)法是把東京賣(mài)掉可以買(mǎi)整個(gè)美國(guó)，把日本賣(mài)掉可以買(mǎi)八個(gè)美國(guó)，美國(guó)像牛那么大，日本像蠶那么大，一條蠶可以買(mǎi)八頭牛，沒(méi)有泡沫才怪呢?！?

　　經(jīng)濟(jì)增速放緩時(shí)，房?jī)r(jià)就會(huì)跟著降

　　房?jī)r(jià)難降，但是不是真的不會(huì)降呢？專(zhuān)家們認(rèn)為也未必。陳東琪認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌有三次：第一次是1989年、1990年，經(jīng)濟(jì)下去了；第二次是2008年、2009年上半年，經(jīng)濟(jì)也下去了；下一次他估計(jì)是在2018年，經(jīng)濟(jì)增速會(huì)回落到6%以下，房?jī)r(jià)自然下跌?！安灰朐诮?jīng)濟(jì)上升的時(shí)候去降房?jī)r(jià)，CPI上漲，人民幣幣值上漲，土地價(jià)格漲，什么都在漲，你讓房?jī)r(jià)下跌可能嗎？”

　　熱點(diǎn)之二 調(diào)控

　　本輪調(diào)控是“最嚴(yán)版”還是“溫和版”？

　　3月底，有30多個(gè)城市公布了 “國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則。然而，細(xì)心的人們發(fā)現(xiàn)，不少城市的落地政策都是微博體、“一句話(huà)調(diào)控”。除了北京等個(gè)別城市之外，“國(guó)五條”的20%個(gè)稅、擴(kuò)大限購(gòu)等嚴(yán)厲措施在各大城市均未得到實(shí)質(zhì)性實(shí)施，“國(guó)五條”會(huì)不會(huì)遭遇“軟著陸”？

　　房地產(chǎn)的泡沫總有一天會(huì)破掉

　　劉志彪認(rèn)為，從各地的國(guó)五條細(xì)則能看出一個(gè)現(xiàn)象，不少地方并不是真正想調(diào)控房地產(chǎn)，“地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，使得其既是調(diào)控主體，又是利益主體。包括這次實(shí)施細(xì)則都是溫和的，還沒(méi)有進(jìn)入真正的調(diào)控。只是把價(jià)格增長(zhǎng)的勢(shì)頭緩一點(diǎn)，銀行也好，地方也好，擁有房產(chǎn)的人，大家都高興。但是這個(gè)游戲玩不長(zhǎng)，總有一天房地產(chǎn)的泡沫要破掉。”

　　一把鑰匙難開(kāi)調(diào)控之門(mén)

　　裴長(zhǎng)洪形象地說(shuō)，目前政府希望調(diào)控是一把萬(wàn)能鑰匙，來(lái)打開(kāi)穩(wěn)定樓市的大門(mén)。可這把鎖有很多鎖眼，有的是機(jī)械的，有的是密碼鎖。市場(chǎng)主體利益多元化，有房的人，沒(méi)房的人，政府，開(kāi)發(fā)商，就導(dǎo)致了預(yù)期的多元化。影響市場(chǎng)的因素也多種多樣，有文化因素，有社會(huì)因素，也有價(jià)格因素，非常復(fù)雜。從國(guó)五條出臺(tái)的背景來(lái)看，應(yīng)該是政府希望將房?jī)r(jià)壓一壓，但政策設(shè)計(jì)時(shí)有沒(méi)有詳細(xì)論證？會(huì)不會(huì)忽略掉別的因素？比如說(shuō)假離婚的問(wèn)題有沒(méi)有考慮到？會(huì)不會(huì)因?yàn)閭}(cāng)促出臺(tái)，而遇到一些抵觸，導(dǎo)致執(zhí)行不到位？

　　調(diào)控要管住土地和鈔票

　　沈明高指出，調(diào)控要有效，需要解決三個(gè)問(wèn)題。一是貨幣流動(dòng)性和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系，“過(guò)去十年房?jī)r(jià)漲幅這么高，跟大量資金的投放和貨幣流動(dòng)性寬松是有關(guān)系的，因?yàn)殄X(qián)會(huì)跑到樓市，從而推高房?jī)r(jià)。”其次是民間投資渠道要增加，“政府打擊房地產(chǎn)的投資性和投機(jī)性需求，但百姓的錢(qián)放在什么地方，放銀行嗎？”此外，一個(gè)國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的依賴(lài)程度跟創(chuàng)新能力成反比?！叭绻覀冋嬲龑?shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控，經(jīng)濟(jì)馬上就會(huì)放慢，再搞一個(gè)刺激計(jì)劃嗎？”提高了國(guó)家的創(chuàng)新能力，自然會(huì)減輕對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)。

　　吳柏鈞也建議“政府管兩段”，除了把錢(qián)管好，還要把土地管好。

　　建議中央管考核，地方管調(diào)控

　　對(duì)于調(diào)控，專(zhuān)家們建議還是要多用市場(chǎng)的手段。王洪衛(wèi)指出，“真的要調(diào)控，我建議中央政府負(fù)責(zé)市場(chǎng)機(jī)制的建設(shè)，調(diào)控的落腳點(diǎn)要變成地方政府。中央政府給地方定考核目標(biāo)，地方政府來(lái)具體實(shí)施調(diào)控。”他認(rèn)為，全國(guó)各地的樓市發(fā)展水平差異很大，北京、上海的戶(hù)均住房是0.8套，但全國(guó)平均戶(hù)均已經(jīng)超過(guò)了1套，三四線(xiàn)城市可能達(dá)到1.05套。城市的供需狀況完全不一樣。全國(guó)一刀切已經(jīng)做不到了。讓地方政府在中央考核前提下，分化調(diào)控的措施，是比較合理的。

　　熱點(diǎn)之三 個(gè)稅

　　20%個(gè)稅，會(huì)不會(huì)成漲房?jī)r(jià)的誘因？

　　20%的個(gè)稅被稱(chēng)為是史上最嚴(yán)厲調(diào)控措施，但是爭(zhēng)議也從未停止過(guò)，既有對(duì)政策合理性也有對(duì)其可行性的質(zhì)疑，目前除北京真正嚴(yán)格執(zhí)行外，大部分城市仍在觀望。20%個(gè)稅從技術(shù)層面上是否可行，全面推開(kāi)，會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致二手房的崩盤(pán)？

　　現(xiàn)在開(kāi)征還不是時(shí)候

　　對(duì)于20%個(gè)稅，與會(huì)專(zhuān)家們多不看好，認(rèn)為這一征稅方式雖不是新事物，2006年就已經(jīng)提出，但一直擱置?，F(xiàn)在重新執(zhí)行，一方面是有沒(méi)有必要，另外，能不能起到調(diào)控的作用也不一定，有可能因增加成本轉(zhuǎn)而推高房?jī)r(jià)。

　　吳柏鈞以烤鴨做比喻，他認(rèn)為20%個(gè)稅不是不能征，但是“太早了”?！爸袊?guó)老百姓私人財(cái)富的比例還是太小，就像一只不太肥的鴨子，烤一次還可以，不會(huì)焦，但是三次就不行了。個(gè)人所得稅到底是什么目的，政府其實(shí)還是沒(méi)太想明白?！?

　　買(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)征稅容易被轉(zhuǎn)稼

　　劉桓認(rèn)為，所得征稅20%，其實(shí)嚴(yán)格說(shuō)起來(lái)不可怕?！耙?yàn)樗枚愂窃谫I(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)當(dāng)中實(shí)現(xiàn)，所以這個(gè)稅是可以轉(zhuǎn)嫁的，就是你付還是我付。看到媒體上說(shuō)，北京首次實(shí)行史上最嚴(yán)格的政策以后，有人交稅了，交稅結(jié)果是經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商，是由買(mǎi)方承擔(dān)，因此這個(gè)稅收毫無(wú)疑問(wèn)就變成了房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。所以這也可以解釋了，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)十年九調(diào)，房?jī)r(jià)越調(diào)越高，所有加在交易環(huán)節(jié)的稅收最終都會(huì)變成房?jī)r(jià)上漲，這是我們幾十年來(lái)，搞中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控一個(gè)基本的教訓(xùn)?！?

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