樓市調(diào)控博弈續(xù)演：地產(chǎn)商最抗壓，購(gòu)房者最受傷

近十年來，高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了數(shù)次調(diào)控，房?jī)r(jià)卻屢調(diào)屢漲。中央希望調(diào)控出手“穩(wěn)、準(zhǔn)、狠”，但往往事與愿違?！笆暾{(diào)控十年價(jià)漲”的現(xiàn)實(shí)窘境給未來調(diào)控政策帶來諸多難題。究竟是什么原因?qū)е铝诉@種“騎虎難下”的局面？調(diào)控中所涉及的開發(fā)商、地方政府、銀行與購(gòu)房者又是怎樣一種利益博弈關(guān)系？在近日的調(diào)研中，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者試圖找到答案。

地方政府：調(diào)控代價(jià)“耗不起”

業(yè)內(nèi)人士指出，地方政府作為“地根”控制者，擁有較強(qiáng)的主導(dǎo)權(quán)。但每當(dāng)中央出臺(tái)新的調(diào)控政策，地方政府在執(zhí)行過程中卻沒了“底氣”。

從2012年全國(guó)土地出讓情況來看，全年全國(guó)土地出讓合同價(jià)款2.69萬億元，同比2011年的3.15萬億元，下降14.6%。這也造成多地政府性基金收入零增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)的局面。

浙江省2012年基金預(yù)算執(zhí)行情況和2013年基金預(yù)算的文件顯示，2012年，浙江國(guó)有土地出讓金收入1973億元，同比下降46.4%。對(duì)此，浙江省財(cái)政局解釋稱：“收入下降，主要是土地出讓市場(chǎng)行情不景氣。”以杭州為例，2009年杭州的土地出讓金總額超過1000億元，超過上海、北京，躍居全國(guó)第一。而隨著國(guó)家調(diào)控政策的出臺(tái)，杭州土地出讓收入連年收窄。2010年，杭州市本級(jí)土地出讓金收入922.57億元；2011年，跌到了427.37億元；2012年土地出讓金再度縮水，為350.80億。

其它省市情況類似。按照上海市2011年國(guó)有土地所有權(quán)出讓收入占政府性基金收入的比例85%計(jì)算，2012年上海市土地出讓金為1100億元，同比銳減43%。

由于上述原因，相關(guān)省份都相繼調(diào)低了今年土地出讓金預(yù)算增速，部分省份甚至預(yù)計(jì)負(fù)增長(zhǎng)。

山西一位地方住建局負(fù)責(zé)人在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，我國(guó)房地產(chǎn)政策一時(shí)一變，經(jīng)歷了從過去鼓勵(lì)發(fā)展到現(xiàn)在嚴(yán)厲調(diào)控的歷程，而經(jīng)過高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)如今卻難以調(diào)控，造成十年調(diào)控十年價(jià)漲。

在他看來，國(guó)家調(diào)控對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)影響較小?！耙?yàn)槲覀冞@屬于小城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)都是剛性需求，發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)。可能對(duì)于需求較大的大型城市影響大些?！?

專家解析：“由于土地財(cái)政占地方財(cái)政收入很大部分，因此，地方對(duì)土地依賴較大?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛指出。

“地方政府是政策執(zhí)行者也是城市責(zé)任者?！比?lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，地方政府微調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策的原因是，其不像房企可以耗時(shí)間，它沒有資金，城市就不能發(fā)展，人民生活就不能改善，城市G D P也會(huì)完不成指標(biāo)。

銀行：共同籌碼“輸不起”

房地產(chǎn)業(yè)仍然是各家銀行放貸的重要項(xiàng)目。有機(jī)構(gòu)測(cè)試認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)下跌50%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約率上升至5%，同時(shí)將侵蝕銀行利潤(rùn)15%至25%。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈各方共同籌碼的銀行“輸不起”。

不過，此輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，銀行開發(fā)貸在開發(fā)商資金來源占比在波動(dòng)性下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，開發(fā)商資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款占比從2008年的19.2%，下降到2011年的15.1%，2012年輕微上升至15.3%。

據(jù)了解，在一、二線城市房屋交易量回暖，房企資金流動(dòng)性狀況已有所緩解的情況下，今年，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款普遍采取“定向?qū)捤伞钡拇胧?。這將在一定程度上進(jìn)一步有利于增加普通商品住宅的供給、保證部分優(yōu)質(zhì)在建項(xiàng)目的進(jìn)度。不過，在房地產(chǎn)貸款投放的增量上依然有所控制，并且繼續(xù)強(qiáng)化名單制管理。

“我們對(duì)原有的房企貸款客戶投放貸款時(shí)，會(huì)考量其資金狀況，盡量保證其續(xù)建項(xiàng)目，防止?fàn)€尾工程，給銀行帶來不良風(fēng)險(xiǎn)。另外，對(duì)于優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)商，銀行會(huì)作為大客戶繼續(xù)放貸。”一位股份制銀行人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，“在利率方面，銀行根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況給予一定上浮比例，一般是10%至20%。”

也有銀行業(yè)人士透露，目前銀行給予房地產(chǎn)開發(fā)商單筆貸款或授信額度早已有所縮減，審批權(quán)上收至總行。一位國(guó)有大行公司業(yè)務(wù)部經(jīng)理坦言，“實(shí)際上，銀行貸與不貸都是基于對(duì)行業(yè)和某企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡的商業(yè)行為，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)銀行貸款投放的比重依然較大，短期內(nèi)這種局面不會(huì)改變。因此，對(duì)于資金鏈出現(xiàn)問題的房企，銀行會(huì)在盡可能減少損失的情況下逐步退出，而優(yōu)質(zhì)房企依然會(huì)作為大客戶進(jìn)行放貸。”

從16家上市銀行最新的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占銀行全部信貸資產(chǎn)的近五分之一2012年二季度為19%，如果再加上住房貸款，房地產(chǎn)部門的直接貸款占全部信貸資產(chǎn)的近三成2012年二季度末為31.5%。

2012年上半年房地產(chǎn)業(yè)貸款余額共29.6萬億元，較2011年底增加3.03%，但其中，有4家銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額較2011年末有所下降，11家銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額較2011年底有所下降。

具體而言，在四大行中，除了中行房地產(chǎn)開發(fā)貸較上年末有所增長(zhǎng)外，其余三大行均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。工行房地產(chǎn)相關(guān)貸款余額4991億元，較上年末下降130億元；農(nóng)行房地產(chǎn)開發(fā)類貸款余額4602.91億元，較上年末驟減369.5億元；建行房地產(chǎn)開發(fā)貸余額4177.66億元，較上年末也減少了13.94億元。中小股份制商業(yè)銀行中，浦發(fā)銀行上半年房地產(chǎn)行業(yè)貸款較上年末減少了77.26億元。

從不良率來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良率平均水平在1%左右。一線城市中，截至2012年末，上海地區(qū)房地產(chǎn)不良貸款余額41億元，不良貸款率0.38%，比年初下降0.02個(gè)百分點(diǎn)，低于全行業(yè)平均不良貸款水平。

專家解析：倪鵬飛指出，由于銀行本身信貸考核機(jī)制與性質(zhì)，造成銀行投資方向的固定，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)相對(duì)較高、風(fēng)險(xiǎn)較小，所以這也使得銀行大量介入了房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)和消費(fèi)貸款。

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