“國十條”三周年，樓市調控還有哪些牌可打

2010年1月10日，國務院辦公廳發(fā)布國辦發(fā)20104號文件，這份被稱為“國十一條”的文件出臺意味著對房地產市場的信貸、稅收支持暫告一段落，過熱的市場環(huán)境需要政策冷卻。

　　然而，政策下發(fā)后，市場并未顯現(xiàn)出降溫的趨勢，為避免快速升溫的房地產市場發(fā)展為不可控制的“沸騰”狀態(tài)，2010年4月17日，國務院下發(fā)國發(fā)201010號文件，也就是如今被稱為“國十條”的房地產調控文件。自此，房地產市場正式進入新一輪調控狀態(tài)。

　　如今，“國十條”頒布已經三年整，一線城市房地產市場在經歷了冷寂之后出現(xiàn)了集中爆發(fā)式的增長，調控效果被沖淡。2013年2月20日，新“國五條”的推出，為2013年房地產市場調控繼續(xù)從嚴定了基調，隨后3月1日，細則的出臺明確了調控的走向。3月末4月初，主要城市也集中公布了2013年房地產調控目標。

　　經濟手段有望補位

　　與經濟手段相比，限購、限貸、限售等行政手段具有見效快而且效果明顯的特點，因此，在房地產調控中被多次使用，然而，運用行政手段進行調控具有負面效果。因此，在調控初步見效后，加大經濟手段參與調控政策比例的意見就被屢次提及。

　　今年3月末，國土資源部副部長胡存智表示，2013年房地產調控要在保證充足供應量的前提下做好的事情中，首先就是適時把行政手段轉為經濟手段。行政手段雖然見效較快，但是“副作用”也大，同時執(zhí)行起來有困難。其次就是調控政策要有精確的針對性。房地產市場是相對獨立的或者是相對隔離的區(qū)域性市場，不同的城市間差別很大，無論是房價還是供應量都會有很大的差異，因此調控政策要有差別化、有精確的針對性。

　　繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸政策，被認為是繼續(xù)抑制房地產投機投資行為的重要手段。從“國十一條”到“國十條”，信貸政策作為房地產調控主要經濟手段的地位得到突顯。二套房貸首付由四成上調至五成，三套房貸由可以申請調整為不得發(fā)放。

　　4月7日晚間，北京住房公積金管理中心和央行營業(yè)管理部發(fā)文表示，北京二套房貸款首付上調為七成，有貸無房者仍舊執(zhí)行六成舊標準，兩份文件中都沒有提及調整二套房貸款利率。

　　雖然北京二套房貸首付比例僅提高一成，但中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，這一成首付款的“殺傷力”極強，購買二套房多為改善型需求，對住房面積、位置的要求相對較高一點，首付款提高對選擇二手房作為改善住房的購房者影響極大，一般二手房貸款評估值都低于實際交易值10%，按照首付七成計算，購房者只能獲得兩成左右的貸款。

　　保有環(huán)節(jié)稅收待發(fā)力

　　作為房地產調控中配合行政政策的重要經濟手段，稅收政策在房地產調控下半場被寄予厚望。

　　2月20日召開的國務院常務會議指出，要完善穩(wěn)定房價工作責任制、嚴格實施商品住房限購、擴大個人住房房產稅改革試點、增加普通商品住房及用地供應，加快保障性安居工程規(guī)劃建設、加強商品房預售管理。

　　2月初，在發(fā)改委、財政部、人社部聯(lián)合發(fā)布的《關于深化收入分配制度改革若干意見》中，第四項“加快健全再分配機制”提出，改革完善房地產稅等，完善房產保有、交易等環(huán)節(jié)稅收制度，逐步擴大個人住房房產稅改革試點范圍，細化住房交易差別化稅收政策，加強存量房交易稅收征管。

　　不過，保有環(huán)節(jié)的稅收，并非只有擬擴大試點范圍的房產稅，3月末，胡存智提出了一個新的解決思路——不動產調節(jié)稅。

　　3月23日，胡存智在中國發(fā)展高層論壇上表示，從當前的情況來看，是時候考慮用經濟手段進行后續(xù)房地產調控了。過去兩年多房地產市場的形勢基本穩(wěn)定，價格也相對穩(wěn)定，雖然近幾個月房價有所波動，但總體穩(wěn)定，這說明限購、限價等措施對調控投資、投機性需求起到了作用?，F(xiàn)在如果能夠盡快采取經濟和稅收手段，可以促使調控取得較好效果。

　　“未來可能會對保有住房征收不動產調節(jié)稅，并建議從第三套房開始征收?！焙嬷钦f。

　　胡存智認為，要調整房地產稅收，把投資、投機性需求引導到兩套房之內，使第三套房以上的房子失去過多的投資價值，這樣將使目前供不應求的局面得到扭轉，大量的存量房得以逐步的供應到市場中。

　　胡存智提出的稅收思路在幾日后得到了一定程度的佐證。

　　3月28日，國務院辦公廳發(fā)布關于實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工的通知。要求各地區(qū)、各部門用3至5年時間完成《方案》提出的各項任務，其中要求出臺并實施不動產統(tǒng)一登記制度，2014年6月底前出臺不動產登記條例。

　　“不動產登記條例將出臺，房地產調控可能出現(xiàn)質變”，張大偉向《證券日報》記者表示，如果一旦執(zhí)行全國不動產聯(lián)網登記系統(tǒng)，將可以更精確的執(zhí)行很多調控政策，可以計算出多套房擁有量，調控政策的效果也會更強。

來源：證券日報

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