重點城市1月樓市持續(xù)升溫，業(yè)內(nèi)擔憂政策風險再臨

2013年開年，全國各地土地市場和商品房交易市場呈現(xiàn)一片火熱景象。相關數(shù)據(jù)顯示，2013年1月以來，30個重點城市土地成交平均價格環(huán)比漲幅近15%，同比漲幅超七成，北京單月土地交易額更是創(chuàng)近2011年以來新高。與此同時，上海、北京、廣州、福建、廈門等地的住宅成交市場亦迎來火爆場面。

　　“房地產(chǎn)市場持續(xù)的量價齊升很可能促使政策面的風險再度聚集?！睒鞘虚_局火爆引發(fā)不少業(yè)內(nèi)人士對未來市場過熱而導致政策面收緊的擔憂。而在各地“兩會”期間頻頻傳出的樓市調控信號，或將證明這種擔憂并非多余。

　　北京1月土地成交額同比大增

　　今年1月，北京土地市場迎來開門紅。偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月迄今為止，北京全市共計成交18宗土地，單月土地交易額達到205.7億元，這一金額已創(chuàng)下2011年1月來土地市場開局的新高。

　　1月以來，北京土地市場的熱度與去年同期形成鮮明對比，土地成交量價齊升，企業(yè)拿地十分踴躍。根據(jù)克爾瑞房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測，2012年全年，北京市土地成交面積及金額，同比下降均在四成左右，全年月均土地成交量僅為75萬平方米，而2013年以來的土地成交量已經(jīng)達到209.08萬平方米，可謂對比明顯。該中心分析認為，北京土地市場的熱潮大致從去年11、12月逐步顯露出來，由于該市土地供地量長期內(nèi)維持較低水平，土地供應一放量，大量企業(yè)紛紛投入北京市場拿地，典型代表就是近期拿地的首創(chuàng)和京投兩家企業(yè)，首創(chuàng)分別在18日及21日新增三幅地塊，總投入金額達50.64億，而京投今年1月以來已投入93.5億元在北京拿地。

　　同時，北京近期高溢價出讓的土地也屢屢出現(xiàn)。1月21日成功出讓的昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊總價高達47億元，是2012年1月以來北京成交總價最高的地塊；1月24日剛剛出讓的孫河鄉(xiāng)W地塊單價雖不及去年朝陽區(qū)霞光里，但其近三萬一平的地價已經(jīng)成為今年以來新高；同日出讓的房山區(qū)竇店鎮(zhèn)地塊經(jīng)8次網(wǎng)上報價及多次現(xiàn)場競價，溢價率為48%，并創(chuàng)下竇店區(qū)域樓面價新高。

　　不單單是北京土地市場開年異常火爆。克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，全國30個重點城市土地平均成交樓板價自去年下半年以來不斷攀升，并且從去年四季度開始漲幅明顯，2013年1月以來成交平均價格環(huán)比漲幅近15%，同比漲幅超七成。除了北京以外、上海、南京、武漢等地的土地市場也十分火熱，土地成交單價和溢價率均有明顯提升，企業(yè)拿地熱情不減。

　　多地樓市開局熱度屢創(chuàng)新高

　　在住宅交易市場，全國多數(shù)城市尤其是一線城市延續(xù)了去年12月以來的行情，成交量仍保持著高位運行。

　　上海1月商品住宅成交市場表現(xiàn)搶眼。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計顯示，1月前27天上海新建商品住宅共成交88.6萬平方米，是去年同期的3.4倍。成交價格方面，部分中高端樓盤的熱銷拉動了全市整體成交均價，1月第四周上海市新建商品住宅成交均價達到2.55萬元/平方米，環(huán)比提升8.1%，創(chuàng)近30周來的新高。

　　根據(jù)深圳中原地產(chǎn)的監(jiān)測，上周深圳一手住宅成交套數(shù)為2038套，環(huán)比大幅上升37.89%，成交面積為18.09萬平方米，再創(chuàng)近期新高；二手住宅亦突破2000套大關。

　　作為福建房價“晴雨表”的福州與廈門兩地，均在開年便顯示出銷售火熱之勢。1月前三周廈門共成交住宅3568套，刷新近7年來1月份的住宅成交紀錄，新盤價格也隨之上揚；而在福州閩侯本月舉行的一場土地拍賣會上，開發(fā)商搶地大戰(zhàn)三百回合的背后，是閩侯、長樂等地一些樓盤均價已突破萬元，逼近市區(qū)房價水平。

　　在北京，麗茲行豪宅研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止到27日，北京二手豪宅住宅成交總量已趕超去年12月份，預計1月成交量將突破350套，創(chuàng)造調控以來的新高。

　　樓市熱度難抑或引政策收緊

　　“我們從房地產(chǎn)開發(fā)商處得知消息，目前開發(fā)商多處于拿地、融資狀態(tài)，因此未來幾月房地產(chǎn)市場新開工的數(shù)額和面積都會有所提高?！蹦Ω笸ǘ驴偨?jīng)理李晶于1月28日在北京表示，去年年底以來各地樓市的回暖給開發(fā)商予后市信心，目前房地產(chǎn)市場價格已經(jīng)有所上升，而一旦房地產(chǎn)價格一旦漲起來，將對投資者、消費者心理造成一定影響。在未來數(shù)月，如果保持現(xiàn)在趨勢不變的話，中國房地產(chǎn)市場將不排除會出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。

　　中原集團研究中心表示，由于大部分房企對2013年房地產(chǎn)市場整體持樂觀態(tài)度，今年多家房企制定的銷售目標普遍高于去年。同時，各家房企正在為新一輪資金周轉而積極融資，擴充融資渠道。在房企準備大干一場、且錢糧充裕的情況下，標桿房企在土地市場繼續(xù)出手，市場熱度難以抑制。

　　土地市場與商品房市場開年的雙雙火爆已引起不少業(yè)內(nèi)人士的警惕和擔憂?！叭绻磥?-9月房價過快上漲，那么政府或有出臺諸如擴大房產(chǎn)稅征收范圍、更加嚴格執(zhí)行限購令等措施的可能?！蹦Ω笸ɡ罹П硎尽６藸柸鸱康禺a(chǎn)研究中心預計，今年年中左右，針對房地產(chǎn)市場“過度回暖”可能出臺新的調控手段，土地市場在下半年也可能出現(xiàn)政策微調。一旦緊縮政策再次出臺，那些重金爭奪高價地塊的企業(yè)很可能受到拖累。

　　業(yè)內(nèi)人士的擔憂并不多余，近期各地召開的地方兩會上已頻頻傳出針對樓市回暖的警示信號。

　　北京今年率先公布樓市調控目標，要求保持房屋交易量的穩(wěn)定，交易價格的穩(wěn)定。北京住建委表示，今年北京將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調控政策不放松，嚴格執(zhí)行住房限購政策；加大保障房建設力度，增加普通商品住房的供應，穩(wěn)定市場預期；對于一些價格上漲過快的項目或區(qū)域，將聯(lián)合稅務部門完善差別化稅收政策，增加其交易成本。在北京兩會上，北京市市長王安順更釋放出明確信號：“房地產(chǎn)調控決不放手”。1月28日的上海兩會上，上海市委書記韓正也明確表示，必須嚴格落實房地產(chǎn)調控各項政策措施，防止房價反彈。

　　“北京此舉具有代表性，一線及少數(shù)二線城市或將跟風從緊。”易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，調控若不升級，則一線城市房價恐將失控。如樓市熱度難以抑制，楊紅旭認為，春節(jié)后至5月將是調控新政出臺的敏感時段。（朱楠）

來源：上海證券報

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